Границы земельного участка не установлены что делать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Границы земельного участка не установлены что делать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

К другой категории земельных участков с неустановленными границами — ранее учтенных — можно отнести земельные участки, которые подлежали кадастровому учету, однако границы таких земельных участках на местности не устанавливались или устанавливались таким образом, который не позволяет определить их местоположение с достаточной точностью.

Какое решение проблемы с участками, не имеющими установленных границ, предложил новый Закон о госрегистрации недвижимости?

Как разъяснило Минэкономразвития России в письме от 22.12.2016 No 39682-ВА/Д23и, государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет по правилам нового Закона о госрегистрации недвижимости должны осуществляться одновременно, за исключением случая, когда государственный кадастровый учет может быть осуществлен на основании документов (содержащихся в них сведений), представленных для государственной регистрации прав, и отсутствуют иные основания, препятствующие государственной регистрации прав. Поэтому если в Росреестр будет представлено заявление о государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета, регистрирующий орган приостановит государственную регистрацию прав на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 нового Закона о госрегистрации, пока заявитель не предоставит все необходимые в том числе и для кадастрового учета документы.

Иными словами, на практике это означает, что при совершении сделок с участками, не имеющими установленных границ, его собственник все равно будет вынужден провес­ти межевание и установить границы — в противном случае за покупателем право собственности на землю не зарегистрируют.

Постановление АС Московского округа от 20.02.2016 No Ф05-663/2016 по делу No А40-77214/2015

В этом споре Росреестр отказался регистрировать право собственности заявителя на приобретенный им земельный участок, указав на отсутствие сведений о координатах характерных точек границ земельного участка. Получив в порядке межведомственного взаимодействия кадастровый паспорт земельного участка, Росреестр узнал, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Заявитель в свою очередь представил кадастровую выписку в качестве доказательства согласования границ земельного участка. Разрешая спор, суд указал, что кадастровая выписка является таким же источником о сведениях ГКН, как и кадастровый паспорт. Вместе с тем регистратор кадастровую выписку при наличии сомнений в предоставленных сведениях не запрашивал, а сведения, содержащиеся в кадастровой выписке, оставил без внимания. Решение Росреестра признали незаконным.

Порядок согласования местоположения границ.

Процедура согласования местоположения границ достаточно четко определена в ст. 39 и 40 Закона № 221-ФЗ и является обязательной при проведении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка.

В целом процедуру согласования можно разделить на три этапа.

I этап. Подготовительный.

В рамках данного этапа необходимо осуществить следующие действия:

1. выявить всех заинтересованных лиц (в ч. 3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ указано, что это собственники земельных участков, лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и аренды). Следует отметить, что в Законе предусмотрены определенные исключения из данного перечня. Выявить заинтересованных лиц можно путем запроса сведений из государственного кадастра недвижимости (они носят открытый характер), хотя в большинстве случаев все заинтересованные лица известны;

2. определить, каким образом будет осуществляться согласование местоположения границ участка. Закон наделяет заказчика кадастровых работ, коим, как правило, является собственник земельного участка, правом выбора – устанавливать границы земельного участка на местности или нет (ч. 5 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Однако заказчику кадастровых работ нужно помнить, что заинтересованные лица имеют право потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности;

3. определить порядок проведения согласования местоположения границ земельного участка. Данное решение принимается кадастровым инженером. Законодательством предусмотрены только два варианта этой процедуры: проведение собрания заинтересованных лиц или согласование с каждым из них в индивидуальном порядке (ч. 7 ст. 39 Закона № 221-ФЗ);

4. довести до заинтересованных лиц информацию о проведении собрания (если кадастровый инженер решил его проводить). Форма извещения о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка утверждена Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412.

В соответствии с ч. 9 ст. 39 Закона № 221-ФЗ в извещении о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка должны быть указаны:

• сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
• сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
• кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки;
• порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где можно ознакомиться с проектом;
• место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;
• сроки и почтовый адрес для вручения или направления требований о проведении согласования местоположения границ с установлением их на местности и (или) обоснованных возражений в письменной форме.

