Если у квартиры два собственника как продать квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если у квартиры два собственника как продать квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самое важное, о чем нужно помнить при продаже квартиры с двумя собственниками – это обязательное получение согласия второго совладельца перед тем, как совершается сделка. Это прямое требование законодательства, и если его проигнорировать, договор легко будет обжалован в суде и признан недействительным. Причем согласие должно быть не формальным устным, а оформлено в письменном виде и заверено у нотариуса. Если собственников больше, чем двое, необходимо получить такое согласие от каждого из них, вне зависимости от того, какая доля недвижимости принадлежит отдельному лицу.

Что делать, если один собственник против продажи квартиры?

Достаточно редки ситуации, когда оба владельца хотят продать квартиру, чаще можно столкнуться с тем, что этого хочет только один собственник, а второй всячески отпирается от продажи. Конечно, о нотариально заверенном согласии на проведение сделки здесь рассчитывать не приходится, однако существуют возможности все равно продать принадлежащую вам долю недвижимости. Порядок действий следующий:

• После получения отказа на просьбу дать согласие на продажу займитесь оформлением выделения доли в квартире вместо долевой собственности. Процедура непростая, однако во многих ситуациях вполне реализуемая. Если это удается, вы становитесь полноправным владельцем своей части недвижимости, и теперь для совершения сделок с ней не потребуется разрешение других совладельцев.
• Направьте письменное уведомление второму собственнику о том, что вы хотите продать свою часть жилья, и предложите выкупить ее по указанной вами цене. Такое действие – это прямое требование законодательства, которое дает право приоритетного выкупа долей для обладателей остальной части недвижимости.
• Если в течение месяца вы не получили ответ на свое предложение, или второй собственник отказался покупать вашу долю, далее вы можете заключать любые сделки с третьими лицами, и они будут полностью законными.

Кстати, если второй собственник пропал без вести, с ним нет никакой связи, а значит, невозможно узнать о его мнении относительно продажи квартиры, сделку можно провести без его участия. Но нужно помнить, что, во-первых, он должен официально числиться пропавшим без вести, а во-вторых, если он объявится в течение года после заключения договора, он будет иметь возможность оспорить сделку.

Если по каким-либо причинам выделить долю не удаётся, и прийти к общему знаменателю со вторым владельцем невозможно, единственное, что остается – это обращение в суд. Если грамотно подготовиться к процессу, изложить все обстоятельств дела, привести подтверждение того, что вы действовали по закону, однако так и не смогли распорядиться своей долей по желанию, суд может пойти навстречу и дать согласие на проведение сделки (чаще всего – через принудительное выделение доли).

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Когда понадобится помощь юриста?

Продажа долей недвижимости относится к сложным сделкам. Юрист требуется и покупателям, и продавцам на всех этапах ее проведения. Основной вопрос, который следует решать только с помощью профессионала – составление договора купли-продажи.

Если в одном документе фиксируется отчуждение нескольких долей – это большой объем информации, который включает технические сведения и ссылки на нормативные акты. Но изучить его перед подписанием следует досконально. Без юриста обойтись очень сложно.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретаемую недвижимость. Сделать это удобней, обратившись в банк и сняв ячейку. Опытный юрист всегда подскажет, на каком этапе удобней получить сумму и каким образом это нужно сделать, чтобы не стать жертвой мошенников.

Кратко: как продать квартиру после развода?

• Разделить имущество после расторжения брака возможно мирным путем или через суд.

• Если имущество получено по дарственной или перешло по наследству, оно считается личным.

• При разделе совместно нажитого имущества, если одна из сторон хочет выкупить свою долю, она вправе воспользоваться преимущественным правом выкупа. В этом случае в течение месяца вносят деньги за половину квартиры.

• Если одна из сторон не воспользовалась правом выкупа, вторая вправе продать свою часть третьему лицу через 30 дней.

• Для продажи квартиры после развода потребуется согласие супруга или супруги на сделку. Иначе договор признают недействительным.

Согласие от органов опеки

---

Существуют случаи, когда необходимо заключить правомерную сделку по продаже доли, принадлежащей ребенку. Для этого в обязательном порядке потребуется согласие службы опеки и попечительства, которое выдается официальным представителям несовершеннолетнего. Этот орган местного самоуправления ведет контроль за выполнением законных интересов несовершеннолетних и выдает разрешение, когда:

• мать и отец по отдельности дали подтверждение на реализацию доли несовершеннолетнего. Если отсутствует один из родителей, не лишенный прав, понадобится его согласие;
• выполнятся выделение доли ребенку при торговле квартирой с получением права на владение другим, таким же по площади и условиям жильем.

Какие нужны документы для оформления договора

При продаже квартиры от 2 собственников понадобятся документы:

• паспорта владельцев;
• свидетельства о регистрации права собственности или (с 2021 г.) выписка ЕГРН;
• техпаспорт, кадастровый паспорт (если последний был оформлен ранее, предоставлять его не требуется, поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН и запрашивается сотрудниками Росреестра в кадастровой палате);
• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;
• дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.

