Что такое залог при покупке квартиры в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое залог при покупке квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.

Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.

Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы

Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.

Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.

Что же представляет собой авансовое соглашение?

В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.

Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?

1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.

2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.

3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.

4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.

5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.

6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.

7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.

На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.

Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.

Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!

Несмотря на то, что и то, и другое является предоплатой, которая вносится перед покупкой недвижимости и прописывается в предварительном договоре, эти понятия имеют разное значение и юридический статус.

Слова «аванс» наше законодательство не знает, поэтому эта сумма не является в полной мере обеспечением исполнения обязательств. Зато аванс можно в любой момент потребовать назад, и он должен быть возвращен. Внесение аванса ни к чему не обязывает обе стороны, но и требование его вернуть не грозит санкциями.

Иное дело – задаток. Эта разновидность предоплаты, с юридической точки зрения, является полноценным обеспечением исполнения договора купли-продажи. Термин «задаток» встречается в статьях 380-381 ГК РФ, где подробно описаны процедуры передачи и получения предоплаты. Если одна из сторон сделки нарушает предварительный договор, за этим следуют санкции: в случае, когда инициатором разрыва соглашения выступает покупатель, он лишается задатка, тот остается продавцу. Когда сделку отменяет продавец, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Тем не менее, стоит учитывать, что пока недвижимость не прошла процедуру регистрации права собственности, договор не считается заключенным, тем более, предварительный договор, который является всего лишь соглашением о намерениях. Если дело дойдет до суда, стопроцентной гарантией исполнения обязательств задаток не будет, однако в большинстве случаев такая мера предосторожности себя оправдывает/

Как оформляется задаток при покупке квартиры в ипотеку

Когда при покупке квартиры вносится задаток, об этом извещается банк. После этого кредитная организация вычитает его сумму из объема первоначального взноса. Передача денежных средств осуществляется либо наличными, либо через безналичный перевод.

Задаток при ипотеке оформляется идентично задатку без ипотеки:

1. Договор подписывается в двух экземплярах, один из которых отдается продавцу, а другой покупателю.
2. Снимается копия для предоставления в банк.
3. Покупателем передаются финансовые средства в оговоренном в договоре размере.
4. Продавец пишет официальную расписку, подтверждая передачу.
5. Для банка снимается копия расписки от продавца, в которой тот подтверждает получение всех денежных средств, предусмотренных задатком.
6. Договор вступает в силу.

С юридической точки зрения, договор вступает в силу в случае, если в нем есть следующие необходимые сведения:

• указаны владельцы той квартиры, которая выставлена на продажу;
• указаны покупатели;
• отмечены сведения, подтверждающие личности участников сделки;
• указана стоимость сделки;
• задаток должен быть написан как цифрами, так и прописью;
• отмечены сведения, касающиеся квартиры;
• обозначена ответственность за несоблюдение договора.

Кроме того, опытные риэлторы советуют вместе с договором прикладывать справку от психиатра, которая подтверждает, что сделка участниками была совершена в здравом уме и памяти. Это позволяет в случае неблагоприятного развития событий, избежать судебного разбирательства по этому вопросу.

Хорошо, когда сделка с недвижимостью проходит легко и гладко: сразу расплатились и оформили документы. Но на практике часто бывает по-другому. И когда сделка не может состояться в данный момент, стороны заключают предварительный договор: устный или письменный. А многие прибегают к такой мере как внесение задатка.

[attention type=red]Что такое задаток в сфере недвижимости, и в каких случаях он нужен? Большинство людей оперируют несколькими понятиями, которые нередко путают: аванс, залог и задаток. Чаще всего «скидывают в одну кучу» и приравнивают друг к другу. А на самом деле между ними большая разница.[/attention]

Прежде всего, заглянем в Гражданский кодекс РФ. Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке:

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Слово «залог» сейчас часто используется не по назначению. Когда человек говорит: «Я внес залог за квартиру», он может иметь в виду и аванс, и задаток. Скорее всего, был заключен договор между физическими лицами, либо покупатель внес деньги в какую-либо фирму.

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Ипотека на жилье — это сделка, которая имеет множество преимуществ и недостатков. Перед подачей заявки рекомендуется оценить плюсы и минусы, чтобы понять, стоит ли открывать ипотечный кредит.

