Какая арендная плата за земельный участок сельскохозяйственного назначения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какая арендная плата за земельный участок сельскохозяйственного назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Сроки аренды земель СНХ
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Расчет арендной платы по кадастровой стоимости
Стоимость временного пользования наделом, принадлежащим на праве собственности государству или муниципалитета, определяется на основании кадастровой стоимости и величины корректирующего коэффициента (КК). Разбираемся, как правильно рассчитать стоимость аренды земельного участка и от чего она зависит.
Часто самостоятельные расчеты оказываются неправильными. Многие допускают одни и те же ошибки. Чтобы избежать их, при расчете необходимо учитывать следующие особенности:
- Каждый год кадастровая стоимость претерпевает изменения. Участок должен быть оценен повторно для точного определения арендной платы.
- Рыночная стоимость оценивается независимой экспертизой, в то время как кадастровая стоимость устанавливается государственными оценщиками исходя из конкретных объективных показателей.
- Рассчитывая кадастровую стоимость, оценщики не берут во внимание какие-либо постройки, которые находятся на территории надела.
В целом для расчета арендной платы за землю учитываются следующие показатели:
- к какой категории земель относится надел, в каких целях его можно использовать;
- каков размер предполагаемой выручки от сдачи в аренду;
- какова экономическая целесообразность использования з/у.
Субаренда земель сельскохозяйственного назначения
Субаренда интересующего земельного участка сельскохозяйственного назначения возможна, если арендатор имеет согласно договору аренды возможность сдать угодья в субаренду, а арендодатель не возражает против заключения соответствующего договора.
Особый порядок заключения договора субаренды возникает в том случае, если предметом договора является часть арендованного земельного участка, а не весь участок целиком. В таком случае к договору аренды должны прилагаться документы, подтверждающие согласование сторонами части земельного участка, сдаваемой в субаренду. К таким документам относятся:
- акт замера площади;
- ситуационный план передаваемой в аренду части земельного участка;
- кадастровый план участка (графическая часть) с обозначением его части, передаваемой в аренду.
Во всех прочих случаях договор субаренды заключается с соблюдением условий, принятых в основном договоре аренды, на срок, не превышающий срока основного договора аренды.
Законодательные акты для регулирования земельного вопроса
Основной документ, регулирующий все взаимоотношения в данном сегменте – Земельный кодекс. Вопросам аренды в нем отведены статьи с 77-ой по 82-ую. В них описан порядок предоставления земель как частным лицам, так и хозяйственным обществам по всей территории РФ. Весомая часть нормативов в этой сфере регламентируется следующими основными законодательными актами: Конституция РФ и Гражданский кодекс РФ. Подробную информацию об отдельных процедурах оценки земли можно найти в Законах РФ «О плате за землю», редакции «О местном самоуправлении в Российской Федерации», Федеральных законах, посвященных общим принципам организации местного самоуправления в РФ.
К сожалению, в некоторых параграфах вышеописанные источники дают весьма противоречивые сведения. Именно потому потенциальным арендатором желательно обратиться к юристу за предварительной консультацией. Он поможет грамотно оценить суммы аренды, а также оспорить поставленную цену, ежели она была завышенной.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Какие учреждения заниматься выдачей сх земель в аренду
Земли сельхозназначения обычно принадлежат муниципальным органам власти. Решение вопросов передачи земель в аренду и их оборота находится в компетенции органов местного самоуправления. Обычно арендой земель занимается администрация муниципального образования или специально созданный комитет по земельным вопросам.
Собственниками с/х земель могут выступать также физические и юридические лица. Тогда вопросы их аренды решаются в частном порядке или на уровне органов управления юрлица.
Для того чтобы избежать злоупотреблений со стороны местных властей при распределении земель все участки распределяются через открытые торги в формате аукциона. Инициатива о проведении торгов может исходить как от потенциального арендатора, так и муниципальных властей.
Аренда у частного лица
Нередко сельскохозяйственные угодья находятся в собственности граждан. При таких условиях аренда земли сельскохозяйственного назначения обладает некоторыми нюансами:
- составляется стандартный договор между участниками сделки, в котором указывается, как именно разрешается пользоваться арендатору участком;
- по этому соглашению не допускается изменять вид разрешенного использования земли, так как за такие действия предусматривается для участников административная ответственность;
- не допускается на такой территории строить жилые строения;
- наиболее часто владельцы земли заключают коллективный договор с разными компаниями.
Если у одного собственника имеется большая территория, то он может разбить ее на несколько участков, но для этого составляется либо коллективный договор, либо производится постановка на кадастровый учет всех полученных участков.
