Причины и процесс оспаривания результатов межевания
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Причины и процесс оспаривания результатов межевания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Срок на подачу искового заявления для пересмотра результатов межевания, можно восстановить. Основания для такого действия те же, что и для любых других требований. Они должны быть уважительными. Гражданин мог лечиться в стационаре, пребывать в коме, находиться на службе в вооруженных силах Российской Федерации и другое.
Как продлить или восстановить срок исковой давности для оспаривания межевания
Внимание! Ходатайство о восстановлении пропущенного срока заявляется вместе с подачей искового заявления о признании недействительными результатов межевания.
К составленному исковому заявлению прилагаются следующие документы:
- квитанция оплаты госпошлины,
- выписка из ЕГРН на имеющиеся строения,
- технические паспорта построенных объектов,
- свидетельство о регистрации права собственности на землю, если имеется,
- экспертиза, подтверждающая нарушение границ,
- первоотводные документы на землю, при наличии,
- кадастровый паспорт на участок,
- гражданский паспорт собственника – истца,
- правовой акт, который оспаривается,
- кадастровый паспорт на земельный участок,
- копии документов, по количеству лиц, участвующих в процессе,
- ходатайство о восстановлении пропущенного срока.
Одним из решающих факторов для положительного исхода дела, является компетенция юриста, представляющего интересы сторон. Споры, связанные с землепользованием, представляются наиболее сложной категорией разбирательств, поддающихся разрешению в судебном порядке.
Причины споров о границах
Земельным участком для индивидуального использования может быть названа часть земли, возникшая в результате деления большого участка на малые с фиксацией границ в реестре (первичное межевание, выполняется муниципалитетом или собственником). Она должна быть оформлена в собственность и поставлена на кадастровый учёт, закреплена за конкретным землепользователем.
Участок – особенно, если он старый, существует давно и даже переходил по наследству – в процессе эксплуатации может менять границы: неудачно установленный забор, земельные работы, строительство и тд. Границы могут быть сдвинуты и умышленно.
Уточнение границ земельного надела может инициировать:
- собственник;
- арендатор по долгосрочному договору (более 5 лет);
- судья при решении спора.
Обычно эту процедуру проводят в связи:
- со сделками купли-продажи или обмена;
- с делением участка на меньшие или выделом части для нового собственника;
- с объединением участка с соседним наделом.
Отдельный пункт – решение конфликтов с соседями. Обычно вопрос легитимного межевания возникает, если:
- сосед поставил капитальный забор, заняв чужую территорию;
- он выстроил здание с захватом площади соседнего участка;
- собственник самовольно присвоил часть общей территории: захватил участок дороги, прилегающую территорию, словом, запретил доступ к земле общественного пользования.
Какие требования следует предъявлять, если в результате межевания ваши права нарушены
В данном случае рекомендуем вам подать иск с требованием об установлении границ земельного участка. Ряд судов в своих актах указывают, в частности, следующее:
1) отсутствие согласования границ участка может свидетельствовать о недействительности результатов межевания земельного участка. Суд может дать оценку этому именно при рассмотрении спора об установлении границ (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.11.2015 N 58-КГ15-14);
2) такое исковое заявление относится к искам о правах на недвижимое имущество. Оно направлено на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности его части. В результате его рассмотрения устанавливаются границы земельного участка, принадлежащего истцу (если он обладает данным земельным участком на законном праве), и границы смежного земельного участка, принадлежащего ответчику (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2018 N Ф05-17299/2017 по делу N А41-42621/2016).
Если вы заявите иные требования, например о признании права собственности и результатов межевания недействительными, вам могут отказать, в связи с тем что выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права (см., например, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014 по делу N А41-29661/14, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 N 11АП-1975/2016 по делу N А55-19907/2015).
Как показывает практика, требования о признании результатов межевания недействительными вы можете заявить вместе с требованием об установлении границ земельного участка в качестве дополнительного. Так же, как дополнительные требования, на практике заявляются, например, требования об исключении из ЕГРН записи о постановке земельного участка на кадастровый учет или регистрации на него прав, о признании недействительными сведений о границах земельного участка или исключении их из ЕГРН.
Сколько составляется срок исковой давности по земельным делам?
