Неустойка за квартиру: сколько выплатит застройщик
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка за квартиру: сколько выплатит застройщик». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
- Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.
- Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.
- Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.
- Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.
Как взыскать неустойку с застройщика
Задержка в завершении строительства может быть связана с рядом причин. При этом, возможность привлечения застройщика к гражданско-правовой ответственности зависит от нескольких факторов. Например, является ли несвоевременное исполнение застройщиком условий договора следствием обстоятельств непреодолимой силы, т.е. какого-то форс-мажора, или других причин, на которые застройщик не в силах повлиять; уведомлял ли застройщик дольщика о наступлении соответствующих обстоятельств.
Во всех нюансах нужно разбираться и уметь дать им правовую оценку, каждая конкретно взятая ситуация требует отдельного подхода квалифицированного специалиста. Судиться самостоятельно с застройщиком, на стороне которого всегда выступают матерые юристы, давно выработавшие грамотные стратегии для отстаивания финансовых интересов организации, весьма сложно, и может оказаться безрезультативным.
Нередко дольщик сталкивается с тем, что договор долевого участия составлен с некоторыми оговорками и «хитростями» в пользу застройщика, «отбить» которые сможет только юрист.
Безусловно, суды в подавляющем большинстве случаев бывают на стороне дольщиков, но для удовлетворения его требований суду необходимы веские правовые основания, т.е. правильно выстроенная позиция дольщика.
Возмещение морального вреда и штрафа застройщиком
Следует помнить, что законом предусмотрена повышенная ответственность застройщика за нарушение обязательств по договору при взаимоотношениях участниками долевого строительства — физическими лицами.
Так, законодатель распространил на взаимоотношения застройщиков и граждан, участвующих в долевом строительстве, положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Данный закон применяется в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Это означает, что помимо ответственности, установленной указанным ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик несет перед дольщиком дополнительную ответственность как перед потребителем. За нарушение соответствующих условий договора о долевом участии застройщик также обязан возместить дольщику:
- Моральный вред, который взыскивается с застройщика по факту нарушения прав потребителя
- Штраф, составляющий 50% от общей суммы (за исключением суммы судебных расходов и морального вреда), которая взыскивается с застройщика в пользу дольщика
Какая ответственность грозит застройщику за нарушение заявленных сроков
Поскольку сегодня ситуации, когда дома не сдаётся в эксплуатацию вовремя, строительство замораживается, и дольщики не могут получить законное жилье достаточно частые, власти приложили усилия, чтобы как можно надежнее защитить права участников ДДУ. Поэтому в законодательстве установлены санкции для строительной компании за срыв указанных сроков – дольщикам полагается финансовое возмещение (неустойка), а также дополнительные формы компенсаций (например, возмещение прямого и непрямого ущерба, вызванного действиями строительной компании). Также каждый дольщик при нарушении условий ДДУ может расторгнуть контракт по одностороннему решению и вернуть все вложенные средства, а также проценты за их оборот, даже если в тексте договора ДДУ это не предусматривается.
Компенсация по ДДУ полагается ежедневно, начиная с даты, следующей за указанной в ДДУ как конечная дата передачи квартиры и вплоть до того момента, как недвижимость перейдет законному владельцу или до его обращения за компенсацией. Есть также формула расчета суммы компенсации, закрепленная в законодательстве, и по ней возмещение за день просрочки рассчитывается в размере 1/300 (1/150 для физлиц) от значения ставки рефинансирования. Поэтому перед тем как обратиться за причитающейся компенсацией, нужно, согласно законодательству, определить ее полную сумму, иначе претензии требования будут отклонены.
Алгоритм действий при взыскании неустойки
Важнейшие законодательные нормы, касающиеся ДДУ, регулируются федеральным законом. Иногда строительные компании стараются обойти закон, не заключая с покупателями договора долевого участия, либо не регистрируют его в Росреестре. Если дольщик подписывает подобный договор, взыскании неустойку будет достаточно сложно. Если подписанное соглашение прошло регистрацию в Росреестре, то процесс намного упрощается.
