Продавец квартиры не возвращает аванс. Можно ли вернуть аванс, если сорвалась покупка квартиры? Компенсации не будет
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продавец квартиры не возвращает аванс. Можно ли вернуть аванс, если сорвалась покупка квартиры? Компенсации не будет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Мало кто из продавцов квартир знает, чем же отличаются понятия «аванса» и «задатка». С авансом мы разобрались выше. Его функцией является исключительно декларирование намерений по покупке квартира (дома). В отличие от задатка финансовым обеспечением сделки аванс по закону не считается. Поэтому никакого смысла фиксировать в договоре аванс нет. Вполне хватит и небольшой расписки, в которой указывается передача продавцу денег. Суд обязательно возьмет ее во внимание. Расписка является чрезвычайно веским аргументом, который, скорее всего, станет выигрышным.
Аванс и задаток: разница – существенна!
Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.
А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.
Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.
Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса
Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом.
В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно.
Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.
Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.
Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.
Почему с возвратом аванса возникают проблемы?
Факт передачи продавцу жилья аванса обязательно документируется. Зафиксировать это обстоятельство можно не только в специальном договоре. Сторонам можно оформить и специальную расписку. Пункт, гласящий о возможном невозврате аванса, в договоре присутствует практически всегда. Его используют в тех случаях, когда сделка оказалась сорванной из-за действий покупателя. Однако мало кто осведомлен о том, что подобное решение вопроса противоречит отечественному законодательству.
Закон утверждает, что аванс является не чем иным, как декларацией покупателем своих намерений. Никаких обязательств относительно приобретения квартиры у него в данном случае не возникает.
Полученную продавцом сумму следует рассматривать исключительно, как приложение к составленному договору. Какие бы причины не вынудили покупателя отказаться от запланированной сделки, деньги ему должны вернуть непременно.
Что происходит на практике?
Реальность такова, что далеко не всегда покупатель в случае отказа от заключения сделки купли-продажи квартиры может просто прийти и получить свои деньги обратно, зачастую он сталкивается с отказом продавца возвращать аванс, поскольку тот считает уплаченную в качестве аванса сумму компенсацией из-за срыва сделки.
К сожалению, у покупателя не так много способов досудебного воздействия на продавца, поэтому если продавец не возвращает аванс «мирно» после того, как покупатель заявил ему это требование, быстро решить этот вопрос не получится. Первое, что должен сделать покупатель – это направить в адрес продавца письменное заявление с требованием возврата аванса и указания срока, в который продавец должен это сделать. Требование должно быть направлено таким способом, чтобы у покупателя на руках остались доказательства его направления: расписка продавца о получении требования лично в руки, отправка по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении.
Если аванс вносился в агентство, действующее по доверенности в интересах продавца, возврат авансовой суммы для покупателя также может стать проблематичным. С одной стороны, агентства недвижимости, не являясь стороной сделки, не имеют права удерживать аванс или задаток. С другой стороны, зачастую денежная сумма агентству передается в форме договора поручения, в котором обычно нет ни слова о том, что агентство обязуется вернуть сумму аванса по первому требованию покупателя. Если сделка не состоится, агентство считает эту сумму своей компенсацией за неполученную прибыль. Максимум, что может быть указано в таких договорах в качестве условия возврата аванса – это отказ агентства недвижимости от проведения сделки.
Иногда авансовый платеж может передаваться с подписанием авансового договора, являющегося составляющей договора на оказание агентских услуг. Однако при внимательном изучении такого документа оказывается, что внесенная сумма выступает в качестве аванса именно агентству за оказание консультационных услуг по приобретению квартиры. Покупателя убеждают, что вносимый аванс будет гарантией, что квартиру продадут именно ему, а на самом деле такой документ является лишь гарантией того, что агентство получит свои комиссионные (или их часть). При этом у покупателя появляются обязательства приобрести квартиру именно через данное агентство, а последнее только обязуется снять объект с рекламы.
В подобных договорах формально может быть масса поводов не возвращать внесенную сумму аванса покупателю – например, отказ от выполнения рекомендаций по приобретению объекта, ведение переговоров с продавцом в обход агентства или отказ от сделки.
Чтобы не попасть в подобные ситуации, самое главное – внимательно изучать документы, придавая серьезное значение юридическим формулировкам и терминам. Мы рекомендуем перед внесением аванса получить консультацию независимого юриста, который разъяснит все возможные последствия заключаемого договора.
