Выкуп доли в квартире у родственников на материнский капитал 2023 год
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выкуп доли в квартире у родственников на материнский капитал 2023 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поскольку оплата по договору купли-продажи доли выполняется Пенсионным фондом напрямую продавцу, важно соблюсти все обязательные этапы подготовки и проведения сделки. В документах на продажу указывается, что средства на оплату идут из господдержки, поэтому вопросы, касающиеся одобрения, могут решаться специалистами в течение нескольких месяцев, но не более трех.
Какие особенности существуют при покупке доли квартиры на материнский капитал
Все вопросы, касающиеся распоряжения и распределения государственных денег, в частности материнского обеспечения, регулируются на законодательном уровне.
Семья, имеющая право на материнский капитал может использовать выделенные средства на решения жилищного вопроса лишь в двух вариантах:
- В случае, когда часть жилой квартиры, рассматриваемая для покупки — полностью изолирована от остальной площади жилища. Это может быть одна или несколько отдельных комнат в многокомнатной квартире. Осуществить покупку части (доли) в однокомнатной квартире нельзя. Обусловлено это отсутствием возможности выделить в ней обособленную от занятых помещений часть. А закон предусматривает возможность улучшения жилищных условий только путем получения в собственность самостоятельного жилого помещения.
- Если договор купли-продажи позволит собственнику маткапитала стать владельцем всего помещения.
Совершение подобных сделок происходит под особым контролем ПФР (пенсионного фонда), который обязан следить за соблюдением всех нюансов, согласно закону. Существуют определенные требования к выбранной части жилплощади, соответствие которым позволяет рассматривать ее в качестве варианта для использования маткапитала. Изолированная часть в квартире должна быть полностью пригодной для проживания. Это касается ее полного соответствия техническим и санитарным нормам.
Не существует единой схемы рассмотрения обращений в Пенсионный фонд, относительно покупки доли в квартире. В каждом отдельном случае специалисты будут изучать вопрос в индивидуальном порядке. И только вынесенное ими решение станет законным основанием для проведения подобной сделки.
Немаловажным также будет вопрос оформления выбранной доли жилплощади. До момента сделки эта часть должна быть уже обособлена от остальной квартиры, признана жилой, с наличием всех необходимых для жизни коммуникаций.
По итогам покупки у квартиры появится два законных владельца, что в дальнейшем даст возможность семье выкупить оставшуюся часть жилья, если у второго хозяина возникнет желание продать. Такие случаи рассматриваются, как положительные, с точки зрения улучшения жилищных условий, что может повлиять на решение проверяющей стороны. После совершения сделки и перечисления средств, собственникам выдается свидетельство с указанием, что во владении находится доля, а не вся жилплощадь.
Покупка доли в квартире возможна не только у чужих людей, но и у родственников. Однако подобный договор, где будет использован маткапитал, имеет массу своих особенностей. Согласно нормативным актам, проведение таких сделок имеет законные основания. Но чтобы Пенсионный фонд дал добро на такую покупку, необходимо помнить:
- Контролирующий госорган позволит осуществить подобное приобретение, только в том случае, когда порядок эксплуатации жилья в дальнейшем будет существенно изменен. Это момент является важным, поскольку очень часто сделки между родственниками проводятся с целью обналичивания средств государственной поддержки семей с детьми. Такие махинации являются мошенничеством, которое карается уголовной ответственностью, а все совершенные сделки при этом аннулируются.
- ПФР может разрешить приобрести часть жилья, если остальные члены семьи официально откажутся от своей долевой собственности.
- За счет средств сертификата нельзя купить долю в квартире у своего супруга. Однако сделки между детьми и родителями находятся в рамках закона, и не запрещены.
✅ Нужно ли выделять долю мужу при использовании материнского капитала?
Согласно закону, держателем именного сертификата является многодетная мать (реже усыновители). Основная обязанность при покупке доли в квартире за МК – выделить доли детям и второму супругу, т.е. официальному мужу.
Статус супруга и отца детей подтверждается свидетельством о браке, а также строчкой «Отец» в свидетельстве о рождении детей.
Второй супруг имеет все права на получение доли в квартире или в доме. Однако никто не мешает ему отказаться от своей доли – в таком случае часть жилья достанется матери и детям. Такой подход тоже встречается на практике (например, если отец ждет наследство или у него уже есть жилая площадь).
Что делать, если супруги не могут договориться о распределении долей? Случается и такое, особенно если доля была куплена не только на средства маткапитала. Второй супруг мог вложить личные сбережения, а значит логично увеличить его долю. Распределение происходит пропорционально затратам.