Получить неустойку с застройщика реально, если грамотно выполнять все юридически значимые действия строго по алгоритму:
- расчет суммы неустойки;
- отправка претензии для решения вопроса в досудебном порядке;
- при отказе добровольной выплаты выбор схемы действий в судебном порядке (через арбитраж или суды общей юрисдикции);
- подача заявления в первую инстанцию; при необходимости апелляционная инстанция; исполнение постановления;
В досудебном порядке залогом успеха становится правильно составленная претензия, в которой со ссылкой на статью №6 ФЗ-214 указываются:
- обстоятельства, которые фиксируют наличие взаимоотношений дольщика и строительной компании;
- наличие и сущность нарушений обязательств застройщиком;
- юридическое подтверждение законности требований покупателя;
- доказательства незаконности деятельности строительной компании;
- конкретные требования клиента о прекращении нарушения прав и выплате неустойки;
- расчет размера компенсации;
К требованию прикладываются подтверждающие указанную информацию документы: копии договора ДДУ, платежные документы и т.д. Претензию следует отправить заказным письмом с уведомлением о вручении на указанный в договоре адрес компании. Если там прописаны несколько адресов, нередко почтовый и юридический, – отправить на каждый.
Как вариант – передача претензии под роспись лично в руки. Можно отправить письмо и с курьерской службой. Главное, чтобы на руках у покупателя осталась расписка о получении застройщиком претензионного требования.
Если претензия осталась неудовлетворенной, взыскание неустойки проводится в судебном порядке. Для этого формируется пакет документов:
- копия договора ДУ;
- копия договора переуступки, если такой заключался;
- копии платежек, подтверждающих выплаты по договору;
- доказательства дополнительных расходов, связанных с недобросовестными действиями застройщика;
- уведомление о вручении претензионной жалобы;
Строительная компания, как правило, является юридическим лицом, поэтому в отношении него требуется соблюдение обязательного претензионного порядка, при котором претензия отправляется на юридический адрес компании заказным почтовым отправлением с описью и уведомлением о вручении
В тексте претензии необходимо указать данные договора, по которому предъявляется неустойка, предмет и неисполненные обязательства, сумма к выплате, сроки ее исполнения, ссылки на нормативные акты и контакты для связи. Формируется требование о передаче жилья, возмещения ущерба, причиненного просрочкой, в указанном объеме.
Создавать претензию можно до получения квартиры и подписания акта приемки, а также после этого, если нарушены сроки сдачи или обнаружены недостатки.
- В первом случае определить конкретное количество дней просрочки определить сложно, поэтому расчет производят за один день просрочки. Оплата должна быть проведена полностью, с учетом количества дней до передачи жилья в дальнейшем.
- Во второй ситуации производится точный расчет пени, исходя из количества просроченных дней. От погашения неустойки застройщик может быть освобожден только если сможет доказать добросовестное отношение к обязательствам без нарушения срока сдачи объекта. Другим основанием может стать доказательство уклонения дольщика от принятия жилья и своевременного подписания акта приема-передачи.
Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома
Если нарушен определенный договоренностью срок передачи объекта в рамках ДДУ, сторона, права которой нарушены, может оформить и направить в адрес застройщика отдельную претензию.
Однако соблюдать досудебный порядок решения спорных вопросов при невыполнении условий ДДУ не обязательно, поскольку положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» этого не предусматривают.
Однако суд, решая спор на своем уровне, может признать установление сторонами претензионного порядка в том случае, когда условия ДДУ содержат пункты, определяющие четкие требования относительно:
- формы, в которой составляется претензия стороны;
- порядка и сроков направления дольщиком этого документа и условий его рассмотрения второй стороной.
Как посчитать неустойку за просрочку сдачи купленной квартиры в многоквартирном доме, какая именно законная компенсация полагается дольщику при задержке ввода новостройки в эксплуатацию и передачи жилья? Давайте рассчитаем.
Неустойка за просрочку по сдаче жилья рассчитывается по определённой законом формуле, которая указана в ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ. Размер неустойки составляет одну трёхсотую часть ставки рефинансирования (ключевой ставки), установленной Центральным Банком России на каждый день срока просрочки, умноженной на цену ДДУ и умноженной на 2 (два) – при условии, что дольщик является физическим лицом – то есть потребителем. А если это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то размер неустойки определяется такой же формулой, но без умножения на 2 (два).
