Загородный рынок: главные события 2022-го и прогнозы на 2023-й

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Загородный рынок: главные события 2022-го и прогнозы на 2023-й». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.

Уведомление об окончании строительства

Последнее уведомление об окончании строительства подать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры. Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.

Это уведомление тоже рассмотрят в течение семи рабочих дней. Если во время строительства вы не отклонялись от плана, то одобрение практически гарантировано. В ответ снова будет составлено уведомление о соответствии. Оно понадобится для оформления права собственности на дом.

Уполномоченный орган самостоятельно направит в регистрирующий орган заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации за вами прав. Если это не будет сделано своевременно, вы можете направить заявление самостоятельно.

Спрос и тренды уходящего года

Сейчас на рынке строительства частных домов затишье. В конце зимы 2022 года в сфере ИЖС был спад, затем к началу сезона рынок оживился. Но с осени рынок переживает затишье: уровень продаж снизился в сегменте готовых домов, сократилось и количество заказов на строительство, рассказывает руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов. По его словам, пауза на рынке задала тренд среди подрядных организаций на переориентацию в сторону небольших заказов (мелких ремонтов, отделочных работ). Кто-то переходит в промышленную стройку, дорожное строительство.

Охлаждение спроса к строительству частных домов в 2022 году отмечают в компании «Кселла-Аэроблок-Центр». В 2021 году строительные компании набрали большой портфель заказов в сегменте ИЖС. Поэтому в начале года застройщики активно накапливали стройматериалы в преддверии старта строительного сезона, вспоминает Андрей Башкатов. В марте на фоне валютной турбулентности и инфляционных ожиданий динамика роста усилилась еще больше, и это продолжалось до апреля.

«После стабилизации рынка мы увидели серьезное охлаждение. Многие клиенты пересмотрели свои финансовые стратегии, поскольку надежность источников дохода и перспективы занятости оказались под сомнением», — отметил эксперт.

Летом рынок активизировался, но осенью просел на фоне объявления частичной мобилизации, с ноября наметился тренд на восстановление. Люди стали чаще откладывать начало строительства на более прогнозируемый период, тогда как в 2021-м хотели строить как можно скорее. Поэтому большинство заявок уходят на следующий год в связи с финансовыми проблемами у клиентов, отметил представитель «Кселла-Аэроблок-Центр».

Регистрация домов на землях ИЖС и ЛПХ

Для государственной регистрации недвижимого имущества частники в обязательном порядке получают согласованные уведомления о начале и завершении строительства. Потому что без них не удастся получить удостоверяющую право собственности выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и в этом случае возведённые объекты признаются самостроями. А владелец узаконенной постройки может распоряжается собственностью в полной мере. Официальное владение участком и строениями на нём, даёт право продать, подарить, оставить в залог или передавать по наследству имущество. Зарегистрированный объект не признают самовольным строением и не обяжут снести его.

Для регистрации дома в Росреестре необходимо заявление от будущего собственника, к которому прикладывается технический план и квитанция об оплате госпошлины. И, конечно же, согласно новому закону, в техплан входят согласованные уведомления о начале и завершении строительства. Техплан составляет кадастровый инженер, который выезжают на территорию и проводит необходимые замеры дома. Выбирая исполнителя этой работы, стоит удостовериться, что он имеет аттестат и персональную электронно-цифровую подпись, а также состоит в саморегулируемой организации.

Какие проблемы могут возникнуть при регистрации

Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:

1. Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
2. Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
3. Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.

Отступы при строительстве между постройками

На участке разрешено строительство только одного жилого дома. При планировании строительства стоит обратить внимание на наличие построек на соседних участках, если их нет достаточно отступить с каждой стороны 3 метра. При возведении одноэтажного жилого дома требуемый отступ от границы составляет 1 метр, при двухэтажной постройки — 1,5 метра, трёхэтажной — 2 метра. Если участок граничит с землями общего пользования, то необходимо соблюдение отступа в 5 метров.

Отступ при строительстве дома, совмещённого с гаражом от строений на другом участке — 3 метра, от забора — 1 метр. От окон комнат до любых капитальных строений, расположенных на соседском участке, необходим отступ в 6 метров. Выгребная яма располагается не ближе чем в 8–12 метрах от жилого дома.

