Планировка и застройка участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Планировка и застройка участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформленный договор ещё не означает, что за вами закреплены все права на участок – отдельно потребуется выполнить ещё несколько процедур. Это гарантирует, что в будущем никаких проблем с этой землёй не возникнет – а при проверках может выявиться разное. Именно поэтому лучше ничего на участке не делать перед тем, как будет завершено его оформление.
Планирование и зонирование
Начать планирование можно одновременно с оформлением бумаг. Для начала стоит подробнее изучить доставшийся вам участок. Обойдите его и изучите растения с постройками. Подумайте, что стоит оставить, а от чего лучше избавиться, чего не хватает, требуется ли каким-то растениям обрезка ветвей – и так далее. Если вы ещё не завели знакомство с соседями, то пора это сделать. У соседей можно узнать, куда обращаться при разного рода происшествиях. Также стоит изучить как вывозится мусор, проверить качество воды, исследовать грунт.
Лучше всего прибегнуть к услугам специалиста для проведения геодезического исследования: он определит тип почвы и уровень залегания вод, составит план рельефа. По результатам его работы будет проще определиться с тем, стоит ли что-то переустраивать в участке.
Хотя тип почвы определить можно и самостоятельно, так что многие не обращаются для проведения исследования. Подсказкой послужат растения на участке: если на нём много хвоща, подорожника, воробьиного щавеля – почва кислая; мать-и-мачеха, вьюнок, клевер луговой и ползучий, ромашка пахучая любят слабокислые и нейтральные почвы; двудомная крапива растёт на жирной и плодородной земле.
При планировании также стоит учесть направление ветров – определить, какие места хорошо защищены от них, куда чаще всего падают солнечные лучи. Если участок полностью чист от зданий, сразу стоит определиться с тем, потребуется ли вам на нём «времянка», или же вы сразу начнёте строительство дома.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Освоение садово-огородной зоны
На следующем листе план-схемы выделяете огородно-садовую зону. Сад, ягодник и огород могут располагаться в совместной зоне, разбитой впереди построек, сбоку или сзади, но всегда расположение растений должно идти с севера на юг для лучшей освещенности. Если все 3 вида культур располагаются одна за другой, то в первом участке размещают огород, чьи невысокие растения, не будут затенять культуры второго участка (ягодники), а они, в свою очередь, не создадут проблем с освещением плодовых культур. Если сад, ягодник и огород намечено расположить по отдельным частям участка, то их размещение в натуре должно соответствовать следующим условиям:
- участок под сад и ягодник должен располагаться на открытом солнечном месте с высоким стоянием грунтовых вод. Нельзя закладывать сад в низине Холодные потоки воздуха и излишек воды при весенних половодьях негативно скажутся на культурах,
- огородный участок должен включать культурооборот с 5-11 культурами, чтобы на прежнее место выращивания они попадали не ранее 3-5 лет. Участок должен получать достаточное количество солнечного света, быть защищенным от сквозняков.
Для успешного освоения садово-ягодной зоны необходимо тщательно продумать, какие культуры будут размещаться на выделенном участке, и разместить их на схеме с обозначением видов и удаленности друг от друга. Размещая культуры на схеме, учтите, что расстояние между плодовыми культурами должно составлять не менее 3-4 м (3 м для карликовых или колоновидных сортов), между кустарниками 1,5-2,0 м. В садовом дневнике запишите наименования плодовых и ягодных культур и краткую характеристику, а в план-схеме укажите под номерами их расположение на площади участка.
Обустройство зоны отдыха
К обустройству зоны отдыха приступают в последнюю очередь. Ее размеры, декор, перечень сооружений зависят от предназначения земельного участка:
- место отдыха семьи, где максимальное количество площади отведено под зеленый ландшафт с декоративными насаждениями, цветниками, альпийскими горками, миксбордерами, спортивными и другими сооружениями: песочницами, кукольным домиком, качелями, беседками, гимнастическими стенками, бассейном, прудом с рыбками и водными растениями,
- место постоянного проживания семьи с обустройством всех бытовых удобств, теплицы, зимнего сада или оранжереи, приема гостей,
- обычная дача, имеющая бытовую зону в виде дачного домика, гаража и некоторых других построек. Основная площадь на такой даче отведена под огородно-садовую зону, предназначенную к выращиванию экологически чистой и антиаллергенной продукции, используемой в свежем виде и зимних заготовках. В этом случае зона отдыха ограничена местом для приготовления экзотических блюд (шашлыков, барбекю) на открытом воздухе, беседкой, цветником.