Таким образом, в формулу расчета неустойки включены четыре цифры:
- Цена договора (в руб.) – указанная в ДДУ сумма, оплаченная застройщику
- Ключевая ставка (в %%)
- Число дней задержки (просрочки передачи объекта долевого строительства)
- Множитель 2 (два) – если дольщиком является физическое лицо
Рассмотрим расчёт неустойки по просрочке на примере. Цена объекта по договору – десять миллионов рублей. Задержка сдачи дома при долевом строительстве – 90 дней. Предположим, что на день окончания срока просрочки ключевая ставка составляла 4,5%. Чтобы рассчитать размер неустойки, нужно Цену договора умножить на ключевую ставку, умножить на 90 дней, умножить на 2 (два), затем разделить на 300. Таким образом: 10000000*4,5%*90*2/300 = 270 тысяч рублей.
Такую сумму застройщик обязан добровольно выплатить после получения от последнего претензии за просрочку сдачи квартиры по ДДУ.
Если застройщик добровольно в течение 30 дней указанную сумму не выплачивает, то участник долевого строительства готовит подает в суд исковое заявление и уже в судебном порядке имеет право получить дополнительно к указанной сумме взыскание штрафа в размере 50% от суммы неустойки. То есть требования возрастают еще на 135 000 рублей.
Если неустойка за просрочку сдачи жилья по действующему ДДУ добровольно не выплачена застройщиком, тогда следует подавать иск в суд. Исковое заявление направляется в суд общей юрисдикции по месту регистрации дольщика либо по месту заключения договора долевого участия. Реже, в тех случаях когда покупателю так удобно, то исковое заявление подается в суд, к подсудности которого относится район (адрес) юридической регистрации компании-застройщика.
В иске указываются требования, наименование судебного органа, данные ответчика и самого истца, дата, перечень приложений, подпись заявителя, сумма запрашиваемой неустойки (со штрафами и компенсациями, если нужно). Необходимо приложить к исковому заявлению документы, которые относятся к делу: копию ДДУ, копию передаточного акта (при наличии), копию направленной претензии с ответом застройщика на неё с чеком об отправке, а также дополнительной документации, подтверждающей перечисление средств дольщиком и отсутствие его задолженности перед девелопером.
После принятия иска назначается предварительное слушание (беседа), далее проходит основное заседание, на котором суд выносит решение о размере присужденной неустойки, штрафа, суммы морального вреда, судебных и прочих издержек (если они подтверждены документами и ранее были заявлены в иске). Спустя месяц с момента вынесения решения оно вступает в юридическую силу, после чего истец имеет право запросить и получить исполнительный лист, с которым в дальнейшем отправляется в банк застройщика или в ФССП для списания суммы неустойки со счёта ответчика на собственный банковский счет.
Важно! Каждая из сторон судебного процесса вполне может не согласиться с результатами рассмотрения дела и вынесенным решением и в течение тридцати календарных дней со дня принятия судом окончательного решения подать апелляцию. В этом случае процесс рассмотрения дела продолжается и взыскание неустойки с застройщика затягивается на дополнительные 2-6 месяцев (из практики). Апелляционный суд иногда пересматривает принятое судом первой инстанции решение, но, как правило, решение суда остается без изменений.
Почему затягивают сроки?
Профессионалы на рынке недвижимости долевого строительства знают, что одним из самых частых решений застройщика в случае возникновения трудностей становится затягивание сроков сдачи жилья. При этом большинство застройщиков идут на это осознанно. Строительные компании прекрасно знают, что по закону к ним может быть применено финансовое наказание – выплата неустойки дольщикам. Тем не менее, сроки затягивают, иногда даже временно «замораживают» объекты. А люди нередко просто не знают, какие компенсации им положены и как их получить.
Первое, что нужно понимать дольщику: если сроки сдачи объекта начали переносить, это еще не повод для паники. Вполне возможно, что ситуация временная. А за дополнительный период ожидания можно получить вполне приличную компенсацию. В этой ситуации закон полностью на стороне дольщиков.
Неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта
Часто дольщики забывают про этот вид ответственности застройщика. Хотя ответственность законом установлена довольно существенная.
Если в передаваемом вам объекте
долевого строительства вы обнаружили недостатки и указали на них в соответствующем акте или обнаружили недостатки в ранее переданном объекте долевого строительства в течение гарантийного срока, то застройщик обязан устранить такие недостатки в разумный срок.