В большинстве случаев к земельным спорам применяется стандартная норма относительно срока давности подачи иска – 3 года. Важно правильно рассчитывать этот срок, поскольку в различных ситуациях он может быть разным. Если речь идет о сделке между сторонами, то исковая давность отсчитывается с того момента, когда договор начинает исполняться, то есть, к примеру, покупатель официально стал собственником участка. В других случаях, если нарушаются права собственности, срок необходимо отсчитывать с того момента, когда пострадавший узнал о нарушении (а не с момента нарушения). Например, если часть земли была незаконно захвачена соседом, владелец несколько лет об этом не знал, а потом посетил свою собственность и узнал о нарушении, именно с этого времени и будет начисляться срок исковой давности.
Следует также отметить, что исковая давность в некоторых случаях может не применяться вообще. К примеру, если права собственности нарушены вследствие технической ошибки, которую можно исправить и устранить нарушения, владелец может подать негаторный иск, к которому сроки исковой давности неприменимы. Также бывают ситуации, когда сроки могут быть приостановлены. Среди них – военное положение в местонахождении спорной земли, временные моратории или другие запреты. Также повлиять на срок исковой давности могут чрезвычайные происшествия, катастрофы или другие форс-мажорные обстоятельства.
Иск о признании реестровой ошибки в границах участка и исковая давность
В настоящей публикации автор рассуждает о судьбе исковой давности относительно требования собственника земельного участка к другому собственнику смежного участка на основе оспаривания реестровых границ (актов межевания, координат, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, далее — ЕГРН).
В случае несогласия собственника земельного участка со сведениями о местоположении смежной границы, которые содержатся в ЕГРН (реестровые границы), относительно фактической границы на местности (пересечении реестровых и фактических границ), как правило, первый обращается со следующими требованиями к собственнику смежного земельного участка (могут заявляться все одновременно или только некоторые из них):
— признать наличие реестровой (кадастровой – до 01 января 2017 года) ошибки в сведениях о местоположении смежной границы (координатах поворотных (характерных) точек границ, которые содержатся в ЕГРН);
— признать результаты (акты) межевания земельного участка ответчика в части смежной границы недействительными и исключении их из ЕГРН;
— установить новые границы участка и внести их в ЕГРН.
В науке частного и земельного права среди правоведов нет единой позиции относительно юридической квалификации названных выше требований в существующей системе исков о защите вещных прав. Для этих целей наряду с виндикационным и негаторным исками предлагается выделить иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (абз. 3 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ), а также обособленную группу земельных исков[1]
Как отмечает А.М. Эрделевский, классические конструкции виндикационного и негаторного исков в чистом виде не подходят для защиты права собственника земельного участка, часть которого захвачена смежным землепользователем, при этом не усматривается существенных препятствий к тому, чтобы считать данные требования негаторным иском[2].
Савенко Г.В. предлагает в такого рода спорах выделят так называемые земельные иски, к которым относятся иски об установлении границ, о признании недействительными результатов межевания (реестровых, кадастровых границ) и об исправлении реестровой ошибки.
В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2019)[3] предусмотрено о том, что при разрешении межевого спора суд устанавливает фактическую и (или) юридическую границу смежных земельных участков, принимая во внимание, в том числе сведения о местоположении границ таких участков и их согласовании на момент образования спорных участков.
Указанная категория исков призвана обеспечить решение споров по фактическим границам земельных участков между смежными землепользователями, в том числе при несоответствии таких границ сведениям о границах, имеющимся в государственном кадастре недвижимости, при наложении и пересечении смежных границ, и направлена на устранение неопределенности в прохождении границы смежных земельных участков.
Таким образом, суду необходимо установить соответствие юридической и фактической границы земельных участков, оценить наличие несовпадения фактических границ, существующих на местности, закрепленным в государственном кадастре недвижимости сведениям, выявить их причину.
Не останавливаясь подробно на классификации и определении правой природы названных выше исков (требований), отметим, что данный вопрос не является сугубо теоретическим и ответ на него затрагивает взаимоотношение первых с институтом исковой давности: распространяет ли последний своё действие на такие иски?
В практике судов нет единого подхода, причем как в системе арбитражных судов, так и в судах общей юрисдикции.
Куда написать жалобу?