После обустройства всех запланированных зон, независимо от предназначения земельного участка, необходимо оборудовать рабочие дорожки, по бокам которых расположить узкие ленты цветников или кустарников, не теряющих декоративность после стрижек. Оформить в целом участок декоративными растениями, расположенными в разных уголках землевладения.
При закупке ранее освоенного участка на план-схемах закладываются те же зоны и в натуре проводится тщательная инвентаризация строительных и живых насаждений. К каждой зоне прикладывается перечень работ, включающих реконструкцию приусадебной территории. При этом старые, больные фруктовые деревья подлежат вырубке.
Чтобы пни быстрее разрушились, сверлят в пне несколько отверстий, заполняют их аммиачной селитрой и закрывают материалом, пропускающим воду. Аммиачное удобрение разъедает древесину в краткие сроки и остатки пня уже несложно освободить из земли. Если пень остался в зоне отдыха или на газоне у пруда, можно вырубить середину (сформировать чашу), заполнить ее почвой и посадить цветущие растения. Неудобно расположенные ягодные кусты вместо вырубки, пересаживают на новое место. При освоении участка высадку декоративных кустарников, деревьев, групповых насаждений придающих уникальную индивидуальность землевладельцу высаживают в последнюю очередь.
Определяемся с тем, как будем использовать участок
Еще до начала планирования территории нужно точно определиться, с какой целью и как будет использоваться участок.
Совершенно не обязательно размещать на территории все объекты, о которых было сказано выше. Если, к примеру, вы увлекаетесь садоводством, то вполне естественно под сад выделить значительную часть всей территории. Огородники получат возможность разбивать грядки, но сделать это нужно так, чтобы не было слишком тесно. Опять же не стоит забывать и про обеспечение удобного доступа к грядкам для их обработки.
Иное дело, если дача используется исключительно для отдыха. В этом случае тоже имеет смысл оставить место для нескольких грядок (посильный уход за растениями помогает отвлечься от повседневных дел и стрессовых ситуаций), пары плодовых деревьев и нескольких кустов крыжовника (возможны разные варианты).
Правила застройки приусадебного участка
Существующие правила застройки регламентируют минимальные расстояния между постройками. Так, по санитарно-бытовым нормам расстояние от окон жилых комнат до стен домов и хозяйственных построек должно быть не менее 6 м. Колодец же должен быть удален от места расположения септиков, построек, компостных куч на 15-20 м.
И хотя на эти требования мало кто обращает внимание, соблюдение нормативов вполне рационально.
Например, только на полосе шириной не менее 5 м от дороги можно расположить кустарник для защиты дома от пыли и шума, и минимальный проход. Лучше, если это расстояние будет больше, особенно для домов выше одного этажа, когда для защиты дома от улицы кустарника недостаточно и необходимы деревья.
Закрепление прав собственности
Оформленный договор ещё не означает, что за вами закреплены все права на участок – отдельно потребуется выполнить ещё несколько процедур. Это гарантирует, что в будущем никаких проблем с этой землёй не возникнет – а при проверках может выявиться разное. Именно поэтому лучше ничего на участке не делать перед тем, как будет завершено его оформление.
Начать стоит с обращения в кадастровую палату. При себе нужно иметь документы для подтверждения покупки. Границы участка устанавливаются при помощи межевания; проводить его стоит даже если контакт с соседями установлен, никаких споров нет и не было – за годы может многое поменяться, например, соседний участок могут продать, а следующие хозяева оказаться более дотошными.
Когда межевой план будет оформлен, обратитесь в Росреестр со всем пакетом необходимых документов. Если не возникло претензий и они были приняты, вам будет выдана расписка и указана дата получения выписки из ЕГРН – именно она послужит надёжным подтверждением, что вы закрепили за собой права на участок. Обычно оформление занимает 10 дней.
После этого останется лишь временно огородить участок по установленным границам: для этого с его внутренней стороны забиваются столбы, а между ними натягивается проволока или сетка.
Купил участок, что дальше — четкий план — всему голова
Зачастую люди пренебрегают оформлением бумаг и предпочитают сразу заниматься более глобальными вопросами, такими как архитектурный проект, фундамент и т.д. А то потом хватаются за головушки: ведь оказывается, что их новый фундамент, после выноса межевых знаков, оказался на территории соседа. Я бы сказал, что процесс межевания — это очень конфликтная тема, переполненная судебными разбирательствами…
Запомните одну истину, благодаря которой, вы сможете избежать множества проблем на протяжении всего строительства: Любые Ваши действия должны начинаться с «бумажной работы», с досконального решения проблемы сначала на бумаге, с последующим переносом их в реал!