К достоинствам ипотеки можно отнести:

• возможность в кратчайшие сроки купить дорогостоящее жилье;

• удачное инвестирование в недвижимость, цена которой стремительно растет;

• возможность не ждать накопления все суммы объекта;

• небольшие регулярные выплаты по ипотечному кредиту;

• получение налогового вычета на сумму основного долга или по уплаченным процентам;

• возможность воспользоваться государственными льготными программами и взять ипотеку на привлекательных условиях.

Несмотря на большое количество положительных сторон ипотечного кредитования, существуют и недостатки, которые настораживают многих потенциальных заемщиков. К ним относятся:

• высокая переплата при долгих сроках;

• необходимость сбора внушительного пакета документов;

• регулярное продление полисов страхования имущества, жизни и здоровья;

• риск конфискации недвижимости при несоблюдении условий договора;

• невозможность продажи квартиры или дома до снятия обременения;

• низкий шанс получения других займов.

Заложить можно ценности, имущество, находящиеся в собственности залогодателя. Служит гарантией погашения займа в частичном или полном объеме

При съеме жилья вносится залоговая сумма, которая является гарантией обеспечения целостности имущества, находящегося в квартире и надлежащего состояния самой квартиры. В договоре учитывается степень износа во время эксплуатации. Когда квартиранты выезжают, собственник проверяет целостность квартиры. Если все в порядке, залог возвращается. При обнаружении повреждений оценивается ущерб, который выплачивается из суммы залога.

При покупке жилья в кредит залогом является приобретенное недвижимое имущество. Банк выдает денежные средства под залог, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по погашению кредита, банк с торгов продаст недвижимость, чтобы возместить свои убытки.

Договор залога нужно обязательно регистрировать у нотариуса. Денежная сумма не может выступать в качестве залога.

Как оформить задаток при покупке квартиры

Рассмотрим, что лучше оформлять, залог или аванс при покупке квартиры.

Сделки купли-продажи осуществляются в такой последовательности:

1. Подписывают договор задатка, где указывается ФИО, паспортные данные, место прописки и фактического проживания обеих сторон, сумма задатка и полное описание условий сделки.
2. Договор задатка заверяет нотариус, один экземпляр остается у него на хранении.
3. Покупатель передает оговоренную сумму задатка продавцу в руки или на хранение агенту по недвижимости.
4. Оформляется документация, необходимая для продажи недвижимости (справка из БТИ, управляющей компании, если на жилплощади прописаны дети, нужно оформить разрешение на отчуждение имущества в органах опеки).
5. Заключение сделки купли-продажи.
6. Расчет, передача ключей.

Разница между авансом и задатком при покупке квартиры

---

Отличие аванса от задатка при покупке квартиры предусмотрено законодательством. Аванс является денежной формой подтверждения намерений по продаже квартиры и вносится, основываясь на предварительных договоренностях либо соглашениях. Многие удовлетворяются обычной распиской, но размер аванса обязательно должен быть фиксированным и указанным в документе. Простая письменная форма расписки тоже является юридическим подтверждением факта выплат. Сумма аванса может составлять определенный процент от будущей сделки либо произвольную цифру.

Расторжение сделки предусматривает полное возвращение аванса продавцом покупателю. Иногда стороны фиксируют в договоре процедуру начисления процентов от суммы аванса или другие условия. Например, можно зафиксировать в письменной форме отказ возврата аванса в случае расторжения сделки по вине покупателя. Авансовые платежи являются предоплатой по любому договору, поэтому при расчете по сделке они учитываются в общей стоимости квартиры.

Существенная разница между задатком и авансом в том, что, если продавец откажется, он обязан уплатить покупателю сумму двух задатков. И при передаче денег под расписку, необходимо четко указать, что сумма передается в качестве задатка.

Различные траты при покупке квартиры

Помимо основной стоимости покупателю приходиться учитывать дополнительные траты в процессе поиска, сделки и регистрации имущества на нового владельца.

