Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупать инвестиционное жилье лучше в городах-магнитах трудовых ресурсов. К таким относятся Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань и Екатеринбург. При этом стоит учитывать, что с середины 2022 года трудовая миграция в крупнейшие города России стала сокращаться.
Существует риск уйти в минус
По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», цены на жилье в 2023 году с большой долей вероятности будут снижаться, а ипотечные ставки расти. Поэтому к инвестициям в квадратные метры нужно подходить особенно взвешенно. Тенденция к снижению цен в 2023 году продолжится, поскольку ощутимых драйверов для роста спроса пока нет, а продление льготной ипотеки и расширение семейной уже не будет оказывать существенного эффекта, рассказывает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
Сам рынок недвижимости инертен, а текущая перегретость сформировалась с некоторым временным лагом. Значит, стадия коррекции только началась и займет время — это может продлиться от полугода до двух лет. «Таким образом, на данный момент инвестиции в недвижимость будут сопряжены c высокими рисками — снижением цен, ростом ставок, ухудшением благосостояния россиян (миграция также уменьшает долю платежеспособного спроса) и увеличением сроков окупаемости», — отметила аналитик.
По оценкам «Финам», сейчас средняя доходность от сдачи квартиры в аренду на длительный срок составляет 4–6% (для первичного рынка — ближе к нижней границе, для вторичного — к верхней), а окупаемость — около 19 лет. «Если говорить о посуточной сдаче, то доходность может быть выше. При перепродаже доходность будет ниже, чем от долгосрочной аренды», — добавила Наталья Пырьева.
Похожий прогноз дала и эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. По ее словам, рассчитывать на доходность, как в 2020–2021 годах, сейчас не получится: с мая 2022 года рынок показывает околонулевую динамику цен, а в отдельные месяцы — небольшое снижение. «В ближайшие месяцы эта тенденция сохранится. Предпосылок для разворота тренда сейчас нет: ипотечное кредитование стало дороже, речь не только о повышении ставки по льготной ипотеке, но и об отмене нулевых ставок по кредитам», — отметила Виктория Кирюхина. «Прогноз на весь год сейчас делать сложно — много внешних факторов, которые могут кардинально изменить ситуацию на рынке. Но в целом инвестиции в недвижимость сейчас больше воспринимаются как инструмент сохранения капитала, а не приумножения», — добавила эксперт.
Наиболее привлекательные районы для инвестиций
Чтобы правильно выбрать необходимый объект для инвестиций, нужно проанализировать несколько параметров.
1. Изучить проектную документацию на анализ квартирографии: сколько приходится в долях на разные типы лотов. Например, принято считать, что лучше всего для инвестирования подходят небольшие студии и однокомнатные квартиры, спрос на них стабильно высок. Но если квартирографией проекта предусмотрено 70% студий, 20% — «евродвушек» и 10% — «трешек», то здесь выгоднее купить именно «евродвушку», так как их меньше.
Для того, чтобы получить максимальную прибыль, важно четко понимать, в чем заключается ваша цель. В зависимости от этого подбирается определенный объект, а также учитываются различные критерии.
Для чего вкладывать деньги в недвижимость:
- Получение пассивного дохода. Для достижения этой цели можно использовать имеющуюся недвижимость или приобрести новую с последующей сдачей в аренду.
- Чтобы сохранить свои финансовые средства. Деньги обесцениваются из-за инфляции, поэтому многие принимают решение вложить их в недвижимость. В данном случае лучше выбирать объекты, которые не потеряют в цене с течением времени. Это могут быть коммерческие, жилые, элитные помещения. В качестве выгодного вложения можно рассматривать коммерческий объект, расположенный в месте с большой проходимостью, а также жилой объект, который располагается в месте с развивающейся инфраструктурой.
- Также инвестиции в недвижимость позволяют получить прибыль при перепродаже или обмене с наценкой.
Стратегии инвестирования
Доход с недвижимости делится на две основных категории: аренда или перепродажа с наценкой. Какие у таких способов есть особенности:
- Аренда позволяет достичь доходности в 5% при долгом сроке и от 7% до 30% при посуточной сдаче. Риск инвестирования низкий, вовлеченность инвестора будет на высоком уровне. Возможны также и дополнительные расходы: на ремонт и отделку, коммунальные платежи, уплату налога. По типу инвестирования этот способ относится к долгосрочным вложениям.
- Перепродажа приносит доход до 40% за год или два. Риск при этом достаточно высокий, зато вовлеченность инвестора — низкая. В качестве дополнительных расходов можно рассмотреть налог при продаже, если квартира в собственности менее пяти лет. По типу инвестирования этот способ относится к среднесрочным вложениям.
И аренда, и перепродажа имеет множество вариантов, поэтому имеет смысл остановиться на них чуть подробнее.
