Какие есть риски покупки квартиры по наследству: недвижимость в собственности менее и более 3 лет
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие есть риски покупки квартиры по наследству: недвижимость в собственности менее и более 3 лет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.
Схемы и уловки квартирных аферистов
Рынок российской недвижимости изобилует мошенниками. Практически каждый день появляются новые, все более изощренные приемы обмана. Причем, распознать подвох удается через месяцы, и даже годы.
В результате покупатель остается без денег и квартиры. Обращение в полицию не всегда приводит к положительному результату, поскольку злоумышленники тщательно готовят преступление. Поэтому при малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.
Выгодное место дома и цена квартиры, должны отойти на второй план. Ведь в итоге можно потерять все.
Основные приемы мошенников при продаже:
- отчуждение с прописанным в квартире жильцом;
- совершение сделки по доверенности;
- злонамеренная договоренность с одним из наследников;
- обман собственника при жизни, с целью оформления завещания на афериста.
Заключительные рекомендации покупателю
Приобретение жилья на вторичном рынке практически всегда чревата рисками. Главной задачей является выявить их и минимизировать до момента подписания договора купли-продажи.
Конечно, не все обладают необходимыми знаниями для грамотного совершения сделки. Но если следовать наставлениям, проблем не будет.
Советы при покупке наследственной недвижимости:
- Проверяя документы, уделяется внимание даже мельчайшим деталям. Описки в адресе, цифрах, инициалах создадут дополнительные проблемы.
- Обязательно выясняют у соседей, кто жил в квартире и с какого времени, есть ли родственники.
- Когда квартира продается по доверенности, лучше настаивать на присутствии собственника при совершении сделки.
- Оптимальным для покупателя является проведение расчетов после регистрации перехода прав. На этом и нужно настаивать в переговорах с продавцом, как вариант использовать банковскую ячейку.
- Не повредят консультации от юристов и адвокатов по недвижимости. Взгляд на ситуацию со стороны, никогда не бывает лишним.
Как продать без уплаты налогов
Продажа квартиры, полученной по наследству
- договор купли-продажи квартиры;
- паспорта лиц, участвующих в сделке;
- свидетельство о праве на наследство;
- документы из Росреестра:
- свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
- кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
- справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).
- в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
- налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
- для граждан РФ — 13%;
- для иностранных граждан — 30%.
Как проверить квартиру перед сделкой
По словам Петра Гусятникова, для того, чтобы покупателя признали добросовестным приобретателем, необходимо соблюсти все формальности и тщательно проверить объект недвижимости перед сделкой.
Для этого надо:
- Получить выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой, не ранее, чем за месяц, чтобы убедиться, что недвижимость ничем не обременена и собственник – действительно тот человек, который об этом заявляет. Получить ее в МФЦ, Росреестре и т.д. может как сам собственник, так и любой другой человек.
- Посмотреть оригинал правоустанавливающего документа, в данном случае – свидетельство о праве на наследство. Если наследство получено по завещанию, то еще и само завещание. Если собственник отказывается предоставить вам оригинал для ознакомления, с таким объектом лучше распрощаться без каких-либо колебаний.
- Если сделка происходит по доверенности, проверить, не отозвана ли доверенность на дату совершения сделки.
- Попросить у продавца справки ПНД, НД. В случае судебного разбирательства их наличие или отсутствие не станет решающим фактором, но на всякий случай, лучше их иметь.
Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?
После того, как Вы убедитесь в смерти собственника, поинтересуйтесь «судьбой» всех наследников. Как уже упоминалось выше, самые непредсказуемые семейные перипетии могут сыграть не в Вашу пользу. Как минимум – нужно подробно расспросить продавца о всех реальных и потенциальных наследниках, еще лучше – получить подтверждающие документы:
- Свидетельства о рождении, браке, смерти родственников.
- Нотариально заверенное согласие мужа/жены продавца (если он состоит в зарегистрированном браке) на совершение сделки;
- Выписка из домовой книги (справка о составе семьи), желательно расширенная, с указанием всех постоянно и временно зарегистрированных (снятых с регистрации) в жилом помещении граждан.
Ответы юриста на частные вопросы
Что более рискованно для покупателя: покупка квартиры, полученной продавцом по закону или по завещанию?
В первом случае могут объявиться наследники по закону, пропустившие сроки принятия наследства. Во втором – люди, которым полагается обязательная доля, и тоже пропустившие сроки. Риски везде примерно одинаковы.
Какие есть риски при покупке унаследованной доли в праве собственности?
Покупатель рискует лишь в том случае, если продавец не предоставил преимущественное право покупки остальным собственникам долей (ст. 250 ГК РФ). Но тогда нотариус откажется удостоверять ДКП, а Росреестр не примет договор без его подписи и печати.
Как доказать приобретателю, что он добросовестный?