1. Учитывайте стоимость оформления договора о купле-продаже, что составит минимум 3000 рублей и более.
2. Следующие траты – государственная пошлина за регистрацию жилья, а также сама регистрация.
3. Если покупатель воспользуется услугами банка для расчетов с продавцом, то неизбежны комиссионные и прочие взносы. Особенно, если дело касается ипотечных выплат и т. д., тогда банк еще потребует и страхование жилья и жизни владельца.
4. Супружеские пары нотариально заверяют обоюдное соглашение на продажу-покупку квартиры. Без данной бумаги сделка невозможна.
5. Доверенность (при необходимости) для подписания сделки вместо покупателя составит менее 1000 рублей.
6. Налог на приобретение недвижимости порой несет в себе крупные растраты. Особенно если вы покупаете или продаете квартиру, что сменила собственника менее 3 лет назад по причине наследия, продажи и т. д.

Тонкости составления договора

Документация, которая подтверждает факт выдачи задатка (аванса) должна составляться правильно, с указанием условий, сведений об участниках и при условии соблюдения требований законодательства. Стоит учесть, что нюансы оформления бумаг в каждом агентстве или банке могут отличаться, поэтому интересующую информацию важно получить непосредственно в офисе или на сайте организации. Как правило, упомянутые структуры размещают образец расписки и договора, подразумевающего передачу авансового платежа при покупке жилья.

Если речь идет о приобретении квартиры или дома в ипотеку, о желании перечислить задаток требуется оповестить банковское учреждение. Последнее вычитает указанную сумму из размера первоначального взноса. Средства могут передаваться наличными или перечисляться на счет (карту).

Преимущества, недостатки и возможные риски

Рассмотрим, что дает применение задатка. Для обеих сторон – это определенная гарантия, что в последний момент сделка не сорвется из-за того, что одна из сторон просто передумала ее заключать. Особенно это принципиально в случае с ипотекой, так как это порой длительный и трудоемкий процесс по сбору документов. В свою очередь, для продавца срыв сделки может быть чреват потерей другого потенциального покупателя и затягиванием продажи.

Для добросовестных участников сделки риски минимальные. Основная проблема при покупке квартиры в ипотеку – отказ банка в выдаче кредита (подробнее: о популярных причинах отказа по ипотеке в Сбербанке). Обычно жилье подбирается параллельно с подачей заявки, а упустить хорошую недвижимость за время рассмотрения ее банком не хочется. Продавец платит задаток, а после этого банк отказывает в кредите. Возврат денег может стать проблемой, если не предусмотреть такую ситуацию заранее. Далее рассмотрим популярные вопросы, касающиеся применения задатка при покупке жилья в ипотеку.

Задаток: правильное оформление, необходимые документы

Чтобы документ был действительным в суде, а сама сделка – правильной, необходимо все оформить согласно требованиям закона. Сумма задатка прописывается в соглашении. Оформляется три документа: соглашение, предварительный договор, расписка.

Первым составляется предварительный договор купли-продажи. B нем указывают такую информацию:

• цена недвижимости, задаток, реквизиты хозяина, сроки;
• список необходимых для сделки документов (если какого-то из них не будет, то продажа затянется), сколько времени займет их подготовка;
• список того, что есть в жилом помещении, ведь забирать что-то после подписания договора нельзя;
• срок получения недвижимости покупателем;
• на кого лягут все расходы по оплате оформления документов, услуг нотариуса и прочие;
• информация о недвижимости – площадь, кадастровый номер, адрес.

Расписка является важным документом, который гарантирует получение жилплощади или денег. Лучше составлять ее в рукописном варианте. Расписка должна содержать такую информацию:

• ФИО всех участников сделки с данными паспорта;
• прописка, фактическое место проживания каждого из участников;
• размер задатка – цифры и расшифровка их прописью;
• подписи участников соглашения – фамилия и инициалы.

При наличии расписки суд выиграть проще. Все документы лучше заверить у нотариуса. При покупке жилья не стоит спешить – выбирать следует надежных людей. И помните, что при небольшом задатке у вас будет меньше тревог.

Похожие записи:

• Ставка налога на прибыль в 2023 году для юридических лиц в Пермском крае
• Чем отличается двойная сплошная от одной сплошной полосы
• Справка 2 НДФЛ 2024 для банка