Способы получения дохода от аренды:
- Один из наиболее простых способов — долгосрочная аренда недвижимости. Желающие снять квартиру есть всегда, поэтому такой способ подходит даже новичкам. Необходимо подобрать добропорядочных жильцов и заключить договор на длительный срок. Есть и недостаток: поиск подходящего арендатора может занять много времени. Кроме того, вложения окупаются относительно долго. Для такого способа также не подходит оформление ипотечного кредита, так как платежи за аренду могут даже не покрывать ипотечные. Поэтому при инвестировании для долгосрочной аренды необходимо иметь при себе достаточную сумму денег.
- Посуточная аренда привлекает возможностью быстро заработать, так как уровень ее доходности — около 30% против 5% для долгосрочной аренды. В качестве минуса можно рассмотреть трудозатраты, так как вы будете вынуждены либо лично каждый день заселять жильцов и убирать квартиру, либо делегировать эти обязанности, поделившись частью прибыли.
- Аренда коттеджа или загородного дома позволяет получить высокий доход и высокий уровень спроса. Также если у вас в собственности есть большой дом, его можно разделить на две половины: в одной жить, а вторую сдавать. В качестве минуса здесь выступают только недобросовестные арендаторы, которые могут испортить как мебель, так и само недвижимое имущество.
- Постройка многоквартирного дома с последующей сдачей квартир в аренду. Если расположение будет выгодным, квартиры будут сданы довольно быстро. Окупаемость от двух лет, после чего проект выходит на чистую прибыль. Минусы довольно существенны: необходим стартовый капитал, хороший бизнес-проект, а также участок под строительство.
- Аренда гаража или парковочного места: не требует больших вложений, но и доходность достаточно низкая, лучше всего приобрести для этих целей несколько гаражей или мест для парковки.
Способы перепродажи:
- Приобретение жилой недвижимости на этапе строительства. При покупке на стадии котлована вы можете сэкономить около 30% на стоимости жилья. Существенный минус только один: придется долго ждать сдачи. Некоторые застройщики также указывают в ДДУ необходимость получения согласия от застройщика на переуступку, поэтому важно внимательно изучать договор, если вы выбираете такой способ.
- Земельный участок. Достаточно лишь купить землю и дождаться повышения цены на рынке. Вкладываться в землю и ухаживать за ней не нужно. Минус довольно существенный: иногда ждать повышения приходится много лет.
- Жилье в плохом состоянии. Прибыль в таком случае будет довольно большой: вложив в ремонт пару сотен тысяч рублей, вы сможете впоследствии продать квартиру в несколько раз дороже, чем покупали. Минус в том, что найти и отремонтировать такую квартиру быстро не получится.
В какую недвижимость можно вкладывать деньги
Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.
Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.
Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.
Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.
Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.
Новостройки на этапе котлована. Застройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.
Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.
Инвестиции в недвижимость: заключение
- Недвижимость остаётся одной из наименее рискованных сфер для инвестирования.
- Инвестиции в недвижимость — это не только вложения в квартиры, но и в землю, коммерческие объекты, парковочные места. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.
- Есть два основных способа инвестирования в недвижимость: сдача в аренду или перепродажа с наценкой. Оба способа имеют плюсы и минусы. Перед выбором учтите стартовый капитал и цели инвестиции.
- Можно увеличить стоимость недвижимости в разы следующими способами: разделение на студии, перепланировка, достройка, ремонт и перевод жилого помещения в нежилой фонд.
Начнут ли квартиры дешеветь?
В первую очередь наши собеседники ожидают коррекции цен на вторичное жилье. Из-за релокации рынок наполнился готовыми квартирами, а сделать покупку выгодной не позволяют более высокие по сравнению с госпрограммами ставки. По словам управляющего директора сети АН «Монолит» Алексея Козлова, в течение 2023 года стоимость готовых квартир может снизиться примерно на 7%. Однако тенденция затронет советский фонд, а не «вчерашние новостройки».
Аналогичную картину спрогнозировал исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров. Он напомнил, что раньше застройщики проектировали квартиры с большими коридорами, кладовками или длинными лоджиями, буквально опоясывающими квартиру. В результате общая площадь такой недвижимости получилась достаточно просторной, а вот жилая — небольшой.
После прохождения кризисов 2008 и 2014 годов, пандемии коронавируса и начала СВО застройщики стали проектировать эргономичные планировки — те, в который каждый квадратный метр приносит пользу покупателю.
Вместо заключения — с чего начинать инвестиции в недвижимость
Не думайте, что у меня проблемы с причинно-следственной связью и логикой. Этот раздел я помещаю именно в конце статьи специально. Начинать инвестиции, как и все, что хочется успешно претворить в жизнь, нужно с планирования и сбора информации. Да, именно поэтому сначала я выгрузила список вариантов, как стать инвестором в сфере недвижимости. Ознакомившись с вариантами даже бегло, вы можете создать себе общее представление о рынке и наметить собственные возможности.