Перечень документов, необходимых при определенных обстоятельствах:

• разрешение органов опеки на продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
• согласие 14-18-летнего ребенка на продажу квартиры;
• согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
• согласие содольщика на продажу, если проводятся 2 автономные сделки по разным договорам о продаже доли;
• при совершении оплаты через банковскую ячейку — договор о внесении залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
• если интересы продавца представляет третье лицо — нотариально заверенная доверенность.

Покупатель имеет право затребовать любые документы для подтверждения чистоты сделки, и продавец сам волен выбирать — удовлетворить запросы или подвергнуть сделку риску срыва.

Каковы тонкости продажи коммунальной квартиры?

Коммунальная квартира является интереснейшим с правовой точки зрения явлением. В некотором смысле она сочетает в себе черты обеих форм общей собственности. То есть у каждого из сособственников есть своя комната (или несколько), которыми он свободно распоряжается (долевая собственность). Но существуют в квартирах и места общего пользования, такие как ванна, туалет, кухня, кладовая. На них изначально собственность совместная, но своим соглашением или в ином порядке собственники могут выделить свои доли в местах общего пользования. Этот документ о выделении обязательно предъявляется приобретателю. Если выделение доли не произошло, то сделку правомерной не признают.

Впрочем, при продаже квартиры целиком, выделение долей производиться не будет, ведь все собственники уже согласны ее продать. Покупатель приобретает квартиру в личную собственность, на себя единственного, и ему все равно, какую долю туалета он получит по договору.

Но если собственников в квартире много, а два из них решили продать свои комнаты, то необходимо получить согласие всех остальных жильцов на продажу. Ведь они являются первыми, приоритетными, покупателям. И только после их отказа следует приступать собственно, к процедуре отчуждения своих квадратных метров.

Какая альтернатива существует

С точки зрения действующего законодательства наличие несогласия одного из собственников квартиры на проведение сделки не является препятствием для ее проведения. В реальности такая ситуация часто связана с затягиванием процесса, необходимостью тратить силы и нервы на урегулирование вопросов. В связи с этим многие собственники находят иные способы решения проблемы.

В число возможных вариантов входит:

1. Заключение договора дарения;
2. Подписание соглашения о займе с последующей передачей доли в качестве оплаты за допущенную задолженность;
3. Установление завышенной цены в договоре.

В некоторых случаях бывает проще договориться с собственником, предложив ему вариант продажи собственной доли, средства от которой он может потратить на покупку иного объекта. На подобные сделки часто готовы идти владельцы незначительной части жилого имущества, так как предложение для них может быть единственным шансом на улучшение условий проживания.

Продажа квартиры с двумя собственниками

Итак, при продаже квартиры, находящейся в законном распоряжении 2 лиц, необходимо:

1. Изучить конъюнктуру рынка, определить цену продажи.
2. Подать объявление в газеты, на сайты или привлечь риелтора.
3. Оговорить с покупателем особенности проведения сделки. Если предполагается заключение разных договоров купли-продажи, необходимо получить письменное согласие содольщика. При нахождении имущества в совместной собственности также потребуется оформление письменного согласия на продажу.
4. При необходимости — оформить предварительный договор купли-продажи, добавить сведения о внесении задатка (аванса).
5. Оплатить госпошлину за составление основного договора.
6. Оформить передаточный акт, смотровой лист.
7. Подписать соглашение о продаже и заверить его у нотариуса.
8. Получить оплату за квартиру (возможно, по условиям договора сумму можно будет забрать только после оформления перехода права собственности).
9. Оплатить госпошлину, подать документы в Росреестр для перерегистрации права собственности.
10. Получить выписку из ЕГРН.

Чтобы успешно пройти каждый из этапов, лучше заручиться поддержкой опытного юриста. В большинстве случаев собственники пользуются услугами риелторов, не подозревая, что большинство из них не имеет образования и базы знаний, позволяющих проверить чистоту сделки, дать дельный совет. Поэтому если даже есть желание обратиться к риелтору, то следует внимательно выбирать кандидатуру. Непосредственно при составлении договора не обойтись без юридической поддержки.

При продаже квартиры от 2 собственников понадобятся документы:

• паспорта владельцев;
• свидетельства о регистрации права собственности или (с 2016 г.) выписка ЕГРН;
• техпаспорт, кадастровый паспорт (если последний был оформлен ранее, предоставлять его не требуется, поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН и запрашивается сотрудниками Росреестра в кадастровой палате);
• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;
• дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.

Перечень документов, необходимых при определенных обстоятельствах:

• разрешение органов опеки на продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
• согласие 14-18-летнего ребенка на продажу квартиры;
• согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
• согласие содольщика на продажу, если проводятся 2 автономные сделки по разным договорам о продаже доли;
• при совершении оплаты через банковскую ячейку — договор о внесении залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
• если интересы продавца представляет третье лицо — нотариально заверенная доверенность.

Покупатель имеет право затребовать любые документы для подтверждения чистоты сделки, и продавец сам волен выбирать — удовлетворить запросы или подвергнуть сделку риску срыва.

Как продать квартиру, если 2 собственника?

