Виды мошенничества с квартирами в Москве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды мошенничества с квартирами в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.

Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.

Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.

«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.

Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.

To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.

Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.

Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».

Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.

Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.

Я проснулся от скрежета в замочной скважине. Кто‑то пытался взломать дверь. Я уже собрался звонить в полицию, параллельно подыскивая под рукой что‑то, чем буду отбиваться. Но на пороге возникла женщина лет 50. Она по‑хозяйски открыла дверь своим ключом и стала разуваться. Я вышел в коридор — мои глаза были, наверное, по пять рублей от удивления. «Вы Александр? — спрашивает. — Очень приятно. Меня зовут Елена Павловна, теперь я буду здесь жить». Я совершенно растерялся: «В каком смысле? — В самом прямом. У меня и документ есть», — и она показала мне бумагу о долевой собственности. На этом моменте происходящее начало напоминать мне какой‑то дурацкий фильм. Я прочитал эту писанину. Потом ещё раз. И ещё. Всё было верно. Москва, Новоостаповская улица, дом 6. Моя квартира.

Клиент, солидный мужчина, владелец консалтинговой компании, сидел в кресле передо мной и рассказывал эту историю, задыхаясь от возмущения.

Однодворцевы не единственные, кто оказался в этой ситуации. Руководитель судебной практики Института права и публичной политики Григорий Вайпан, представитель семьи в Конституционном суде, говорит, что за последние 15 лет в Москве было подано несколько сотен таких исков. «Когда выясняется, что квартира выбыла из владения государства, то сложный путь — это искать того человека, который когда-то давно приобрел эту квартиру незаконным путем, и пытаться взыскать с него деньги, которые он получил, продав ее. Более простой вариант — прийти к тому, кто этой квартирой владеет сегодня. Им оказывается добросовестный приобретатель, который не имел никакого отношения к незаконным операциям с этой недвижимостью. Как, например, Однодворцевы: суд признал, что они не знали и не могли знать, что квартира ушла от государства помимо воли государства», — поясняет юрист.

В 2008 году Светлана Гладышева получила иск от департамента жилищной политики об истребовании у нее квартиры и выселении вместе с ее несовершеннолетним сыном. Квартиру на вторичном рынке она купила в 2005 году. Она была ее третьим собственником и до сих пор им остается. «Департамент обосновывал свой иск тем, что сделка по приватизации, в которой я не участвовала (первая сделка по переходу прав собственности от муниципального жилья к частному лицу), была недействительной, потому что была совершена по поддельным документам», — рассказывает Светлана.

Первое решение суда было в пользу Гладышевой. В судебном процессе от истца был представитель департамента жилищной политики, который потребовал у Светланы взятку, чтобы ведомство не обжаловало это судебное решение. «Я не согласилась, обратилась в правоохранительные органы, и его взяли с поличным», — рассказывает Гладышева. Департамент в итоге обратился в Мосгорсуд. Дело снова направили в районный суд, и уже при повторном рассмотрении иск департамента об истребовании квартиры удовлетворили. С этим решением Светлана не согласилась и подала жалобу в Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ).

Многократная продажа жилья

Многократная продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям вновь стала актуальной для мошенников, после изменения порядка регистрации сделок с недвижимостью. В этом случае одна и та же квартира может быть продана либо сдана в аренду нескольким лицам, после чего продавец исчезает, оставляя «покупателей» или «арендаторов» разбираться между собой.

Деньги за такую недвижимость могут быть внесены полностью или авансом. При заключении сделки злоумышленник пользуется фальшивым паспортом, также могут быть изготовлены качественные дубликаты различных правоустанавливающих документов.

Обычно аферисты стараются провести подобные сделки как можно быстрее, мотивируя свое поведение необходимостью срочно купить другое жилье на первичном или вторичном рынке («Продавец не хочет ждать», «Срочно нужны деньги» и так далее). На самом деле, чем быстрее пройдет купля-продажа, тем больше денег получит мошенник, ведь его «заработок» напрямую зависит от количества обманутых клиентов.