Участки, предоставляемые гражданам в собственность для различных целей использования

В зависимости от целей землепользования участки могут иметь различные площади. В каждом регионе эти значения устанавливаются, исходя из их градостроительных регламентов и принятых на региональном или местном уровнях нормативных актов.

Так, например, на территории, включенной в состав Московской области существуют следующие нормы площади участков:

• Для строительства, относимого к индивидуальному жилищному выделяется от 0,2 га до 60 соток;
• Для создания личного, крестьянского, а также фермерского и комплексного хозяйства — от 2 до 40 гектар;
• Для садоводства — от 6 до 15 соток, а для огородничества — от 4 до 10;
• Под осуществление возведения строений в рамках дачного строительства законодатель выделяет участки площадью от 6 соток до 25 соток.

Данные нормативы установлены Законом Московской области 63/2003-ОЗ от 17.06.2003 “О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории МО”.

Если же вести речь о пользовании участком без передачи его в собственность, то предельные значения размеров площади таких участков должны быть установлены муниципальными образованиями. Так, в Воскресенском районе Московской области для ИЖС выделяются в пользование участки площадью от 0,06 га до 0,15 га, в Истринском районе значения для такой цели использования будь аналогичными, а в Клинском — от 0,05 до 0,3 га.

Нормативно-правовое регулирование

Современные города строятся по строгим правилам, связанным с требованиями соблюдения возможности свободного проезда, санитарными нормами, иными регламентами. Сейчас нельзя возвести здание, внешние границы которого полностью совпадают с красными линиями землеотвода. Градостроительные нормы определяют, какая именно его часть может быть застроена. В ГрК РФ появилось такое понятие, как максимальный процент застройки. Он определяется как соотношение планируемых параметров нового строительства или реконструкции ко всему участку. Превышение разрешенных параметров площади застройки жилого дома приведет к отказу в согласовании проекта.

На заметку! Точные правила определения можно найти в строительных правилах (СП), разработанных для общественных и жилых многоквартирных домов отдельно.

СП берутся за основу при разработке концепции строительства как отдельных зданий, так и ЖК, и микрорайонов. В каждом из случаев в пределах одного земельного участка можно занять капитальными или плоскостными сооружениями только определенную часть: она обычно не превышает 50-60%. Остальная территория будет предназначена для размещения зеленых насаждений и мест для отдыха. Свои правила применяются и к автостоянкам: от их типа (надземная, подземная) и назначения (для личных автомобилей или промышленного транспорта) будет зависеть включение стоянки в итоговую формулу.

Уточнены параметры объекта индивидуального жилищного строительства

В соответствии с внесенными в Градостроительный кодекс изменениями, вступившими в силу 4 августа, под объектом ИЖС понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Предусмотрено, что параметры, установленные Градостроительным кодексом РФ для объектов ИЖС, применяются также к жилым домам и индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено законодательством (Федеральный закон от 3 августа 2020 г. № 340-ФЗ).

До какой даты сохранен упрощенный внесудебный административный порядок легализации объектов индивидуального жилищного строительства, создаваемых или созданных на земельных участках, предназначенных для этих целей? Узнайте из материала «Самовольная постройка» в «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ.

Упрощенный порядок повышает риск нарушения предельных параметров строительства.

К предельным параметрам строительства относят:

• отступы от границ земельного участка,
• предельная площадь застройки,
• и другие.

Само по себе нарушение предельных параметров не приведет к отказу регистрации в упрощенном порядке.

По крайней мере, Росреестр разъяснил, что не проверяет соблюдение предельных параметров строительства.

Иными словами.

Если, например, нарушены отступы, то Росреестр все равно зарегистрирует дом.

Однако, нарушение предельных параметров строительства все равно может создать проблемы.

Суть проблемы может заключаться в следующем.

Если использование дома и/или участка с допущенными нарушениями опасно для:

• жизни или здоровья человека,
• окружающей среды,
• объектов культурного наследия,

то может быть наложен запрет на использование. (часть 8, 9, 10 статьи 36 ГрК РФ).