Согласно ч. 8 ст. 39 Закона № 221-ФЗ извещение заинтересованных лиц может осуществляться четырьмя способами:

1. непосредственное вручение извещения под расписку заинтересованным лицам или их представителям;
2. направление извещения с уведомлением о вручении по почтовым адресам;
3.направление извещения по адресам электронной почты заинтересованных лиц в соответствии с кадастровыми сведениями (при их наличии);
4.опубликование сообщения о проведении собрания в порядке, установленном для официальной публикации муниципальных правовых актов и иной официальной информации соответствующего муниципального образования. Однако опубликование допускается лишь в следующих случаях:

• в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любо-го из заинтересованных лиц;
• получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;
• смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Почему по участку могут быть не определены границы

Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах Росреестра (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес, и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.

Эта информация может отсутствовать в Росреестре, так как она не является обязательной при постановке на кадастровый учёт земельного участка или при осуществлении сделок с ним. Государство видит этот пробел и на его устранение направлено поручение Президента Правительству РФ от 11.08.2022 года — обеспечить внесение изменений в законодательство, направленных на сокращение количества участков, границы которых не определены.

Как провести межевание земельного участка

1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:

• заявление, составленное в свободной форме;
• паспорт собственника;
• нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
• правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
• правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
• кадастровая выписка на земельный участок;
• кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).

Что означает формулировка «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства»

Когда вы ставите землю на кадастровый учет нужно подать ряд документации, среди которой должен быть акт согласования границ участка, который подписывается при межевании в вашем присутствии. Но иногда этот документ забывается, либо нарочно не фиксируется (а вы не располагаете знаниями об обязательном получении этого документа) – в таком случае вы и получаете «Граница земельного участка не установлена в соответствии с законом», потому что в Росреестре нет ваших установленных границ.

Проще говоря, эта формулировка встречается в случае, если ваша земля не прошла межевания (может она и проходила его, но акта согласования границ участка подтверждающего это нет. В случае, если есть, но и запись есть – читайте пункт «Что делать, если запись есть, но межевание точно проводилось и акт на руках?» данной статьи). Соответственно, в Росреестр не передавались сведения о ЗУ. Это означает, что сведения о наделе отсутствуют, и любая сделка оформляться не может.

Как уточнить границы участка?

Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.

Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе “Государственный реестр кадастровых инженеров”. Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.

Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. После ознакомления с результатами замеров, границы участка необходимо согласовать с владельцами смежных участков.

После этих работ кадастровый инженер составляет межевой план.

Выполнение работ кадастрового инженера

Кадастровые инженеры имеют право работать только при наличии государственного аттестата и членства в СРО. Они несут персональную ответственность за допущенные при выполнении должностных обязанностей ошибки.

Работа кадастрового инженера заключается в обследовании собственности клиентов с применением технических средств и в документальном оформлении результатов. Инженер делает геодезическую привязку объекта недвижимости на местности, уточнение координат характерных точек, определяющих конфигурацию земельного участка, и установку межевых знаков. Он составляет планы и другую техническую документацию для предъявления в государственные органы, консультирует клиентов в области землеустройства и выступает посредником в возможных конфликтах при разграничении смежных участков.

В исследованиях кадастровые инженеры используют специальные геодезические приборы: нивелир, тахеометр и другие. Для ведения делопроизводства используются бланки с указанием реквизитов аттестата и именная печать. Оформляется документация на бумажных носителях и в электронном виде.

Перед заключением договора о проведении работ по уточнению границ земельного участка нужно тщательно изучить документы кадастрового инженера, уделив внимание срокам действия государственного аттестата и свидетельства о членстве в саморегулирующейся организации.

Сегодня действует закон под номером ужесточающий ответственность кадастровых инженеров вплоть до уголовной. Теперь за внесение в документацию ложных сведений предусмотрено наказание по ст. 170.2 Уголовного Кодекса РФ, которая предусматривает штраф, запрет на занятие должности кадастрового инженера или исправительные работы до трёх лет. Однако собственнику земли вряд ли от этого станет легче. Судебная тяжба с соседями не добавляет оптимизма. Поэтому при выборе кадастрового инженера лучше обращаться в крупные компании и заключать письменный договор, где чётко прописываются обязанности, ответственность сторон и гонорар исполнителя работ. Это позволит избежать недоразумений и необоснованных требований от недобросовестных работников.

Кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр входят в СРО и по результатам сдачи сложных экзаменов получили действующие квалификационные аттестаты. Все работники группы юридически подкованы и производят замеры, исследования земельных участков. Мы используем в работе только новое оборудование, отвечаем за свои действия, так как уверенны в качестве выполненных работ.