Для более детальной разработки собственных инвестиционных проектов вам также понадобится:
- Анализировать рынок, учитывая экономические и геополитические ситуации и прогнозы;
- Уметь отделять потенциально привлекательные предложения от слива денег в пустоту;
- Определять инвестиционную привлекательность объектов недвижимости;
- Рассчитывать уровень доходности и прибыли проекта.
Недвижимость имеет тенденцию устаревать
Инвесторы должны помнить, что недвижимость имеет тенденцию устаревать. Если говорить о встроенных помещениях и квартирах, то в настоящее время технологии строительства постоянно совершенствуются. Так повсеместно мы наблюдаем, например, когда старый торговый центр сносят и на его месте осуществляют новое строительство.
Поэтому приобретая недвижимость необходимо учитывать срок службы по функциональному назначению, чтобы недвижимость была актуальна и соответствовала требованиям.
Например, для бизнес-центров повысились требования к качеству систем вентиляции и кондиционирования. Старые здания уже не выдерживают тех обязательных требований, которые арендаторы сейчас предъявляют.
Если инвестор приобретает здание, то необходимо понимать:
- какие вложения потребуются;
- насколько актуален приобретаемый объект недвижимости для целей его использования.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
На динамику стоимости строительства, помимо снижения цен на стройматериалы, повлияло падение спроса и введение экспортных ограничений. Все это в итоге привело к снижению затрат на возведение домов. По оценке DOM TECHNONICOL, с января по декабрь 2022 года средняя стоимость 1 кв. м (без внутренней отделки) дома из кирпича уменьшилась на 12,2%: с 57 тыс. до 50 тыс. руб. Аналогичное снижение наблюдалось и для домов из бруса, стоимость строительства 1 кв. м по этой технологии также опустилась до 50 тыс. руб. Заметнее всего снизилась стоимость строительства дома из газобетона — на 27,2%, до 40 тыс. руб. за 1 кв. м.
Уменьшение стоимости строительства домов из газобетона, хотя и не такое заметное, подтверждает крупнейший производитель данного стройматериала. «В 2021 году стоимость строительства домов из газобетона выросла на 27% — до 42 тыс. руб. за 1 кв. м. В 2022 году она опустилась до 38 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть снизилась примерно на 10% по сравнению с предыдущим годом», — рассказал председатель правления компании «Кселла-Аэроблок-Центр» Андрей Башкатов. Эти колебания связаны с изменением стоимости работ, строительных и отделочных материалов, пояснил он.
Подешевело в 2022 году и строительство деревянных домов. По оценке DOM TECHNONICOL, стоимость строительства «квадрата» энергоэффективного каркасного дома сейчас обойдется в 40 тыс. руб. — почти на 15% дешевле, чем в начале года. Экономвариант данной технологии тоже стоит дешевле почти на 13%: 27 тыс. руб. за 1 кв. м. Снижение стоимости строительства отметили и в Ассоциации деревянного домостроения (АДД). «Если говорить об абсолютных значениях к пику 2021 года, то снижение составило 20–30% в зависимости от технологии (брус, каркас)», — сказала сопредседатель правления АДД Юлия Юрлова. По данным АДД, строительство домов из клееного бруса в 2022 году подешевело на 13–15%. Сейчас цена 1 кв. м теплового контура (фундамент, стены, окна, двери, крыша, без отделки и инженерных систем) дома из клееного бруса начинается от 60–65 тыс. руб. Стоимость строительства каркасных домов в 2022 году снизилась на 10–20%, до 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м теплового контура.
В последние годы очевидно стало меньше инвестиционных сделок с недвижимостью. Причин на то много: кризис, сокращения зарплат, падение прибыли в бизнесах. Хотя бизнесмены, получающие доход на росте цен за кв. метр не ушли с рынка. Они продолжают активно инвестировать в объекты недвижимости, принимая во внимание кризисное состояние в стране.
Большинство экспертов считают, что инвестиционные сделки в кризис стоит делать ради сбережения средств. А вот насчет прибыльности все не так однозначно. Хотя, разумеется, всегда есть вероятность удачно вложить средства, когда частным инвестором будет приобретен «правильный объект», то есть с последующим заметным увеличением его стоимости за определенный срок и перепродажей.
На данный момент никто из аналитиков не торопится давать точный прогноз на будущее – ситуация на рынке слишком неопределенная. Хотя «в кулуарах» перспективы российского рынка обсуждают в достаточно мрачных тонах, что спрос на недвижимость и ее стоимость будут падать и дальше. Поэтому лучше диверсифицировать инвестиции и вкладывать их не только в российскую, но и зарубежную недвижимость.
В заключение отметим, что тоже самое было и в кризис 2008-09 года. Большинство экспертов тогда тоже так считали, а рынок, напротив, «отскочил», и многие инвесторы «поднялись», купив недвижимость и другие активы за «копейки». Поэтому основная задача инвестора в данный момент – выяснить, где же находится дно текущего кризиса, чтобы вовремя сделать грамотный ход.