Какие проблемы могут возникнуть при регистрации

Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:

1. Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
2. Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
3. Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.

Решение вопроса о пригодности дома к проживанию

В ст. 15 Жилищного кодекса РФ указано, что жилой объект недвижимости – это отдельное помещение, отвечающее санитарным и техническим нормам. Пригодность постройки к проживанию зависит от целого ряда факторов.

Основные критерии, которым должен соответствовать жилой дом:

• наличие установленного кадастрового номера;
• фиксированная площадь;
• обустройство дома не должно наносить вред людям, находящимся внутри и снаружи строения;
• наличие защиты от проникновения грунтовых и дождевых вод;
• наличие исправных ограждающих конструкций, обеспечивающих безопасность и надежность постройки (стены, каркас, стойки, утеплитель и т. п.);
• система бесперебойного водоотведения, смонтированная в соответствии с правилами безопасности;
• возможность расположения основных частей инженерных конструкций (электро-, водо- и газоснабжение, канализация, вентиляция, отопление);
• допустимые уровни электромагнитного излучения, вибрации, шума и концентрации вредных веществ в помещении.

Уведомление об окончании строительства вместо ввода в эксплуатацию

Несмотря на то, что уведомления стали необязательными, юристы АН Истрариел рекомендуют получить разрешительную документацию. Так собственники смогут узнать об охранных зонах, требующих согласования, а также документы могут потребовать при оформлении сделок с домом. Уведомления составляют вручную по форме, предусмотренной приказом Минстроя России №591/пр. Для грамотного заполнения бланка потребуются технические знания и актуальная информация о порядке подачи уведомлений.

Можно направить уведомление об окончании строительства через онлайн-сервис. При внесении информации в поля интерактивной формы заявитель обычно не допускает ошибок и предоставляет администрации МО исчерпывающие сведения для постановки строения на кадастровый учёт.

Ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома в 2022 году

1. Необходимо прийти в местное отделение БТИ, принести собой оригинал и ксерокопию свидетельство о праве собственности на земельный надел и кадастровый план участка, если есть. При отсутствии необходимо его заказать в соответствующих службах. Если есть геодезия участка, то — это хорошо, но иметь его необязательно. Затем оплатить заказанные услуги через кассу, после этого получить талон с датой приезда специалиста. Чтобы не делать одно и то же дело два раза, в доме должны быть минимальные обустройства: крыша, перекрытия, окна-двери, пол и лестницы, внутренняя отделка не имеет значения.
2. Используем выжидательный момент готовности паспорта с пользой: фотографируем дом со всех сторон, пишем заявление местной власти о вводе дома в эксплуатацию.
3. Обращаемся в ЕГРП, делаем запрос об арестах, ограничениях, сервитуте на земельный участок.
4. В кадастровой палате получаем паспорт, проверьте все данные, если что-то указано неверно, то необходимо обратиться к инспектору за внесением изменений, предоставив ему фото, схему размещения на местности.
5. Теперь нужно отправиться в комитет по архитектуре и градостроению.С собой иметь: правоустанавливающий на землю документ, разрешение на ведение строительных работ, выписка из реестра прав на имущество с отсутствием арестов, схема строений на сегодняшний день, проектная документация на дом, схематичное расположение строения к привязкой, к границам участка. Он обязан выдать список организаций, с которыми необходимо согласование для ввода дома в эксплуатацию: газовое службы, электротехнические и водоснабжения.
6. Подписанные, значит, согласованные, документы на дом передаем тому же сотруднику, кто уже занимался вашим вопросом. Заходите в этот отдел почаще, так процесс может ускориться.
7. Со всеми согласованиями и подписанными разрешениями обращаемся в орган местного самоуправления, пишем заявление на ввод дома. Там же можно получить и адрес расположения строения.
8. Теперь опять приходим в градостроительный отдел со всеми перечисленными выше документами, пишем окончательное ходатайство о вводе. Если пакет будет отвечать установленным требованиям, то через 30 дней можно получить акт о вводе дома в эксплуатацию.
9. Затем опять нужно отправиться в БТИ: принести все заверенные документы. Второй раз заказывать вызов специалиста не нужно.
10. Все. Теперь можно регистрировать дом как собственность, а после можно делать с ним все, что установлено Законом.