Важно обратить внимание, что процесс обжалования предполагает, что гражданин может обратиться только в органы судебной системы. К данному варианту прибегают только при условии, что остальные варианты не принесли желаемого результата. Чтобы получить возможность договориться мирно с соседями о том, где будут проходить границы, то потребуется воспользоваться помощью кадастрового инженера. Данное должностное лицо занимается работами межевого значения, при этом все собственники ставят свои подписи в указанном акте. Когда бумага уточнена – она передается в регистрационный орган. Если у сторон не получается мирно согласовать свои позиции, то потребуется обратиться в судебный орган.
ВНИМАНИЕ !!! Пишется заявление в суд районного звена. Имеет значение место расположения участка, в отношении которого ведется спор.
На стороны ложиться обязанность по поводу обоснования имеющейся позиции. Использовать в данном случае нужно законодательную базу. Кроме того, стороны получают возможность принести на заседание суда доказательства в письменной форме.
Первоначальные свидетельства на землю
Несколько раз участок перепродавали, он поменял хозяев и, наконец, был куплен гражданином, который вложил в приобретенную землю не только деньги, но и труд.
И вдруг прокурор обратился в суд с иском, что на самом деле много лет назад выделение земли не было документально зафиксировано. А раз нет документов, значит, надо дачу у добросовестного покупателя и пользователя изъять и вернуть муниципалитету.
Ситуация, которую анализировал Верховный суд, весьма распространенная. В советское время сотки под грядки с морковкой людям выдавали самые разные организации, которые потом бесследно исчезли вместе с архивами. Да и многие граждане за годы трудной жизни зачастую теряли совсем не гербовые листики с выцветшими печатями – первоначальные свидетельства на землю.
Споры о сроках исковой давности
По пункту 57 постановления Пленума Верховного суда (N10/22) начало срока исковой давности по искам, которые касаются зарегистрированного права, начинается со дня, когда гражданин или госорган узнал или должен был узнать о записи в ЕГРП.
При этом, подчеркнул Верховный суд, сама по себе запись в ЕГРП о праве на недвижимость или обременении права на нее не означает, что с момента внесении записи в ЕГРП «лицо знало или должно было знать о нарушении права».
Главное во всем этом то, что начало срока исковой давности для оспаривания органом местного самоуправления зарегистрированного права собственности начинается с того дня, когда орган узнал или должен был узнать о записи в реестре и о нарушении своего права.
Председатель СНТ не подписывает межевание
Согласно ФЗ Российской Федерации № 221, после определения границ надела необходимо согласовать результаты замеров с заинтересованными сторонами. Если участок относится к СНТ, одним из участников процедуры является председатель товарищества. Если у него есть возражения, отсутствие подписи не может стать препятствием для инженерных изысканий. В этом случае процедура займет немного больше времени. Она состоит из таких шагов:
- Организация общего собрания владельцев пограничных наделов и председателя СНТ — пригласить нужного участника собрания можно по телефону. Желательно звонить ему при свидетелях по громкой связи. Если он не захочет прийти, необходимо попросить его написать письменный отказ;
- Выяснение юридического адреса СНТ — он необходим для отправки официального извещения председателю о предстоящем собрании по поводу определения границ территории;
- Ожидание ответа на официальное письменное извещение — если ответного письма не будет, через месяц на почту вернется ваше послание;
- Подача объявления о предстоящей процедуре определения границ в местной газете;
- Запрос на выдачу генплана застройки садового товарищества — его должен выдать председатель или отдел архитектуры;
- Подача заявления в МФЦ — после установления границ земельного надела, нужно подать заявление на постановку на кадастровый учет и регистрацию права в ЕГРН.
Претензия кадастровому инженеру: Образец
От квалификации специалиста по инженерных изысканиям зависит, поставят ли вашу недвижимость на госучет. Поэтому к выбору подрядчика нужно подходить ответственно. Даже незначительная ошибка может привести к отказу в регистрации и вызвать пограничные споры. Подавать претензию кадастровому инженеру необходимо в таких случаях:
- Незаконная прирезка соседних соток и увеличение площади надела за счет неправильной установки границ;
- Отказ в возврате денежных средств после неправильно произведенных замеров;
- Непрофессионализм — ошибки в бланках или расчетах;
- Отказ в регистрационных действиях Росреестром из-за неточностей в межевом деле;
- Игнорирование процедуры согласования границ с соседями;
- Отказ вносить исправления после обнаружения ошибок.