Правила составления контракта
Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения включает многочисленные сведения, важные для каждого участника сделки. Он регулируют отношения, возникшие между двумя участниками, которые могут быть государством, частными лицами или разными компаниями и обществами. В договор обязательно включаются сведения:
- информация об участниках сделки;
- предмет договора, представленный земельным участком, причем указывается его адрес, площадь, назначение и другие существенные параметры;
- срок аренды земель сельскохозяйственного назначения, причем не допускается такое соглашение составлять на срок, превышающий 49 лет;
- условия и правила оплаты;
- обязанности и права, имеющиеся у каждого участника сделки;
- возможность выкупа территории досрочно или после окончания срока действия договора;
- ответственность каждой стороны за нарушение важнейших пунктов формируемого соглашения;
- условия, на которых могут корректироваться положения договора;
- нюансы продления и расторжения контракта.
Дополнительно составляется специальный график, на основании которого арендатор должен вносить платежи. Пример договора располагается ниже.
Аренда земель сельхозназначения у частного лица
Чтобы получить у частного владельца землю сельхозназначения в аренду, учтите особенности допустимого варианта применения земли. Нельзя самостоятельно менять вид разрешенного применения участка земельного массива в договоре аренды. Такие действия влекут административные наказания в отношении участников такой сделки.
Поймите, что недопустимо составлять договор аренды в отношении территории, определенной для выпаса скота, а фактически строить жилые помещения. Владелец земли может намеренно включить право застройки территории в аренду земельного участка сельхозназначения, чтобы стоимость аренды была выше. Однако, применение сельхоз земель для строительства запрещено законом, поэтому договор аренды не определяет правовой статус участка.
Очень сложно составить договор аренды земельного пая, так как большинство участков земли находятся в общей собственности, а владельцы имеют право только на свою долю.
Проблема заключается в том, что обрабатываются участки земли совместно, границы не выделены и межевание не проводилось. Взаимоотношения собственников строятся на доверительных отношениях или устных договоренностях.
У кого возможно взять участок
Это можно сделать у владельца земли — юридического или физического лица или у арендатора, которому предоставлено право сдавать землю в субаренду. Иногда для этого достаточно найти объявление: «Сдам в аренду земельный участок». Однако чаще сельскохозяйственную землю можно получить у муниципальных властей. В этом случае заключение договора имеет свои особенности.
Для получения нужно обратиться в местные органы власти с заявлением, в котором выражена просьба предоставить нужный участок земли.
При этом в обязательном порядке проводится аукцион, в результате которого определяется победитель, с которым муниципальные власти подписывают арендное соглашение.
Для фермерских хозяйств чтобы взять участок в аренду предусмотрена упрощённая процедура — в этом случае аукцион не проводится, а сразу происходит оформление арендных отношений.
Аренда земли сельхозназначения — полное руководство
Одной из семи разновидностей земель, которые выделяются российским законодательством, являются земли с/х назначения. Определение земель сельхозназначения содержится в п.1 77 ст. Земельного кодекса. Он подразумевает под ними земельные участки, которые не входят в границы населенных пунктов и предназначенные под сельскохозяйственные нужды.
Обороту и специфике использования сельхоз земель посвящена 14 Глава Земельного кодекса. Данная категория земельных участков неоднородна и предполагает целый спектр вариантов возможного использования.
Это может быть:
- ведение ЛПХ;
- дачное строительство;
- фермерское хозяйство;
- садоводство;
- огородничество;
- животноводство;
- производство с/х продукции;
- производство смежной с сельским хозяйством товаров.
Одна из перечисленных разновидностей разрешенного использования прописывается в правоустанавливающей документации и соответствующем пункте договора аренды.
Помимо использования под определенные с/х цели на всех землях допускается право собственника на его застройку. Законодательство разрешает возводить здесь как бытовые и хозяйственные постройки для производства и переработки с/х товаров, так и дачные или жилые строения.
Нюансы по срокам аренды земли
В договоре аренды участка земли сельскохозяйственного назначения обязательно должен содержаться пункт о том, на какой срок земельный участок передается во владение арендатору. Также в договоре должны содержаться пункты, определяющие порядок передачи участка в пользование арендатору и изъятия из пользования.
Исходя из норм, закрепленных в Гражданском кодексе РФ, стороны сделки вправе самостоятельно определять основные условия заключаемого договора. Таким образом, стороны вправе самостоятельно определить, на какой срок земельный участок передается в аренду.