Смысл этого оформления в простоте подготовки необходимых согласований и разрешений, да и надзор за строительством не ведется, то есть жестких регламентных правил. Просто нужно заняться сбором всех документов, а обязательные согласования с разными межведомственными организациями проходить не нужно.

Список документов общий и для упрощенного, и обычного ввода дома в эксплуатацию, и обращаться также нужно в градостроительный отдел местной администрации.

• По основаниям п. 3 ст. 48 Градостроительного Законодательства для ведения строительных, капитальных или реконструкционных работ нет необходимости подготавливать традиционную документацию проекта. В ст. 54 того же Кодекса, даются определение об отсутствии надзора архитектурного отдела.
• Упрощенный порядок ввода регламентируется положениями п.4 ст. 8 ФЗ№191 «О введение в действие норма градостроения», по которому даны разъяснения по получению необходимых документов.

1. Свидетельство, подтверждающее права на земельный надел.
2. Если дом будет возводиться впервые – кадастровый план и характеристики надела.
3. Заверенное разрешение на ведение строительных работ: дается на основании составленного проекта.
4. Документ о приемке органами исполнительной власти дома.
5. Справка о соответствии взведенного дома строительным, санитарным и экологическим требованиям, подписывает ответственный за строительство инженер.
6. Справка о соответствии дома противопожарной безопасности.
7. Документ о проведении жизненно важных коммуникаций, их соответствие установленным нормам.
8. Схематичное расположение дома относительно других строений и границ.
9. Акт проверки дома строительным и другим правилам.

О праве собственности на объекты недвижимости

Федеральным законом № 430-ФЗ в ГК РФ введена также новая гл. 17.1 ГК РФ, посвященная определению права собственности и других вещных прав на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места.

При этом с точки зрения налогообложения обращают на себя внимание положения новой ст. 287.2 ГК РФ, согласно которым при государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.

Помещения, машино-места могут быть образованы и при разделе здания, сооружения, принадлежащих нескольким лицам на праве общей долевой собственности (ст. 252 ГК РФ), в счет долей всех сособственников таких здания, сооружения в праве собственности на такие здание, сооружение.

Собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование.

Важно, что право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное (новая ст. 287.1 ГК РФ).

Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное.

В новой гл. 17.1 ГК РФ также уделено внимание таким сложным моментам, как пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком или прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение (новые ст. 287.3 и 287.7 ГК РФ соответственно, при этом утратит силу ст. 293 ГК РФ).

Определены также особенности права собственности на помещение, машино-место, общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, права таких собственников на земельный участок под зданием или сооружением (новые ст. 287.4, 287.5 и 287.6 ГК РФ соответственно).

Строительные нормы и правила для индивидуальных жилых домов

1. Объект, возводимый на участке под ИЖС не должен превышать высоту в 3 этажа;
2. Максимальная площадь жилой постройки не может превышать 1,5 тыс. квадратных метров;
3. Застройщик должен знать и учитывать границы «красной» линии;
4. На участке площадью 1,2 км не позволено размещать более одного жилого строения.

• 3 метра – минимальное расстояние от жилой постройки до капитального искусственного ограждения;
• 1 метр – минимальное расстояние, которое должно быть между забором и любой нежилой постройкой;
• Участок огораживают не менее чем в 1 метре от кустарника и 2-4 метрах от деревьев;
• Если на примыкающем по соседству участке имеется баня, то разделительное ограждение должно проходить на расстоянии не менее 8 метров от нее;
• Постройка бытового назначения (туалет) должна располагаться в радиусе 12 метров от жилого дома;
• Не ближе чем 8 метров от жилого дома и не менее чем за 20 метров от колодца владелец участка должен располагать компостную яму;
• Возведение построек, предназначенных для скота – за 12 метров от жилого дома.

Похожие записи:

• Есть ли льгота у матери одиночки при поступлении ребёнка в детский сад
• Стоит ли открывать кафе в 2023 году
• Лишение водительских прав — за что лишают и на какие сроки