Размер госпошлины при расторжении договора аренды земли 2023 год
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Размер госпошлины при расторжении договора аренды земли 2023 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ситуация распространенная: в 2021 году был заключен договор аренды нежилого здания на пять лет. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. Сейчас стороны решили расторгнуть договор аренды, не дожидаясь наступления срока его окончания.
У арендатора и арендодателя возник вопрос о том, нужно ли регистрировать соглашение о расторжении договора и платить за это госпошлину.
Как поступить в этой ситуации объясняет начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Пермскому краю Марина Суворова.
— Гражданским кодексом Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, в какой был заключен договор, если из закона, других правовых актов, договора не вытекает иное.
Таким образом, соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды также подлежит государственной регистрации.
В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации за государственную регистрацию сделок с объектом недвижимости, если по закону такие сделки подлежат регистрации, взимается государственная пошлина.
За осуществление государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды нужно уплатить государственную пошлину.
Организации уплачивают 22 000 рублей, физические лица — 2 000 рублей, за исключением случаев, установленных законом.
Важно. С 1 января 2023 года вступает в силу закон, уменьшающий размер государственной пошлины за регистрацию соглашений об изменении и расторжении договоров аренды. Для физических лиц госпошлина будет составлять 350 рублей, для юридических – 1000 рублей.
К сведению. Чек об уплате государственной пошлины может не представляться вместе с заявлением о государственной регистрации прав. Но! Если информация об уплате государственной пошлины по истечении пяти дней с даты подачи заявления не появится в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, Росреестр вернет представленные документы без рассмотрения.
Подробнее по теме см. Ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, судебные акты Верховного суда РФ: решение от 15.01.2021 № АКПИ20-932, определение от 30.03.2021 № АПЛ21-96, определение от 25.02.2021 № АКПИ20-989, определение от 14.10.2021 № 307-ЭС21-6664 по делу № А13-2860/2020 и др.
Федеральным законом от 5 декабря 2023 г. № 493-ФЗ внесены поправки в статью 333.33 НК РФ.
Разработчики закона учли два момента.
Первое — при изменении (расторжении) договора аренда пошлина в размере 22 000 рублей не обоснована с точки зрения трудозатрат сотрудников Росреестра.
Второе — финансовая нагрузка на граждан и организации приводит к негативным экономическим последствиям для оборота недвижимости.
Поэтому с 1 января 2023 г. за регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора аренды, зарегистрированного в ЕГРН, установлена госпошлина в размере:
- для организаций – 1000 рублей;
- для физических лиц (в т. ч. ИП) – 350 рублей.
Пошлина за регистрацию самого договора аренды остается прежней – 22 000 руб. и 2000 руб. соответственно.
Оплата государственной пошлины, за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, возникших на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до 21 марта 2014 года
1 июля 2015 года внесены изменения в статью 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, возникших на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня вступления в силу Федерального конституционного закона от 21.03.2014 г. № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя», государственная пошлина не взимается.
Таким образом, за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, возникших на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня вступления в силу 6-ФКЗ (до 21 марта 2014 года) государственная пошлина не взимается.
Федеральным законом от 06.06.2019 № 128-ФЗ «О внесении изменения в статью 3 Федерального закона «О внесении изменений в статьи 333.33 и 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» продлено действие подпункта 31 пункта 3 статьи 333.35 НК РФ, предусматривающего освобождение от уплаты госпошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество, возникших на территориях Крыма и Севастополя до дня вступления в силу Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя.
Порядок оплаты госпошлины
Пошлина — это законодательно установленный сбор, который уплачивается за юридически значимые действия госучреждений. Пошлину за регистрацию права собственности (при купле-продаже, ипотеке, дарении недвижимости) должны платить и юридические, и физические лица. Как правило, пошлину оплачивает покупатель. Если покупателей несколько, они могут разделить расходы.
Госпошлину можно оплачивать до и после подачи заявления о регистрации права собственности. Если заявление подается в бумажной форме, то к заявлению на регистрацию перехода прав на недвижимость прикладывается квитанция об оплате пошлины. В этом случае плательщик несет всю ответственность за корректность реквизитов получателя платежа, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба. «При неверном указании какой-то цифры в реквизитах получателя платеж просто не пройдет. В таком случае риск, что деньги уйдут не туда, минимален», — добавила она.
Если заявление о регистрации собственности и приложенные к нему документы поданы в электронной форме, оплачивать пошлину можно после их подачи, но до принятия к рассмотрению органом регистрации прав, пояснили в пресс-службе Росреестра. В этом случае прилагать к заявлению квитанцию об оплате не нужно. Информация об оплате вносится в Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах.