Продажа квартиры подразумевает получение дохода, а значит, придется оплатить налог — НДФЛ в размере 13%. Однако есть некоторые нюансы:

• если недвижимость была куплена до 2016 г., или же после этой даты, но получена путем приватизации, дарения, получения наследства или по договору пожизненной ренты, срок владения для освобождения от уплаты налога должен быть не менее 3 лет;
• если квартира куплена после 2016 г., срок владения для освобождения от налогообложения — 5 лет и более.

Продавец может воспользоваться налоговым вычетом, равным 1 млн. руб., или же вычетом в размере покупной стоимости продаваемого жилья, но при условии предоставления соответствующих документов. Содольщикам, которые намерены получить вычет в размере 1 млн., выгоднее заключить отдельные договора купли-продажи. В противном случае льгота в 1 млн. руб. будет поделена между ними пропорционально долям в имуществе.

Без изучения законодательства трудно разобраться в понятиях совместной долевой собственности, не говоря уж о составлении договора по отчуждению имущества с соблюдением всех правил. Допущенные по незнанию ошибки, например, игнорирование интересов несовершеннолетнего или мнения содольщиков о продаже, может привести к оспариванию сделки.

Если 2 собственника в квартире, и один из них не достиг 18 лет, для сделки понадобится разрешение органа опеки. Получить его могут родители несовершеннолетнего.

Что для этого нужно:

1. Получить предварительное разрешение опеки.
2. Найти недвижимость, которая будет куплена вместо проданной доли.
3. Составить с продавцом другого жилья предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП.
4. Представить документы в опеку и получить окончательное разрешение.

На всю процедуру уходит 1-2 месяца.

Получив квартиру в наследство, люди обычно решают продать ее и поделить деньги согласно унаследованным долям. Если продают свои доли сразу все наследники, они указываются в ДКП в качестве продавцов. Никого предварительно извещать не нужно.

Если долю продает только один собственник, он обязан предоставить остальным преимущественное право покупки, направив извещения каждому.

Нотариальное удостоверение договора обойдется в 0,5% от стоимости доли, не менее 300 и не более 20 000 руб. Пошлина уплачивается однократно вне зависимости от количества участников сделки. Если продаются все доли в квартире, пошлина рассчитывается от полной стоимости недвижимости. Общая сумма к уплате делится пропорционально продаваемым долям между собственниками-продавцами.

Дополнительные услуги технического характера оплачиваются отдельно.

Если доли продаются одновременно двумя владельцами, извещение не потребуется. Если доли принадлежат супругам и куплены в браке, оформлять нотариальное согласие не нужно. Оба владельца в данном случае выступают продавцами. Для продажи доли ребенка понадобится разрешение опеки.

Как продать квартиру с долями:

1. Договориться о стоимости и условиях сделки.
2. Найти покупателя.
3. Оформить ДКП.
4. Подать документы на регистрацию в Росреестр или МФЦ. Присутствие всех участников сделки обязательно.
5. Дождаться регистрации перехода права собственности.

В итоге регистратор выдаст новому владельцу выписку из ЕГРН и ДКП с отметкой о регистрации.

Как продать квартиру, у которой несколько собственников

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости. Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

• ареста;
• обременения;
• запрета на продажу.

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

• заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
• электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников

Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:

• совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;

• долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.

Покупка квартиры, находящейся в совместной собственности двух лиц, допустима при условии:

1. Сособственники являются супругами, в других случаях у них должны быть выделены доли в праве.
2. Совокупная доля должна быть равна единице, на недостающую часть требуется предоставить согласие собственников.
3. Квартира должна быть полноценным жильём, входящим в состав жилого фонда. Состоять на кадастровом учёте, иметь техплан БТИ.
4. Ни на одну из приобретаемых долей не должен быть наложен арест, и иные виды обременения.
5. Каждая доля обеспечена пакетом документации, требующимся для проведения сделки.
6. Граждане должны быть совершеннолетними, или их интересы обязаны представлять родители или опекуны. В этом случае так же понадобится разрешение органа опеки и попечительства, допускающее процедуру продажи недвижимости несовершеннолетнего.
7. Каждый из сособственников даёт согласие на продажу жилья, даже если они участвуют в сделке одновременно и оформляют её одним договором.

Иногда покупатель договаривается о сделке с сособственниками, не посвящая их в подробности. Они обязаны уведомить друг друга о предстоящей сделке самостоятельно. Такое оповещение можно проводить лично в устной и письменной форме, с последующим получением от совладельцев нотариально удостоверенного согласия на сделку. Впоследствии этот документ прилагается к купчей, при её подаче на регистрацию. Обычно уведомление отправляется заказным письмом, опись вложения требуется удостоверить у оператора.

После того как будет получено уведомление о получении, у нотариуса получают свидетельство о том, что уведомление прошло по всем правилам. В документе ставится дата, после которой требуется ожидать результата в течение месяца с момента получения письма адресатом. По истечении месяца допускается проводить сделку.

Похожие записи:

• Земля за третьего ребенка условия 2023 в Москве
• Квартиры матерям одиночкам в 2023 году
• Программа утилизации автомобилей в 2023 году