Что нужно знать об авансе
Размер аванса определяют стороны, обычно он составляет 1-3% от стоимости квартиры или дома. О передаче денег часто договариваются устно, но это неправильно: для прозрачности сделки необходимо составить предварительное соглашение. В документе прописывают, кто, кому, когда и за что перечисляет сумму. Здесь же важно указать: если сделка не состоится, продавец возвращает средства покупателю и не предъявляет претензий.
Об этом говорит и закон: аванс не обязывает доводить сделку до конца. Бывает, что одна из сторон передумала. Тогда покупатель получает назад свои финансы, и неважно, кто виноват в срыве процедуры купли-продажи. Однако некоторые продавцы заранее добавляют пункт о штрафах и пенях за несоблюдение договоренностей. Здесь все зависит от внимательности покупателя. Он имеет полное право не согласиться с условиями и попросить изменить текст.
Ипотека: банк одобрил заёмщика, но «запорол» квартиру
Покупатель квартиры собирается приобрести её с помощью ипотечного кредита. Никакое жильё на вторичном рынке само по себе не даёт гарантий, что банк одобрит его в качестве залога по ипотеке. При этом, чтобы «забронировать» квартиру на время проверки в банке, покупатель-«ипотечник», как правило, вносит за неё аванс.
По сложившейся практике, если банк, в котором покупатель берёт ипотеку, не одобряет квартиру, то аванс несостоявшемуся приобретателю жилья возвращается, говорит директор агентства недвижимости «RE-сервис» Максим Радин. Однако потенциальному продавцу и покупателю необходимо договориться об этом заранее и закрепить договорённости в письменном виде.
Если этого не сделать, то аванс несостоявшемуся покупателю могут и не вернуть. Формально вины продавца и его представителей в сложившейся ситуации нет. Но, как правило продавцы, соглашающиеся иметь дело с покупателем-«ипотечником», не против вернуть аванс, если банк-кредитор «запорет» квартиру. Только договариваться об этом желательно заблаговременно.
В случае, если сделка не состоялась, сумма аванса возвращается в полном объеме. Дополнительная ответственность не налагается. На практике аванс редко предусматривается в чистом виде, если передается по предварительному договору купли-продажи. По соглашению сторон предусматриваются штрафные санкции за каждый день просрочки. Такая возможность закрепляется в ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ.
Продавец передает несостоявшемуся покупателю сумму аванса. Последний пишет расписку в получении средств и в отсутствии претензий к собственнику недвижимости. Если добровольно деньги не возвращаются, возможно обращение к судебным органам. У истца есть возможность подать жалобу в районный суд по месту своей регистрации или месту регистрации собственника. В исковом заявлении указываются сведения о том, каким образом и при каких обстоятельствах были внесены средства.
Как вернуть аванс за квартиру покупателю
Внесение аванса — процедура изъявления желания или намерения покупателя приобрести квартиру, оформляемая предварительным договором или соглашением и передачей денежных средств под расписку собственнику или доверенному лицу (риэлтору, агентству недвижмости).
И иногда случается, что за несколько дней до сделки покупатель, внеся аванс передумывает приобретать жилплощадь или жизненные обстоятельства складываются так, что он вынужден отказаться от сделки.
И все бы хорошо, но возникают трудности и люди не могут получить обратно свои деньги, которые находятся у продавца, риэлтора, агентства недвижимости.
Давайте выясним можно ли вернуть аванс за квартиру если передумал покупать и причины и способы решения указанной проблемы.
Возврат задатка по расписке
Расписка в получении денежных средств — один из вариантов оформления задаточного платежа. В тексте обязательно указывается, что деньги передаются в качестве задатка по исполнению какого-либо соглашения. Документ должен содержать следующие реквизиты:
- паспортные данные обеих сторон;
- адрес регистрации;
- предмет, за который передаются деньги (автомобиль, объект недвижимости и т. д.);
- точную стоимость предмета;
- точный размер передаваемых средств (в числовом и буквенном выражениях);
- сроки заключения и исполнения намерений;
- подписи контр-агентов.
Внимание
При соблюдении юридической формы составления и подписания расписки она признается полноправным договором и влечет полную правовую ответственность сторон в суде. В тексте не обязательно указывать штрафные санкции сторон, так как само по себе понятие «задаток» уже предусматривает таковые для всех участников.