Кто этим пренебрегает — тот рано или поздно попадает в ловушку «не решаемых проблем». Я бы сказал, что построить дом проще, чем утрясти все бумаги, все согласовать и пройти семь кругов бюрократического ада…
Сначала необходимо окончательно разобраться с границами вашего участка. Я уже писал в этой статье о том, какую роль играет межевание. И делал акцент на то, что участок желательно приобретать приватизированный, с уже разработанным планом межевания. Но зачастую жизнь корректирует наши планы.
Поэтому давайте-ка, подробно разберем процедуры приватизации и межевания, на тот случай если вы участок не покупали, а Вам он достался в силу иных обстоятельств: Я их вынес в отдельные посты, чтоб не перегружать статью
И вот, наконец, когда мы полностью разобрались с оформлением участка и стали его полноправными хозяевами, перед нами стал сакраментальный вопрос:
Можно ли избежать штрафа, если я не успел построить дом на участке?
В 2012 году я купил участок для индивидуального жилищного строительства, по личным причинам — дети и ипотека — строительство до сих пор не начал. Участок несколько раз безуспешно пытались продать.
При покупке об установленных сроках освоения земельного участка меня никто не предупредил. О нарушении законодательства тоже в течение семи лет никто не говорил, а сейчас уже второй раз штрафуют за то, что я не устранил нарушения.
О первой проверке предупредили максимум за неделю — естественно, я не мог выполнить необходимые требования за этот срок. Второй раз не смог устранить нарушения, потому что из-за коронавируса не работали МФЦ. Но от ответственности меня, конечно, никто не освобождает.
Как быть в таком случае? Есть примеры удачной судебной практики в пользу владельца?
Закрепление права собственности
Получив в собственность земельную площадь, многие новоиспеченные владельцы тут же начинают строить либо домик с забором, либо грандиозные планы. Между тем это все можно и даже нужно отложить. В первую очередь займитесь документацией. Договор о том, что вы приобрели участок, — важная бумага. Но не единственная.
На начальном этапе рекомендуется выполнить межевание. Это необходимо, даже если ваши соседи — милейшие люди, и у вас хорошие отношения. Иногда спор возникает из-за 10-20 см на границе участка. В будущем никто не сможет претендовать на вашу законную территорию, если своевременно позаботитесь о нужной документации.
Внимание! Особенно важно сразу обозначить площадь и границы земельного участка, если осваиваете целину.
После оформления и получения на руки всех бумаг «застолбите» вашу собственность. Если нет забора, поставьте временное ограждение по контуру участка. Например, вбейте колышки, натяните сетку-рабицу. Придерживайтесь линии межевания, указанной в документах.
Солнце, ветер и дорога
Помимо нормативов, на расположение дома и других построек влияют природные факторы. Руководитель и главный инженер ООО «Дом построим» Пётр Долгоруков напоминает, что важно учитывать расположение участка относительно сторон света. Если передняя сторона надела южная, то дом стоит поставить в некотором отдалении от передней границы и организовать перед ним открытое пространство (без высоких растений). Тогда дом будет хорошо освещаться. Если же юг сзади, то дом ставится поближе к дороге (но не ближе 5-8 метров, чтоб можно было поставить машину), а окна располагаются в основном на задней стене дома. Впрочем, если владелец участка предпочитает тень и прохладу, то ему стоит все сделать наоборот, чтобы максимально закрыть комнаты от попадания солнечных лучей.
Назначение земельного участка
Частные земельные участки в основном относятся к следующим видам разрешенного использования земель: участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для дачного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ), для садоводства, для огородничества. Каждый из этих видов земель имеет свои особенности и ограничения. Помимо назначения земельного участка имеет значение и его месторасположение – в границах населенного пункта или нет.
Использование участка возможно только в соответствии с его назначением, а строительство — только в соответствии с видами построек, разрешенных на данном виде земель. Если собственник возвел постройку с нарушением существующих требований и ограничений, она может быть признана самовольной с последствиями вплоть до принудительного её сноса. Также стоит отметить, что предпринимательская деятельность на таких участках запрещена: предпринимательская деятельность будет являться нецелевым использованием земельного участка, при этом участок может быть изъят в судебном порядке.
ИЖС
Участок под индивидуальное жилищное строительство располагается в границах населенного пункта и может использоваться только для строительства частного жилого дома. Дом на участке под ИЖС должен быть не выше трех этажей (плюс мансарда) и предназначен для проживания одной семьи. На землях ИЖС при строительстве дома необходимо получать разрешение на строительство. Разрешение на строительство получается в упрощенном порядке на основании заявления, правоустанавливающих документов и схемы расположения дома на участке. Подготовка проектной документации, как и государственная экспертиза, не требуется. Необходимо получать технический и кадастровый паспорта объекта после окончания строительства. Собственник независим от своих соседей по улице и все решения принимает самостоятельно.