Какие еще условия необходимо соблюсти
Самое важное и первое — использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий можно только после того ребенку исполнится 3 года. Здесь имеется в виду ребенок, появление которого дало семье право на получение материнского капитала.
Обход этого условия – обращение в потребительские кооперативы и получение займов под маткапитал. Это вполне законно и пользуется своим спросом, однако за «услуг» кооператив обязательно возьмет свой процент, и чаще всего – не маленький. Второй способ – покупка с отсрочкой платежа, когда часть средств вносится из собственного бюджета, а остаток прописывается в договоре и перечисляется Пенсионным Фондом после исполнения малышу трех лет. При этом нужно, чтобы типовой договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа был заполнен по всем правилам, иначе ПФР может отказать в перечислении средств впоследствии (право на маткапитал сохранится, просто деньги продавец не получит).
К слову, покупка с отсрочкой для сделки с родственниками – практически отличный вариант, ведь именно долгосрочность в этом случае – подтверждение серьезности намерений.
Еще одно условие – обязательное оформление приобретенного жилья в долевую собственность. То есть в числе прочих документов покупатель обязан предоставить в ПФР письменное обязательство оформить приобретаемую недвижимость в долевую собственность всех членов семьи. На выполнение обязательства относится шестимесячный срок, после этого ПФР вправе провести проверку, и если обязательство не будет соблюдено – завести уголовное дело на владельца сертификата на маткапитал.
Из этого исходит следующая проблема: дети, косвенно вовлекаются в сделку, а по закону возмездная сделка имущественного характера в принципе не может проводиться между несовершеннолетним ребенком и его близким родственником. Под родственниками подразумеваются в этом случае:
- непосредственно сами родители ребенка;
- отчим или мачеха по отношению к ребенку;
- усыновители по отношению к усыновленным детям;
- дедушка или бабушка по отношению к внуку/внучке;
- братья или сестры по отношению друг к другу, в том числе не полнородные, то есть имеющие родственную связь только по одному из родителей.
То есть, исходя из этого, получается следующее: продавцом может быть только такой родственник, который не находится в прямой связи с самим покупателем или его детьми (будущими сособственниками жилья). Нельзя приобрести за счет маткапитала дом или квартиру у старшей совершеннолетней сестры ребенка, его бабушки и т.д.
Однако, и это условие вполне можно обойти: просто в качестве покупателя выступает лишь один из супругов. Сделка проводится следующим образом:
- второй супруг пишет согласие на покупку дома за материнский капитал;
- проводится сделка купли/продажи, в ходе которой супруг становится единоличным собственником жилья;
- оформляется право собственности в Росреестре (сегодня это не обязательно делать самостоятельно, в нотариальной конторе также помогают зарегистрировать право на объект в Росреестре через систему межведомственного взаимодействия);
- оформляется обязательство (также у нотариуса) о том, что покупатель обязуется выделить доли детям и – второму супругу в шестимесячный срок с момента перечисления средств Пенсионным Фондом РФ;
- после этого покупатель с готовыми документами обращается в Пенсионный Фонд и пишет заявление на распоряжение средствами материнского капитала.
При этом получается, что в сделку дети не вовлечены, значит, она не может быть признана незаконной.
При покупке родителями с участием детей (то есть их непосредственном участии в сделке, когда покупателями выступает вся семья) — риск есть, ибо такая сделка априори недействительна. И, обнаружить факт родства могут только теоретически (Например, если не доброжелатели напишут в органы и т.п.). Но это потом, уже после сделки. Сам ПФР подобные родственные связи не установит, просто потому что у ведомства нет таких полномочий.
Варианты покупки родительской квартиры
Приобрести квартиру за счет средств материнского капитала у близких родственников нельзя. Однако нельзя говорить так однозначно. Если следовать нормам гражданского права, то совершить сделку законно вполне реально.
Существует условие, при котором держатель материнского капитала имеет право использовать его на приобретение недвижимости у близких родственников:
- держатель МК обязуется выделить каждому члену семьи долю;
- выделение долей происходит не позднее, чем после шести месяцев с момента выделения бюджетных средств;
- сделка не носит фиксированный характер;
- держатель сам не должен видеть средств капитала, то есть обналичивать его.
Учтите! Приобрести квартиру у близкого родственника можно только после того, как тот отказался от своего права собственности на недвижимость в пользу постороннего лица, например, подарил ее.