Действия в случае отказа в возврате задатка
В случае отказа противоположной стороны вернуть задаточный взнос, участник, внесший денежные средства, вправе требовать их возврата исключительно в судебном порядке. Обращения в полицию или в другие инстанции, скорее всего, не принесут нужного результата. Дела о финансовых спорах частных лиц рассматриваются судами общей юрисдикции. Подать иск можно только по истечению даты, указанной в договоре или расписке.
К сведению
После подачи судебного иска суд рассмотрит дело и вынесет определение. Если судьей будет установлено, что срыв соглашения произошел по вине лица, получившего предварительную выплату или из-за препятствий непреодолимой силы, то вероятнее всего, будет вынесено решение о возвращении денег. Если же суд установит, что сделка сорвана по вине участника передавшего средства, то задаток останется у противоположной стороны.
Предварительный договор
Соглашение при внесении задатка является дополнительным приложением к будущему основному договору сделки. В данном документе прописываются основные условия, примерное время купли-продажи имущества, в какой сумме, когда и каким образом был внесён задаток, а также условия его возврата при необходимости. Кроме того, в предварительном соглашении указывается и сама стоимость объекта, который приобретается. По закону указанная в этом документе стоимость не обязательно должна оставаться неизменной. Продавец может её в дальнейшем снизить или завысить, но такие вопросы рассматриваются уже в индивидуальном порядке и иногда через суд.
При нарушении зафиксированных условий соглашения задаток либо возвращается, либо нет. Составить документ можно самостоятельно, или обратившись к специалистам, чтобы усилить гарантии для обеих сторон.
При нарушении условий предварительного договора, в случае, когда продавец не возвращает внесённый задаток, необходимо подавать исковое заявление в суд. С помощью исполнительного органа можно не только вернуть уплаченную сумму, но и получить начисленные по закону проценты пользования за то время, которое фактически являет собой просрочку возврата денег.
Как составляется договор об авансе
Договор об авансе составляется в произвольной форме и подписывается обеими сторонами соглашения, нотариально заверять его нет необходимости, но по желанию можно. В договоре должна содержаться такая информация, как:
- ФИО покупателя, адрес, контакты;
- ФИО продавца, адрес, контакты;
- сведения о недвижимости: адрес, площадь, стоимость и другие показатели;
- сумма, передаваемая в качестве аванса (указать, что эта сумма входит в общий расчет за недвижимость);
- срок аванса;
- условия возврата и невозврата аванса, штрафы сторонам при неисполнении обязательств (по желанию);
- дата и подписи.
Отличия задатка от аванса
Законодательными нормами сумма предоплаты, выступающая обеспечением будущей сделки, признается авансом, если нет соглашения о задатке (ст.380 п.3 Гражданского кодекса). Авансовая предоплата при купле-продаже жилья в случае срыва сделки полностью возвращается покупателю.
Никакой материальной ответственности стороны при этом не несут. У аванса нет обеспечительной функции, обязывающей покупателя купить определенную квартиру, а продавца – продать ее именно покупателю, внесшему авансовую сумму.
Другое дело, если предоплата оформлена соглашением и названа в нем задатком (ст.380 Гражданского кодекса). Тогда виновная в срыве сделки сторона – покупатель или продавец – понесет финансовую ответственность (ст.381 Гражданского кодекса).
Можно ли вернуть задаток после отказа банка в ипотеке
Готовя договор задатка, сторонам следует внимательно обдумать его условия. Пункты ответственности сторон должны отражать их интересы в ситуациях, угрожающих срывом сделки. И если в соглашении о задатке прописано условие возврата предоплаты при отказе банка по кредиту, то сумма безоговорочно возвращается покупателю.
Если же договор содержит пункт об удержании задатка при отсутствии ипотечного кредитования, то средства несостоявшемуся покупателю не возвращаются. В ситуации, когда договором не обусловлена ответственность по факту отказа покупателю в банковском кредите, его прямой вины нет. Однако косвенно в срыве сделки будет виноват именно покупатель – он мог обратиться в другой банк, но выбрал именно «отказной». Разве продавцу важно знать, откуда покупатель возьмет деньги при купле квартиры – в этом или другом банке? Лишь тщательная оценка возможных обстоятельств срыва приобретения покупателем жилья у продавца позволит уберечь стороны от неприятных проблем с возвратом задатка.
Мы убедительно советуем покупателям квартир и домов обратиться за консультацией к специалистам по недвижимости до подписания соглашения (договора) об авансе или задатке и до выплаты суммы предоплаты. Наиболее безопасный вариант – проработка договора о задатке до состояния наибольшего соответствия интересам покупателя у юристов-профи, названных выше.