Дачное строительство
Участки с назначением под дачное строительство могут находиться в населенном пункте и вне его. На землях под дачное строительство можно строить полноценный загородный дом, который будет являться объектом капитального строительства. В дачном строительстве различают жилой дом (в последующем с регистрацией в доме) и жилое строение (без регистрации в доме). Разрешение на строительство не требуется. Возможны ограничения, установленные самим дачным поселком. Регистрация построенного дома осуществляется по дачной амнистии – в упрощенном порядке регистрации строения на участке. Для получения свидетельства о собственности в местное самоуправление подается декларация о построенном на данном участке доме или строении. Собственник зависит от решений правления дачного поселка, в котором располагается участок.
Садоводство
На землях под садоводство можно строить капитальное жилое строение, которое ничем не отличается от жилого дома. Получать разрешение на строительство не нужно. Право собственности на строение оформляется по дачной амнистии. Собственник зависит от решений, принимаемых садовым товариществом.
Огородничество
Право на строительство жилого строения должно быть прописано в назначении земельного участка. Если право на строительство жилого строения прописано, то строение можно строить только некапитальное, а также некапитальные хозяйственные постройки. Если право на строительство в документах не прописано, это означает, что на данном участке запрещено любое строительство. Собственник учитывает интересы огороднического объединения граждан, членом которого он может являться.
ЛПХ
Необходимо разделять участки для личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта и вне границ. От месторасположения зависят ограничения в использовании участка.
Если участок находится на землях населенного пункта, то прав на строительство объектов даже немного больше, чем у собственника участка под ИЖС. Владелец участка под ЛПХ в населенном пункте может построить не только полноценный жилой дом, но и множество других построек, включая производственные здания. Налог на земельный участок существенно меньше налога на участок под ИЖС в этом же населенном пункте. Собственник независим в принятии решений от соседей. Получение разрешения на строительство жилого дома необходимо. Необходимо получать технический и кадастровый паспорта объекта после завершения строительства.
Если участок находится вне населенного пункта, то строительство любых объектов запрещено.
КФХ
Частное лицо может владеть участком для ведения крестьянско-фермерского хозяйства без осуществления фермерской деятельности. Требование к обязательной организации фермы на землях КФХ в законе не прописано. На данных землях разрешено строить полноценный загородный дом, однако, такое строительство встречается крайне редко. Собственник вправе построить на участке несколько капитальных и некапитальных строений различного назначения, вплоть до производственных объектов. Разрешение на строительство получать необходимо. Управление может производиться как в форме объединения собственников по аналогии с дачными или садовыми поселками, так и индивидуально, по аналогии с ИЖС и ЛПХ.
Стоимость кадастровых работ
В прошлой редакции закона введено бессрочное право российских субъектов устанавливать предельные цены кадастровых работ, необходимых для подготовки технического плана. Она действует в отношении не только земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, но и в отношении участков для индивидуального гаражного и жилищного строительства и расположенных на них объектах недвижимости. Также органы власти будут обязаны сами заниматься образованием земельного участка (под жилыми домами, построенными до 1 марта 2005 года), его межеванием и постановкой на кадастровый учет.
8 декабря 2020 года Госдума приняла закон, позволяющий дачникам заказывать комплексные кадастровые работы. Это снизит вероятность реестровых ошибок, риск возникновения земельных споров между соседями и сэкономит деньги собственников недвижимости.
Освоение хозяйственной и садово-огородной зон
Если участок запущенный, для начала потребуется провести его уборку. Разберитесь с сорняками, те деревья, что решили оставить, приведите в порядок, остальные – спилите и выкорчуйте. Если участок и так неплохо ухожен, лучше не торопиться и менять его постепенно.
В любом случае главное – не переоценивать свои возможности. Это очень распространённая ошибка – чрезмерно форсировать процесс обустройства участка. Сделать сразу всё не получится, так что лучше продвигаться постепенно. В первую очередь стоит освоить хозяйственную зону: устроить центральный водопровод иди пробурить скважину, сделать канализацию.
Для будущего строительства также стоит создать условия: установить временное помещение для жилья, временные склады – и так далее. Для всего этого стоит заранее подыскать удобное место, расположенное так, чтобы удобно было завозить материалы и вести строительство.