Если через пять дней после подачи заявления данные об уплате госпошлины будут отсутствовать в информационной системе, а документ об ее уплате не представлен заявителем, то орган регистрации прав обязан вернуть заявление и документы без рассмотрения, уточнили в Росреестре.
Как происходит выкуп земельного участка из муниципальной собственности
Такая процедура необходима, если площадь ещё не учтена в ГКН и отсутствует кадастровая документация на неё. Выяснить это можно заказав справку в Росреестре либо проверив информацию на портале службы.
Вместо очередного продления срока пользования арендованным объектом, гражданин может заявить о желании провести выкуп земли в свое хозяйство.
Опираясь на вышеуказанные нормы, новый владелец обоснованно полагает, что к нему перешли права на земельный участок (далее «участок») в том же объеме, а также ему предоставлена исключительная возможность выкупа участка площадью, которая была установлена на момент продажи объектов.
Перевод по льготе из аренды бесплатно в собственность земельного участка возможен для объектов, которые были в использовании до 30.10.2001 года для ведения индивидуального подсобного или дачного хозяйства, гаражного или индивидуального жилищного строительства, огородничества и садоводства.
Как перевести земельный участок из аренды в собственность?
Выкупная цена объекта, являющегося федеральной собственностью, может составлять до 2.5% его цены в кадастре. Это касается и выкупа компаниями площадей, предоставленных для возведения дачных построек.
Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.
Кто имеет право претендовать на получение земельных участков в собственность? Процессы передачи арендуемых площадей в собственность временных пользователей регламентированы статьями 39.9, 39.18 и 39.20 Земельного кодекса РФ, а также нормативно-правовыми документами различных уровней.
Аргументация ВС, с которой он отменил постановления Десятого арбитражного апелляционного суда (Светлана Епифанцева, Сергей Коновалов, Елена Короткова) и АС Московского округа (Ольга Дудкина, Валентина Долгашева, Римма Латыпова), проще. Эти две инстанции согласились с муниципалитетом, что ЗМПМК вообще не имела права на выкуп по ст.36 ЗК, так как ее объекты — «незавершенка».
Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.
Преимущества аренды с выкупом:
- общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
- нет первоначального взноса;
- есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
- нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.
Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.
Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:
- подписали договор, сроком более чем 3 года;
- наследники пожизненных арендаторов;
- построили на территории капитальное здание (дом, баню).
Порядок выкупа земельного участка из аренды
В случае выкупа земельного участка из аренды у государства, вся процедура значительно упрощается. Поскольку в таком случае участок уже имеет кадастровый номер, определен в границах и в виде разрешенного использования, соответственно предварительное согласование его предоставления не требуется.
Как мы уже писали ранее, если на арендованной у государства земле расположены ОКСы, то продажа данных земельных участков собственникам ОКСов осуществляется без публичных торгов.
Соответственно по истечению 3 лет использования земельного участка достаточно обратиться к арендодателю (местная администрация или уполномоченный государственный орган) с соответствующим заявлением и выждать 30 дней, в течении которых арендодатель рассмотрит ваше обращение.
Если решение по заявлению будет положительным, арендодатель направит в ваш адрес договор купли-продажи земельного участка на подписание.
Как учесть госпошлину за регистрацию договора аренды земли?
За участок земли размер платежа следующий:
Вопрос о сроках действия квитанции об оплате госпошлины за регистрацию прав собственности на недвижимость волнует тех граждан, которые в силу каких-то обстоятельств не смогли произвести полный расчет (заплатить всю сумму госпошлины).
Также о сроках действия задумываются те лица, которые ранее совершили платеж, но так и не осуществили сделку о регистрации недвижимости.
По состоянию на 2021 год законодательством не установлен срок действия платежных документов. Это значит, что квитанция на оплату госпошлины на регистрацию права собственности не имеет срока действия.
Кроме размера госпошлины важно также узнать, когда конкретно она должна быть оплачена.
Так, плательщик должен внести в казну государства деньги за регистрацию права собственности на недвижимость:
- до подачи заявления в Росреестр – если человек подает письменное заявление;
- после подачи заявления, но до принятия сотрудником Росреестра положительного решения по нему – если заявитель подает заявление в электронной форме.
Законом предусмотрены такие варианты оплаты сбора за регистрацию прав собственности на недвижимость:
- Безналичная форма. Гражданин оплачивает госпошлину в банке. В качестве подтверждающего факта оплаты кассир обязан выдать ему платежное поручение с отметкой банка.
- Наличная форма. Факт оплаты подтверждается квитанцией банковского учреждения.
Сложности, которые могут возникнуть или почему лучше обратиться к специалистам
Главная сложность возникает в виде неожиданного отказа в приобретении давно арендуемого земельного участка, ставшего для вас родным. Причинами отказа выступают ошибки, допущенные в представленных бумагах или недостоверные сведения, изложенные в них.