После завершения процедуры дарения держатель материнского капитала имеет право приобрести квартиру, но уже не у своего близкого родственника, а у совершенно постороннего человека. Таким образом, можно обойти правила, установленные законодательством, совершенно законно.
Однако оформление сделки подобным образом связано с некоторыми рисками. Человек, на которого оформлен договор дарения, не захочет продавать квартиру за счет средств материнского капитала и по той стоимости, по которой заранее договорились родственники.
Нормативное регулирование
Законом не закрепляются прямые запреты на покупку или продажу жилища у близкой родни. Об этом свидетельствует Федеральный закон № 256-ФЗ «О мерах поддержки семей с детьми». Но в случае с использованием маткапитала все строже. Законом установлено табу на приобретение недвижимого имущества у законного супруга или супруги. Такой запрет вполне оправдан и логичен. В таблице представлены родственники по степени «дальности», по установленным законом правилам.
| Близкие | Дальние |
|---|---|
| • мама и папа; • бабушка и дедушка; • сестра и брат; • муж и жена; • сыновья и дочери. |
• тети и дяди; • кузены и кузины (двоюродные, троюродные сестры и братья и т.д.); • племянники и племянницы; • прочая родня. |
Доля, купленная с помощью государственной субсидии, не может принадлежать только матери или только отцу. Все члены семьи также должны получить причитающиеся им квадратные метры – купленная доля дополнительно разбивается на части и передается всем домочадцам.
Сделать это можно в момент купли-продажи доли, указав всех будущих собственников в качестве покупателей. Но чаще всего люди не спешат решать все вопросы сразу, а стремятся к последовательному соблюдению закона. Если имущество куплено на имя мужа (жены) или оформлено в общую собственность – составляется нотариальное обязательство о выделении в будущем долей и другим членам семьи.
Для этого необходимо обратиться к нотариусу, который проанализирует ситуацию, составит и удостоверит документ. Стоимость таких услуг варьируется и обычно составляет 500 рублей.
Фактический переход купленной доли в общую собственность необходимо выполнить не позднее полугода с момента снятия залога или полной оплаты имущества. Занимается этим сам собственник и его супруг.
Как купить долю за сертификат
Стоимость недвижимости по российским городам постоянно растёт. И зачастую, за счёт материнского капитала, целую квартиру, купить невозможно. Поэтому люди решаются приобрести у родственников половину дома или небольшую долю в квартире.
Важно, чтобы квартира была многокомнатной, а её комнаты были изолированными или чтобы семья выкупала все доли одновременно. Например, молодая семья проживает в однокомнатной квартире, ей напополам владеют жена и её брат. Родственник не желает жить в квартире. Он решает продать свою половину, после чего недвижимость становится имуществом женщины, её мужа и их будущих детей. Если помещение не обособлено, за средства государственной поддержки, возможно, будет приобрести непроходную комнату в двухкомнатной или трёхкомнатной квартире исключительно по вердикту суда.
Когда недвижимость – общее имущество, то для начала необходимо решить вопрос о распределении долей на жилплощади каждому члену семьи, проживающему здесь. Такое решение нужно зафиксировать документально, после чего семье выдадут свидетельство о собственности на назначенную часть от дома или квартиры.
При реализации доли жилой площади родным, собственник продающий недвижимость, должен оповестить всех участников совместного имущества. В своём заявлении ему нужно прописать стоимость доли и обозначить условия реализации квартиры. Когда хозяин «рассказал» официально о продаже доли, у всех участников договора есть 30 дней для аннулирования своего решения. После наступления отмеченного по документам времени можно будет завершить сделку, то есть купить жильё за деньги материнского сертификата. Это можно сделать двумя легальными способами – приобрести именно у хозяина доли или выкупить с помощью кредита:
- чтобы приобрести у хозяина нужно провести сделку купли-продажи, а после пойти в отделение Пенсионного Фонда и попросить перечислить средства на расчётный счёт продавца. Однако разрешение могут дать, только если ребёнку уже исполнилось три года. Стоит помнить, что для реализации любых сделок, в которых «присутствуют» дети, следует брать разрешение из попечительского совета. Когда покупку доли одобрят, то сделка пройдёт регистрацию;
- также для семьи будет возможно приобрести долю в квартире за счёт кредита. Банк переведёт необходимую сумму, а для возвращения кредита используют средства сертификата. Тогда не нужно ожидать указанного срока для завершения сделки. Но нужно помнить, что не каждый банк переведёт деньги для покупки доли, ну и проценты по кредитам тоже сыграют важную роль.