Рекомендации по совершению безопасных сделок
Закон защищает права добросовестных покупателей. Если сделка осуществлена возмездно и есть доказательства наличия полномочий у продавца на осуществление отчуждения наследства, то даже в судебном порядке имущество не заберут. Суд обяжет наследополучателя самостоятельно выплачивать компенсацию прочим «внезапно объявившимся» наследникам. Для приобретения статуса «добросовестного покупателя» необходимо следовать общепринятой пошаговой инструкции:
- Требовать у хозяина жилья документы, подтверждающие правомерность сделки и правдивость предоставленной информации: удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы;
- справки о расчетах по коммунальным платежам;
- домовую книгу;
- справку из единого государственного реестра недвижимости.
- Просмотреть сведенья о совершаемых ранее сделках с продаваемым жильем.
Если сделка осуществляется через доверенное лицо, то нужно связаться с хозяином имущества. Затем ознакомиться с доверенностью, чтобы убедиться в ее подлинности. При нежелании наследопоулчателя выходить на связь, стоит отказаться от сделки. Передавать деньги продавцу безопасно лишь 2 способами:
| Способ передачи | Описание |
| После подписания договора | Покупатель обязан передать деньги после заключения сделки. Во избежание споров в будущем желательно потребовать с продавца расписку о получении определенной суммы. Подкрепить позицию можно привлечением посторонних наблюдателей, например, соседей. |
| Через банковскую ячейку | Продавец получит право забрать деньги из банка сразу после подписания договора купли- продажи . Условия выдачи стороны должны обсудить заранее. |
Несмотря на предпринятые меры, обезопасить себя на 100% невозможно. Приведенная инструкция поможет получить статус «добросовестного покупателя» и избежать многих споров, но всегда остается вероятность наткнуться на мошенника. Юристы советуют оформлять документы в нотариальной конторе. Специалист сможет подсказать, как лучше составить договор, определить подлинность правоустанавливающих бумаг, предоставленных продавцом. Услуги нотариуса платные. Цена зависит от объема работы.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Покупка квартиры полученной по наследству
120 юристов сейчас на сайте
Мы хотим купить квартиру. Собственник квартиры один, он получил квартиру по наследству по закону. Мать собственника умерла в феврале прошлого года. На данный момент в квартире зарегистрированы собственник и его жена. У собственника есть свидетельство о праве наследства по закону, само свидетельство о собственности — в процессе получения, но думаю, что препятствий не будет.
Предположим наихудший сценарий развития событий. Мы приобрели квартиру, и через некоторое время появляется ещё один претендент на наследство (например, сын или дочь умершей от другого брака). Претендент на наследство подаёт в суд.
Чем это грозит нам как приобретателям этой квартиры? Может ли суд признать договор купли-продажи недействительным (и тогда мы должны будем выселиться из этой квартиры)? Либо суд в случае признания прав 2-го наследника будет требовать, чтобы 1-й наследник выплатил ему его долю деньгами (и тогда мы остаёмся в квартире)?
Хотелось бы оценить вероятность рисков: появления 2-го наследника, признания его прав на наследство судом и того или иного решения суда в этом случае. Особенно буду признателен, если кто-нибудь знает не только соответствующие статьи законов, но и судебную практику в подобных случаях (я предполагаю, что таких дел хватает).
И дополнительный вопрос. Стоимость квартиры — 8,5 млн рублей. Продавец предлагает указать в договоре купли-продажи стоимость квартиры 2 млн рублей, а 6,5 млн — распиской «за неотделимые улучшения» (как если бы они там сделали дорогой ремонт).
Я знаю, что при сделках купли-продажи так делают часто, если квартира в собственности менее 3 лет, чтобы избежать уплаты налогов.
Если мы так сделаем, будут ли у нас какие-то дополнительные проблемы при худшем сценарии (судебное разбирательство по наследству)?
Итого, по совокупности обстоятельств, можете ли вы рекомендовать или не рекомендовать покупать эту квартиру?
Если мы всё-таки решим покупать, как можно при юридическом оформлении сделки подстраховаться? Могут ли какие-то пункты в договоре купли-продажи или какие-либо дополнительные документы помочь нам сохранить эту квартиру в случае, если появится 2-й претендент на наследство? Если да, буду признателен за конкретные формулировки.
Уточнение клиента
С момента смерти наследодателя прошло чуть более года.
Уточнение клиента
Уважаемые юристы! Многие из вас в ответах ссылаются на понятие «добросовестного приобретателя». В связи с этим вопрос: если мы согласимся указать в ДКП цену в 2 млн руб, которая в разы ниже рыночной стоимости, не утратим ли мы в глазах суда статус добросовестного приобретателя? Например, суд может решить, что мы были в сговоре с продавцом с целью уклонения от уплаты налогов и т.п.
Уточнение клиента
- И кстати, удивляюсь разбросу мнений уважаемых юристов.
- От: «Никаких рисков при покупке данной недвижимости у вас нет».