Разумным сроком следует считать срок,
достаточный для устранения недостатков с технической точки зрения с учетом обычно применяемого способа.
Если застройщик в такой срок недостатки не устранил, то он обязан выплатить неустойку, которая рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых на устранение таких недостатков.
Размер расходов, необходимых на устранение недостатков определяется путем проведения оценочной экспертизы.
Если объект долевого строительства имеет недостатки,
наличие которых является основанием для признания такого объекта непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается как 1% цены договора долевого участия в строительстве за каждый день просрочки.
Как сделать так, чтобы суд не снизил неустойку
Законом предусмотрено право суда при рассмотрении дела по иску о взыскании неустойки снизить её размер.
На сегодняшний день суды общей юрисдикции пользуются этим правом настолько активно, что установленная законодателем предупредительная функция неустойки фактически утратила свою силу.
Законодателем был установлен конкретный размер неустойки, причем достаточно существенный при длительном нарушении прав участника долевого строительства.
Нарушать права дольщиков должно было стать для застройщиков не выгодным.
Однако застройщики знают о том, что из 10 написавших претензию о выплате неустойки, в суд обратится 2-3 человека, при этом суд скорее всего в десятки раз снизит размер неустойки.
Поэтому застройщики в 99% случаев
не удовлетворяю требования участников долевого строительства о выплате им неустойки за допущенные нарушения, при этом с легкостью допускают нарушения, за которые законом предусмотрена её выплата.
Суд не может снизить размер взыскиваемой неустойки по своей инициативе — это делается только по ходатайству застройщика.
По закону в решении суд обязан указать, по каким мотивам он снизил неустойку, и обосновать, почему он произвел снижение именно в таком размере.
Но на практике происходит так,
что юристам застройщика достаточно заявить ходатайство о снижении неустойки, при этом указав лишь на ее несоразмерность последствиям нарушения прав участника долевого строительства.
Суд снизит в разы или десятки раз неустойку,
не утруждая себя объяснением в решении необходимых для этого мотивов, если после этого со стороны участника долевого строительства не поступит необходимых возражений, содержащих четкую правовую позицию, объясняющую невозможность применения судом ст.333 ГК РФ или невозможность снижения неустойки в запрашиваемом застройщиком размере.
Поэтому от чрезмерного снижения неустойки страдают дольщики, которые самостоятельно занимаются ведением своего дела в суде, при этом не готовы представить суду в нужный момент необходимую правовую позицию.
Помимо правильной правовой позиции по вопросу снижения судом неустойки, избежать ее снижения можно иными способами.
Сразу нужно оговориться,
что эти методы применяются в тех случаях, когда речь идет о существенном размере неустойки.
Если застройщик должен вам выплатить неустойку в размере 20 тысяч рублей, то суд вряд ли вообще снизит ее размер.
Чтобы суд не снизил неустойку, существует ряд работающих на момент публикации этой статьи методик, в том числе:
- изменение подсудности спора на более лояльный суд
- дробление права требования неустойки
- уступка права требования неустойки юридическому лицу или ИП (изменение процессуальной подведомственности спора)
- смешанная схема
Чтобы понять, какую из методик выбрать, нужно оценивать конкретные обстоятельства дела:
- размер подлежащей взысканию неустойки
- действительные причины нарушения прав участника долевого строительства (просрочки передачи объекта или устранения недостатков)
- имущественное положение застройщика
- подсудность спора
- судебную практику по данному застройщику
- прочие обстоятельства
Если вы не хотите нести лишние расходы на юридическую помощь, при этом хотите получить максимальный размер неустойки — позвоните и посоветуйтесь бесплатно с юристом общества защиты прав потребителей.
Основания для взыскания
Основания для взыскания регулируются Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ. Данный правовой акт гласит, что платежи подобного рода предусмотрены и для физических, и для юридических лиц.
Однако лишь на первый взгляд взыскание неустойки является простым и эффективным способом получения компенсации.
На практике для этого участнику строительства необходимо обосновать причинение ему убытков, а суды часто занижает заявленную сумму, ссылаясь на ее несоразмерность.
Условиями для выплат компенсации от застройщика являются:
- неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;
- просрочка исполнения обязательства;
- иное его ненадлежащее исполнение.
Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?
Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.
Позиция Верховного суда в тему:
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016