Покупка второй квартиры за сертификат
Иногда у семьи, которая получает материнский капитал, уже есть квартира или дом, и тогда появляется закономерный вопрос: возможно ли купить ещё одну недвижимость за счёт выделенной государством денежной поддержки. В действительности покупка квартиры с использованием материнского капитала в этом случае возможна. Законодательство не запрещает приобретать второе, третье или даже четвёртое жильё хоть у родственников, хоть у чужих людей. Важным является только то, чтобы в купленной недвижимости выделялись доли для детей.
Ещё одно важное обстоятельство: вторая квартира, купленная за деньги капитала, должна находиться в таком же районе города или села, где располагается первая. Например, если дом расположен в центральном районе города, приобретать второе жильё следует также близ центра.
Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у членов семьи
Порядок заключения договора при приобретении недвижимости между родней будет точно таким же, что и в случаях, когда участниками оной выступают лица, не имеющие кровной связи.
И несмотря на то, что закон не запрещает покупать доли подобным образом, в рамках рассматриваемых нами условий, при которых используется материнский капитал, необходимо соблюдение следующих нюансов.
Правило 1. Сделка должна быть реальной, а не мнимой, то есть совершаемой лишь для того, чтобы впоследствии получить возможность распоряжаться обналиченными средствами материнского капитала, не меняя при том порядок эксплуатации жилого пространства.
Получается, Пенсионный Фонд страны признает действительными договоры, в рамках которых семья покупает у родных людей помещение, от которого последние в официальном порядке полностью отказываются.
Впрочем, не стоит забывать, что специалисты органа при этом будут тщательно отслеживать историю конкретного недвижимого объекта, и произведут все контрольные мероприятия, чтобы не допустить простого обналичивания средств подобным образом.
Можно ли выкупить долю по материнскому капиталу
К сожалению, 450 026 рублей – это не такая уж большая сумма для покупки полноценного жилья для семьи, особенно в крупных городах. Этой суммы не хватит даже на покупку однокомнатной квартиры. Кроме того, «благодаря» теневой экономике многие граждане работают за «серую зарплату, которая довольно близка к МРОТ. Конечно, с точки зрения банков, такие граждане не являются кредитоспособными, поэтому в оформлении ипотеки на покупку квартиры или дома им отказывают. Что делать?
Выходом для семьи является покупка доли в квартире или в доме. Нужно понимать, что такое доля в квартире или в доме в целях использования материнского капитала.
Доля – это обособленное помещение, часть жилого помещения, в котором можно полноценно проживать. Доля в доме или в квартире – это одна из нескольких комнат.
Однако с использованием материнского капитала нельзя купить какую-то часть квартиры или дома. Покупаемое помещение должно быть признано жилым, то есть отвечать всем санитарно–гигиеническим нормам, быть пригодным для проживания как одного человека, так и нескольких, должно иметь соответствующие коммуникации и быть изолированным.
По итогам сделки у квартиры будут два хозяина. Но есть и иной вариант! Например, у квартиры уже есть два хозяина, но один из них желает иметь отдельное жильё. Он должен предложить второму хозяину выкупить у него эту долю. Это можно сделать посредством материнского капитала. Тогда покупатель доли станет полноправным владельцем целой квартиры. Так как покупка второй доли в квартире или в доме, в данном случае, является улучшением жилищных условий семьи, то ПФР одобрит эту сделку.
Как распределяются доли при покупке жилья на материнский капитал
После приобретения доли квартиры, будь то отдельная комната в коммуналке, отделенная часть дома или та самая доля, которой не хватало для того, чтобы стать владельцем квартиры целиком, нужно распределить ее между всеми собственниками.
Так как рассчитать доли можно самостоятельно, данная процедура сложностью не отличается. Стороны могут заключить соглашение, но чаще всего они просто договариваются друг с другом и перерегистрируют право собственности на нескольких лиц.
Как следствие, нет никаких четких параметров, кто и какой частью жилья должен владеть. Есть только одно общее правило: недвижимость обязана быть разделена между владельцем сертификата, его супругой/супругом, а также детьми.
В разделе обязательно участвует не только тот ребенок, который стал причиной получения сертификата, но и его старший брат/сестра. Кроме того, после рождения третьего и любого последующего ребенка раздел производится каждый раз повторно. Доли остальных лиц урезаются, и новорожденный получает свою часть.