Что делать если границы земельного участка не установлены?

Во-первых, стоит уяснить, что в настоящее время закон не обязывает собственников земельных участков делать межевание.

Это сугубо добровольно. Так сказать, для собственного спокойствия.

Межевание позволит точно установить границы, конфигурацию участка и его площадь. Вы можете получить выписку из ЕГРН с точными координатами и планом, без особой отметки «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Во-вторых, если в ближайшее время вы собираетесь строиться или совершать какие-то сделки с участком (продавать, дарить, обменять и пр.) – то межевание лучше пройти.

Отличия межевания от других мероприятий

Многие владельцы выделенных паев путают процедуру определения границ земельного участка с другими мероприятиями. Поэтому целесообразно разобрать, какой и что из себя представляет.

• Кадастровые работы. Это целый перечень манипуляций, проводимых по отношению к земле, в них же включено и межевание. Обычно такой комплекс выполняют для того чтобы подготовить документы на конкретный вид недвижимости.
• Геодезия выбранной территории. Этот процесс представляет собой не только измерение, но и проектирование, а также составление чертежей с целью планирования будущего объекта на участке.
• Землеустройство. Вид государственного мероприятия, которое проводится по отношению к земле. Обычно это выполняют при необходимости распределения земель при создании нового района.
• Дачная амнистия. Это понятие, которое подразумевает упрощенное проведение межевание земельного участка. Процедура не бесплатная.

В большинстве случаев распределение границ проводится отдельно и зачастую занимает несколько дней.

Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.

Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.

Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.

Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.

Как согласовать границы участка через суд?

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» установил, что местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

По смыслу закона местоположение границ земельных участков, сведения о которых (об участках) содержатся в государственном кадастре недвижимости, должно быть согласовано независимо от наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на эти земельные участки либо сведений о координатах их границ или иного описания местоположения границ, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ таких земельных участков.

Предметом согласования является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого земельного участка. Результат согласования местоположения границ оформляется актом согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.

• Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением следующего случая.
• Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не подписали акт согласования местоположения границ либо не представили свои возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным, о чем в акт согласования вносится соответствующая запись.
• Законом предусмотрено, что необходимыми для кадастрового учета документами являются межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение ЗЕМЕЛЬНОГО СПОРА О СОГЛАСОВАНИИ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ГРАНИЦ земельного участка.
• Далее в законе сказано, что при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если при уточнении границ нарушен порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными В ПОРЯДКЕ РАЗРЕШЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО СПОРА.
• Формулировка «земельный спор о согласовании местоположения границ земельного участка», которая используется в законе, не дает возможности сделать точный вывод о том, какие конкретно исковые требования могут быть заявлены в суд в случае возникновения спора.

Определение границ через суд

Есть ситуации, когда раздел территории возможно провести только через суд. Обычно, это происходит в следующих случаях:

1. Соседи не одобрили границы и отказываются подписать акт согласования;
2. Межевание давно произошло, но владелец не согласен с его результатом. Такая ситуация не редкость. Например, соседи решили захватить часть земли, а бывший владелец вашего участка, не глядя, согласился;
3. На этапе проведения замеров, оказалось, что граница проходит по чужой территории. Если обмер давно не проводился, а соседи заняли часть участка;
4. Межевание и раздел земельного надела произошли без участия владельца. Например, когда он не получал уведомления о проведении замеров.

При возикновении споров, владельцы земель в садовых товариществах (СНТ), для начала, могут обратиться к председателю (для решения вопроса мирным путем), и при неудаче уже обращаться в суд.

Согласно законодательству РФ оформление имущественного права на земельные участки сопровождается обозначением их характеристик, границ в кадастровых документах. Подобное определение объекта позволяет беспрепятственно отчуждать землю, поскольку проведенное межевание минимизирует вероятность нарушения границ и прав третьих лиц.

Для того чтобы узнать, проводилось ли межевание конкретной площади, достаточно изучить выписку из Реестра Недвижимости или кадастровый паспорт (при покупке участка до конца 2019 года).

Если в пункте 16, содержащем особые отметки, прописано «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства», это свидетельствует о том, что межевание своевременно не было проведено.

Похожие записи:

• Правила заполнения больничных листов 2023 году
• Сдача отчетности по ИП в 2023 году на 6 процентов без сотрудников
• На каком месяце беременности идут в декрет в России в 2023 году