Продажа недвижимости по лжеадресам

Суть подобной махинации предельно проста – покупателю демонстрируется одно помещение, а продается совершенно другое. Особенно этот способ обмана распространен при продаже загородной недвижимости. При этом по цене коттеджа со «свежим» евроремонтом может быть продана обыкновенная дача, расположенная в другом месте.

Идеальную цель аферистов в данном случае представляет собой иногородний покупатель, не знакомый с городом, в котором он приобретает жилье. Чем больше город, тем выше вероятность приобрести недвижимость по лжеадресу.

Также этот вид мошенничества весьма распространен на рынке квартир в Москве, где чаще всего используются совпадения в названиях улиц. Ведь далеко не каждый приезжий знает, что, например, помимо Измайловской площади, в столице есть еще и одноименные улица, бульвар, вал, проспект и шоссе. Причем расположены все эти места достаточно далеко друг от друга.

Таким образом, покупатель приходит смотреть роскошную квартиру в центре, а документы при этом оформляются на однокомнатное жилье в «хрущевке» где-нибудь на окраине.

Усвоив самые частые схемы мошенничества с квартирами и, соблюдая элементарные юридические правила, можно обезопасить себя от многих видов обмана при купле-продаже недвижимости. Поэтому всегда:

• проверяйте паспорт клиента, тщательно сличая его внешность;

• просматривайте клиента по базам данных;

• внимательно изучайте правоустанавливающие документы по сделке;

• отслеживайте «криминальную цепочку» по красным флажкам;

• беседуйте с соседями перед оформлением договора, выясните информацию о хозяевах и доме;

• проверяйте – нет ли юридических запрещений;

• не передавайте никому оригиналы и копии правоустанавливающих документов или деньги (аванс, залог, задаток) до окончания полноценной проверки.

Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.

Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.

Мелочь, а неприятно

Эти случаи вряд ли можно назвать мошенничеством. Скорее это такая игра со стороны покупателя, который понимает, что продавец «созрел», чтобы в любом случае закрыть сделку. Рассказывает Ирина Гудкина, тренер бизнес-школы «Белый брокер»:

«На сделке в банке. Вдруг оказывается, что покупатель принес с собой меньшую сумму, чем договаривались. Продавец и выстроенная цепь, если она есть, поставлены перед фактом – или тушить все или согласиться с «террористом».

На сделке. Покупатель «забыл» про накладные расходы по сделке: оплату ячейки, доверенностей, услуг нотариуса и т.д. и т. п.

При торге. Потенциальный покупатель говорит, что у него гораздо меньше денег, чем нужно для оплаты объекта. Потом оказывается, что деньги есть, но они отложены на ремонт и переезд. Некоторым продавцам, которые пошли навстречу «этим симпатичным людям», становится очень обидно, когда они об этом узнают».

Мошенничество с документами на квартиру

В других ситуациях преступники продают квартиру, арендованную ими же у настоящего хозяина. Они предъявляют поддельные документы, берут крупный задаток. И даже если покупатель проявит немного бдительности, пусть с запозданием, но всё же выявит подлог, мошенники к тому времени уже успеют скрыться с полученными деньгами. В этом случае покупатель несет убытки лишь частично.

Разновидности обременений, налагаемых на недвижимость:

Может оказаться, что на продаваемое жилье наложено обременение. Это означает, что покупателю придется нести дополнительные расходы. Арест налагается по решению суда. Также может быть наложен арест на квартиру при предъявлении судебным приставам-исполнителям мирового соглашения, которому присущи признаки судебного решения. Но кроме ареста могут обнаружиться и другие обременения. Сведения о наложении обременения не являются конфиденциальными, их можно получить в Росреестре (ЕГРН).

• Продаваемая квартира оказалась залоговой.
• Возобновился судебный спор между наследниками.
• Долг владельца продаваемого имущества настолько большой, что кредиторы добились ареста квартиры и ее продажи.
• Продавец намеревается объявить себя банкротом. В дальнейшем сделка купли-продажи жилья может быть оспорена кредиторами.

Существующие схемы мошенничества с недвижимостью

На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:

• представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
• отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
• внесение залога;
• возникновение неожиданных наследников;
• наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.