Отказ Пенсионного фонда в приобретении долевой собственности
Довольно часто встречаются такие случаи, когда Пенсионный фонд не изъявляет желания связываться со сделками купли-продажи долей по сертификату и отвечает отказом на заявления такого рода от граждан. Одно из главных правил ПФР — приобретаться должен отдельный объект недвижимости, а не просто доля в праве собственности.
В большинстве случаев данное требование неправомерно и может быть для обжаловано при обращении в суд. В судебной практике довольно часто встречаются разбирательства по вопросу покупки доли с использованием государственных средств и исходы в них самые разные (зачастую — в пользу владельцев сертификата на маткапитал).
- Несмотря на то, что в законе отсутствует запрет по использованию сертификата на покупку доли жилого помещения в собственность лиц, которые уже в нем проживают (имеют права пользования), из-за отказа ПФР некоторым гражданам для отстаивания своих прав приходится обращаться в Верховный суд.
- Оформление жилья в общую собственность всей семьи (независимо от возраста детей) — одно из главных условий направления средств госпомощи на улучшение жилищных условий. Но и тут существуют исключения. Так, в судебном деле, где мать выкупила долю в квартире своего совершеннолетнего сына и оформила ее в собственность несовершеннолетних детей и себя, суд согласился с ее суждениями.
Основой для процесса выкупа долевой собственности на жилплощадь служит стандартный договор купли-продажи.
Процесс осуществляется в несколько стадий:
- достижение принципиального согласия участников сделки, в том числе и всех совладельцев недвижимого имущества;
- сбор пакета документов, необходимых для регистрации сделки;
- заключение договора купли-продажи долевой собственности;
- госрегистрация прав на приобретенное имущество.
Когда речь заходит о доле касательно права владения жильём, это является, по большей части, абстрактным понятием, которое означает определённую меру прав и ответственности того, кому она принадлежит. Однако в том случае, если речь идёт о покупке доли квартиры на материнский капитал, подобное понятие обретает материальный смысл.
Доля квартиры, либо дома, доступная для приобретения — одна или несколько комнат, в зависимости от архитектуры помещения. Купить некоторое количество квадратных метров жилой площади невозможно, поскольку средства маткапитала разрешено тратить исключительно на приобретение готового жилого помещения.
В свою очередь это помещение может быть признано жилым лишь в том случае, когда оно изолировано, пригодно для жизни и соответствует всем нормам проживания. Именно по этой причине невозможно купить долю в однокомнатной квартире, ведь в ней есть лишь одно изолированное помещение, которое невозможно разделить.
Другое понятие доли звучит следующим образом — некоторая часть квартиры, отходящая в полную собственность семьи после покупки. Здесь можно привести пример, когда в квартире проживает муж со своим братом. Причём родственник мужа не планирует дальше проживать в данной квартире и согласен продать её супругам. После этой процедуры жилая площадь переходит в собственность родителей и детей в равной мере.
Необходимый пакет документов
Для того, чтобы купить долю с помощью материнского капитала, необходимо предоставить в ПФР такие бумаги, как:
- паспорта родителей и ребёнка, на которого был выдан сертификат;
- подлинник и копия самого сертификата;
- заявление с указанием цели траты средств маткапитала и требуемой суммы;
- свидетельство о праве на владение частью квартиры;
- копия заранее зарегистрированного договора купли-продажи жилплощади;
- выписка из государственного реестра о том, что данное жильё не оштрафовано и не имеет никаких задолженностей;
- обязательство о приобретении доли квартиры как общей собственности для всех членов семьи в равных долях.
Так как материнский капитал в равной части принадлежит и родителям и их детям, Пенсионный Фонд всегда заботится о том, чтобы в приобретённом жилье действовали те же правила. Таким образом, при рождении новых детей у супругов, они также станут полноценными собственниками этого жилья.
Преимущества и недостатки приобретения квартиры у родителей и родственников
К достоинствам покупки жилплощади у близких родственников с использованием маткапитала относятся:
- Доверительные отношения, что снижает риск мошенничества.
- Возможность договориться о рассрочке, оформить расписку.
- Уверенность, что сделка не будет отменена другой стороной или изменены условия в последний момент;.
- Возможность купить объект по более низкой цене.
Недостатками проведения сделки с близкими родственниками считаются:
- Длительность проверки ПФ.
- Высокая вероятность отказа.
- Необходимость предоставления аргументов, доказывающих отсутствие мошеннических схем.
- Возможные проблемы с законом, если сотрудникам сделка покажется подозрительной.