Однако когда речь идет об аренде земли сельскохозяйственного назначения, право сторон сделки определить срок аренды ограничивается нормами, закрепленными в федеральном законе от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Вышеупомянутый федеральный закон предоставляет право субъектам Федерации самостоятельно определять минимальный срок, на который на территории этого субъекта Федерации возможно заключение договора аренды участка земли сельскохозяйственного назначения.
Расторжение договора – нюансы
Расторгнуть договор об аренде земли данной категории в одностороннем порядке можно только через суд, путем подачи иска, при условии, что сторонам не удалось договориться самим. Но даже через суд, чтобы добиться расторжения договора и удаления записи из госреестра, необходимо иметь достаточные основания.
Единственным основанием здесь может выступать невыполнение своих обязанностей одной из сторон. Основанием для расторжения соглашения может стать смена собственника. Поэтому следует очень подробно прописывать в договоре все нюансы, касающиеся обязательств.
Всю подробную информацию о получении в аренду земель сельскохозяйственного назначения, а так же нюансы оборота таких земель, можно узнать обратившись к Земельному кодексу РФ, а также к Федеральному законодательству.
Аргументы в пользу использования с/х земель в качестве залога могут быть легко опровергнуты теми, кто знает реальное положение вещей в аграрном бизнесе. Если классифицировать условия для кредитования сельхозпредприятия по степени их важности, то они выглядели бы так:
1. Наличие успешного руководителя.
2. Наличие группы специалистов по профилю предприятия.
3. Опыт последних лет успешной деятельности этого с/х предприятия.
4. Наличие с/х техники в необходимом количестве.
5. Наличие производственных помещений по профилю предприятия.
6. Наличие скота, семенного фонда.
7. Наличие земель, достаточных для выполнения программы.
Следовательно, если есть первое и второе условия, то гораздо более важным объектом залога являются все другие активы в порядке перечисленной иерархии. Наличие земли в залоге не уменьшает риски, если 1-6 условия не выполнены. Важно понимать, что в современных реалиях даже самая льготная кредитная ставка в 7% годовых не может быть обслуживаемой сельхозпредприятием, такова реальность, рентабельность и производительность нашего современного аграрного производства. Понятно, что речь идет не о каких-то уникальных проектах, это характеристика современного сельскохозйственного производства.
Банковские займы не могут быть инструментом финансирования сельхозпредприятий, следовательно, вывод земель с/х назначения из объектов залоговой базы не вредит развитию сельского хозяйства страны. Часто наличие частной собственности на земли с/х назначения называют важным условием для инвестирования в сельское хозяйство. На самом деле это уже не так.
Инвестирование в землю как в собственность – это спекулятивный бизнес. Тот, кто ставит задачу получить продукт против инвестиций, рассматривает бизнес иначе
Такой инвестор смотрит в первую очередь на перечисленные выше 7 условий.
Право собственности или право аренды на эти земли не является вопросом принципиальным, тем более что контракты на поставку продукции могут и будут заключаться на срок короче срока аренды. Многие страны в современных условиях имеют программы продовольственной безопасности. Они готовы инвестировать в с/х производителей другой страны при наличии государственной поддержки в стране инвестирования. Такие условия для таких инвесторов надежнее и ценнее, чем формальное обременение земли, тем более что оно запрещено у нас по закону в отношениях с иностранным инвестором.
Субаренда земель сельхозназначения
Субаренда понравившегося участка земли реальна тогда, когда у арендатора есть соответствующее право. Но для этого арендодатель должен не возражать заключить специальное соглашение. Если в соглашении по аренде это не прописано – этого права у арендатора нет.
В специальном порядке такое соглашение заключается тогда, когда предметом соглашения становится фрагмент арендованной земли, а не весь участок целиком. Тогда у договора аренды должны иметься определенные приложения – документы, служащие подтверждением согласования обеими сторонами фрагмента земли, передаваемого по субарендному соглашению. Этой документацией считается:
- акт, отражающий все показатели площади,
- специальная схема отданного по договору фрагмента земли,
- кадастровый план такой земли (мы говорим о его графическом приложении).
На нем требуется обозначить часть, которую передают в рамках арендного соглашения.
Все другие ситуации предполагают заключение субарендного соглашения с выполнением требований, прописанных в главном арендном соглашении, на временной период, не превышающий временной период главного арендного договора.
Самое главное: не забудьте прочесть все заново перед тем, как подписывать арендный договор! Только после этого ставьте свою подпись!
Таким образом, аренда сельхоз земли в Московской области предполагает тщательный и внимательный подход к оформлению всей процедуры. Если нет определенных знаний в данной сфере, лучше всего обратиться за помощью к специалисту – профессионалу. Он поможет Вам избежать ошибок и сэкономит Ваше время при заключении договора аренды сельскохозяйственной земли!