Предотвратить сложности можно осуществить путём привлечения опытных специалистов.
Обращение к ним позволит:
- Оперативно и своевременно собрать и оформить документы, обеспечившие надёжность перевода в индивидуальную собственность дорогого вам земельного участка
- Сэкономить время, деньги и нервы, затрачиваемые на соблюдение большого числа формальностей, без выполнения которых нет надежды на получение положительного решения
- Получить 100% гарантию положительного результата перехода арендуемого участка в собственность
Бесплатное получение участка
Арендуемая земля может предоставляться в частную собственность на бесплатной основе. Для этого требуется соблюдение следующих требований:
- Земля предоставлена для ведения ЛПХ юридическому лицу. Договор при этом должен иметь срок действия 6 лет, пять из которых уже прошли.
- Участок предоставлен на 6 лет в безвозмездное использование. Необходимо соблюдать назначение – личное подсобное хозяйство или постройка жилого дома. По такому основанию землю обычно предоставляют сотруднику, работающему по конкретной специальности или должности в муниципальном образовании.
- Семья арендатора имеет не менее трех детей.
В частную собственность можно получить не любую землю, даже если будущий владелец планирует приобретение за плату. Согласно ст. 27 ЗК РФ, право собственности нельзя оформить на территории, выведенной из оборота. Это же относится к участкам, которые ограничены к использованию населением и юридическими лицами. К ним относятся следующие категории земель:
- Особо охраняемые территории, среди которых можно выделить заповедники и национальные парки;
- Земли лестного фонда;
- Территории общего пользования;
- Земли, отданные под нужды Вооруженных сил РФ;
- Земли, отданные под государственные нужды.
Кто имеет право на продление аренды?
Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:
Продлить аренду земли могут следующие лица:
1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,
2. собственники объектов незавершенного строительства,
3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях.
Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды.
1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.
Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.
2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.
Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.
3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.
То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.
4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.
Проще говоря. Помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.
Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК.
Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Иными словами. Если право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то можете рассчитывать на продление договора без аукциона.
Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.
В заключение, напомню:
Права и обязательства двух сторон
Согласно Гражданского Кодекса, каждая сторона заключившая договор аренды, имеет определенные права и обязанности, нарушив которые, обидчик может подать в суд и требовать материальной компенсации.
У арендодателя есть такие права:
- Земельный участок можно сдавать как юридическому, так и физическому лицу.
- Получать своевременную арендную плату.
- Расторгнуть соглашение, если арендатор нарушает условия договора. Также он имеет право, по разным причинам, досрочно расторгнуть сделку.
- Требовать вернуть землю в том состоянии, в котором он ее сдал, учитывая фактор износа.
В обязанности хозяина земли входит соблюдать все правила, указанные в документе. В противном случае, арендатор имеет полное право расторгнуть договор и потребовать возмещение ущерба.
В свою очередь арендатор пользуется такими правами:
- Может передать землю в субаренду.
- Может перезаключить договор на новый срок.
Наниматель обязан не задерживать арендную плату арендодателю, не уменьшая ее размера. Ему нельзя изменять условия договора и пользоваться землей не по назначению. Он должен следить за состоянием участка и при окончании договора, возвратить его хозяину в надлежащем виде.
Что говорит Земельный кодекс
Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора , находятся в Земельном кодексе (ЗК). Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.
- Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является , а арендатором – частное лицо, принимает суд.
- Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.
Стараясь разрешить спор, суд опирается, прежде всего, на ГК, поскольку отсылка к гражданскому законодательству прописана в 2 статье ЗК РФ. Когда требуется конкретизация, юристы прибегают к 46 статье ЗК.
Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее , в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.
Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.
Причины отклонения заявки
Отказать в передаче арендуемого имущества в частную собственность могут по следующим причинам:
- имущество находится в обременении;
- основания для регистрации права собственности отсутствуют;
- данные, представленные в документах, не соответствуют действительности;
- фактически имущество находится в государственной собственности, однако этот факт не отражен документально;
- выполнен перевод участка в резерв для государственных целей;
- предоставлен неполный пакет документации.
Если причину отказа можно устранить, допустимо повторное обращение в уполномоченный орган.
Существуют территории, перевод которых в частную собственность невозможен даже при внесении оплаты. В статье 27 Земельного кодекса РФ говорится, что граждане не могут владеть имуществом, выведенным из оборота. Аналогичное правило действует и в отношении юридических лиц. В категорию включают следующие объекты недвижимости:
- земли, входящие в состав лесного фонда или переданные под госнужды;
- территории, входящие в перечень общего пользования;
- особо охраняемые объекты;
- имущество, переданное вооруженным силам.
Если планируемое использование и предназначение земли не совпадают, имущество также не передадут.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.