- До: «И применит последствия недействительности сделки — вы обязаны вернуть продавцу квартиру, он вам деньги (хорошо, если они у него будут к тому времени)».
Можно ли аннулировать договор купли-продажи
Покупка любого имущества – сделка, которая отменяется, если совершена с нарушениями. Главным требованием является покупка квартиры у действующего владельца с разрешением всех проживающих и супруги, если имущество является совместно нажитым. Следует еще раз проверить текст соглашения. Ошибки, разночтения, отсутствие обязательных реквизитов – повод для отмены действия договорных взаимоотношений.
Покупка у недееспособного лица запрещена законодательством. Споры возникают, когда квартира передана ребенку, а родители или опекуны уверяют, что имеют право ее продать. Покупка у этой категории граждан запрещена. Только владелец, достигнув совершеннолетия, может распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению. В собственность можно вступить только после покупки у дееспособного лица.
Виды судебных процедур по отмене покупки
Есть несколько способов изменить условия порядка распределения прав собственника:
- Мировое соглашение. Истцы, получившие наследство по закону, договариваются по-хорошему разрешить ситуацию с нынешними владельцами на определенных условиях, устраивающих все стороны.
- Изъятие. Квартира выводится из состава собственности и передается действующему владельцу на основании решения суда РФ и исполнительного делопроизводства. При этом продавец обязан вернуть деньги.
- Выплата. Законному наследнику выплачивается денежный эквивалент причитающейся доли в квартире. А тот, кто предложил такую покупку, погашает понесенные расходы. Действия производятся на основании судебного постановления.
Все зависит от ситуации, выбранной стратегии, юридической подкованности и готовности сторон договариваться.
«Это вы продаете славянский шкаф?»: что спросить у собственника
Ряд вопросов необходимо задать и продавцу. Порой от его честности и порядочности зависит количество кругов ада, которые придется пробежать, чтобы собрать нужные сведения о желаемом объекте недвижимости. Как давно собственник вступил в наследство? Семь месяцев, год, три? Причина продажи — также немаловажный вопрос. По уверенному или сбивчивому ответу можно предположить — настоящий собственник перед нами или, к примеру, делец из черных риэлторов. Последние, кстати, очень часто пользуются схемой с продажей недвижимости умерших. Оперативная подделка документов и свидетельство о праве собственности, слишком привлекательная цена с большим дисконтом, умелые качества продажника — и счастливый покупатель, ослепленный преимуществами, через некоторое время владения обнаруживает родственников усопшего с настоящими документами. И законные представители через суд с легкостью отбирают жилье обратно. А денежки тю-тю. Черные риэлторы — еще один мощный фактор, который пугает и отталкивает покупателей от покупки наследованного жилья.
Каким образом досталась собственнику квартира? По завещанию или по закону — эта информация позволит понять, с чем можно столкнуться далее. О некоторых «острых углах» завещания я писала выше.
Далее, у продавца необходимо выяснить наличие и количество родственников, входящих в число наследников. Не лишним будет собрать данные о них, чтобы иметь возможность поговорить с ними лично. Это позволит не только выяснить истинный настрой дольщиков, но и объединить усилия в продаже квартиры. Нередки случаи, когда собственники не могут договориться между собой, из-за их споров жилплощадь не продается десятилетиями. А преимущество реализации целой квартиры и последующего разделения денежных средств может ускорить процесс продажи.
«А вы, простите, наследник какой очереди?» — этот вопрос, несомненно, требует внимания покупателя. Всего есть восемь очередностей наследования от супругов и детей до государства в качестве конечного наследника имущества россиян. И каждая последующая очередь может вступить в наследование только при отсутствии претендентов предыдущего порядка либо при наличии отказных писем, заверенных нотариусом от них же.
В интересах покупателя выяснить, кто сейчас на очереди получения наследства, сколько всего наследников, претендующих на собственность в данный момент. А также, есть ли отказы от наследства родственников — потенциальных наследников.
Риски при покупке квартиры, полученной по наследству
Приобретение квартиры является рискованным мероприятием. На рынке недвижимости встречаются разные ситуации.
Варианты мошенничества с наследственной недвижимостью:
- Завещание составлено под влиянием угроз, недееспособным собственником или гражданином, который не осознавал последствия действий. Наследник вступает в права. Квартира неоднократно перепродается. Надлежащие наследники имеют право оспорить завещание в суде.
- Родственники умершего гражданина не знали о его гибели. Но впоследствии они обращаются в суд с заявлением о восстановлении сроков. Если суд удовлетворит подобные требования, то ранее выданное свидетельство признается недействительным. Следовательно, оформление наследства происходит повторно. Доли имущества перераспределяются.
Покупатель несет риск потери денежных средств, внесенных в качестве оплаты за квартиру. Наследственная квартира относится к самым проблемным объектам на рынке недвижимости.
Получателю необходимо выяснить следующую информацию:
- наследование походило по завещанию или по закону;
- сколько лет прошло с момента оформления наследства.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.