Советы и рекомендации специалистов по безопасности

Как же избежать возможных неприятных ситуаций при продаже и покупке жилья? Для заключения успешной сделки по купле-продаже квартиры важно:

• обращаться только к опытному и надежному риелтору, имеющему регистрацию ИП и имеющему свидетельство о базовой подготовке;
• в договоре указывать реальную цену;
• никому не оставлять оригиналы документов;
• убедиться, что все жильцы покупаемой квартиры выписаны;
• передавать деньги при свидетелях, лучше всего в присутствии нотариуса;
• избегать покупки жилья по доверенности;
• не соблазняться чрезмерно низкой ценой;
• не соглашаться выплачивать большой задаток, лучше вообще обойтись без него;
• проверять, нет ли на квартире обременений и задолженностей;
• обращаться к помощи квалифицированного юриста.

4. Виды мошенничества с недвижимостью с использованием поддельного паспорта

Схема отчуждения такого рода довольна проста. Аферист арендует чужую жилплощадь на долгое время. Якобы, только с целью заключения договора аренды, злоумышленник копирует паспорта владельцев жилья. Эти данные используются преступниками для изготовления фальшивого паспорта. В него вклеивают фото съемщика. По поддельному паспорту, мошенник получает копии документов, подтверждающих права собственности. Квартира продается. После продажи недвижимости при помощи мошенничества, преступник исчезает с деньгами потерпевшего.

Как действовать?

Дабы не стать жертвой аферистов запросите у Продавца дополнительные документы:

• водительские права;
• СНИЛС;
• ИНН;
• загранпаспорт.

8. Мошенничество с предоплатой

Возможно, самая примитивная из схем мошенничества в сфере недвижимости. Застройщик предлагает мечтающим о жизни в новостройке доверчивым гражданам участие в долевом строительстве. То есть, подписав ДДУ, они уже обязаны внести плату или ее часть. Градостроительное законодательство, с которым незнакомы потенциальные новоселы, не предусматривает таких взносов. Девелоперы исчезают с деньгами дольщиков. Вернуть средства зачастую весьма сложно, ибо аферисты предпочитают пользоваться украденным за границей.

Аванс — это подтверждение надежности намерений обоих сторон в совершении совместных действий. Но мошенники придумали, как использовать задаток для возможности поживиться за чужой счет.

Чаще всего, мошенники предлагают приобрести жилье по низкой цене. Желающих приобрести недвижимость преступник просит совершить предварительную оплату. Она составляет небольшой процент от общей стоимости имущества (в среднем 5%). Поясняют свое требования аферисты тем, что помещение пользуется повышенным спросом, что аванс станет гарантией будущего сотрудничества, срочные расходы на оформление и т.д. Мошенник набирает столько задатков, сколько находит покупателей, и пропадает из вида с присвоенными средствами.

Мошенничество при покупке и продаже недвижимости

Как не попасть на мошенников при покупке квартиры? Обезопасить себя можно при соблюдении следующих условий:

1. Проверка документов на подлинность, отказ от выплаты денег при предоставлении копий или дубликатов документов.
2. Отказаться от приобретения по генеральной доверенности.
3. Поговорить с соседями и убедиться, что адрес совпадает, а вместо роскошной квартиры вам не подсунут сарай на окраине.
4. Требовать от продавца присутствия при регистрации договора.
5. При передаче денег воспользоваться банковской ячейкой.

При продаже квартиры гарантировать свою безопасность можно:

1. Не искажая пунктов договора, не указывая заниженную стоимость.
2. Не идя на компромиссы, которые могут стать подвохом.
3. Обратиться к опытному юристу или в риэлтерскую компанию, которую вы выберете сами и у которой хорошая репутация.
4. При получении денег воспользоваться свидетелями или услугами специальных уполномоченных лиц.

Похожие записи:

• Налог на дивиденды для учредителей юридических лиц в 2023 году
• Закрытие расчётного счёта ИП и ООО
• Сколько можно отсутствовать в школе без справки от врача 2023 дней