Правильный алгоритм действий по устранению кадастровой ошибки по земельному участку
При проведении геодезической съемки, выявлена ошибка в положении границ смежных земельных участков. При этом один из смежников (сосед) отказывается ее исправлять и подавать заявление о государственном кадастровом учете изменений земельного участка. Приведите правильный алгоритм действий по устранению кадастровой ошибки в такой ситуации.
Последовательность действий при исправлении кадастровой ошибки, если границы смежного ЗУ внесены в ГКН с неверными координатами. Подготовка межевого плана.
Процедура исправления кадастровой ошибки (КО) регламентируется Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре).
Однако, следует различать 2 ситуации:
1. Заинтересованным лицом в исправлении кадастровой ошибки (КО) является сам землепользователь (собственник) участка
2. Правообладатель смежного участка (границы которого определены с ошибкой) не признает кадастровую ошибку и (или) отказывается предпринимать действия по ее устранению, чем создает препятствие в оформлении земельных участков другим землепользователям — случай автора вопроса.
Первоначальные свидетельства на землю
Несколько раз участок перепродавали, он поменял хозяев и, наконец, был куплен гражданином, который вложил в приобретенную землю не только деньги, но и труд.
И вдруг прокурор обратился в суд с иском, что на самом деле много лет назад выделение земли не было документально зафиксировано. А раз нет документов, значит, надо дачу у добросовестного покупателя и пользователя изъять и вернуть муниципалитету.
Ситуация, которую анализировал Верховный суд, весьма распространенная. В советское время сотки под грядки с морковкой людям выдавали самые разные организации, которые потом бесследно исчезли вместе с архивами. Да и многие граждане за годы трудной жизни зачастую теряли совсем не гербовые листики с выцветшими печатями – первоначальные свидетельства на землю.
Что решила судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда
В Гражданском кодексе (статья 302) сказано, что если «имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать», а покупатель об этом знать не мог, то изначальный собственник вправе требовать вернуть это имущество у последнего собственника. Даже добросовестного.
Из всего сказанного Верховный суд делает вывод — срок исковой давности по «истребованию недвижимости (земельных участков), которая выбыла из владения органов местного самоуправления помимо их воли», надо считать с того момента, когда администрация района узнала или должна была узнать о том, что их сотки ушли в чужие руки.
Поэтому, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам, срок прокурорской проверки или любой другой для начала отсчета срока давности правового значения не имеет.
Как продлить или восстановить срок исковой давности для оспаривания межевания
Срок на подачу искового заявления для пересмотра результатов межевания, можно восстановить. Основания для такого действия те же, что и для любых других требований. Они должны быть уважительными. Гражданин мог лечиться в стационаре, пребывать в коме, находиться на службе в вооруженных силах Российской Федерации и другое.
Внимание! Ходатайство о восстановлении пропущенного срока заявляется вместе с подачей искового заявления о признании недействительными результатов межевания.
К составленному исковому заявлению прилагаются следующие документы:
- квитанция оплаты госпошлины,
- выписка из ЕГРН на имеющиеся строения,
- технические паспорта построенных объектов,
- свидетельство о регистрации права собственности на землю, если имеется,
- экспертиза, подтверждающая нарушение границ,
- первоотводные документы на землю, при наличии,
- кадастровый паспорт на участок,
- гражданский паспорт собственника – истца,
- правовой акт, который оспаривается,
- кадастровый паспорт на земельный участок,
- копии документов, по количеству лиц, участвующих в процессе,
- ходатайство о восстановлении пропущенного срока.
Одним из решающих факторов для положительного исхода дела, является компетенция юриста, представляющего интересы сторон. Споры, связанные с землепользованием, представляются наиболее сложной категорией разбирательств, поддающихся разрешению в судебном порядке.
Межевой план и проект
Вопросы определения площади надела и его принадлежности, находятся на контроле у региональных органов исполнительной власти. Отвечающих за вопросы землеустройства и земельных ресурсов.
Сотрудники данных органов власти выдают собственнику технический паспорт, определяют план границ и составляют акт контроля за их сохранностью. Споры по межеванию они не решают, но прилагают максимуму усилий для того, чтобы таковых не возникало.
Межевой план представляет собой документ, в котором указываются точные размеры и границы собственности, перечислены подъездные пути, а также инженерные постройки, имеющие общественное значение.
Межевой план является основой для составления кадастрового реестра, представлен в виде текста и графических рисунков. Разработкой его занимается организация, которой владелец собственности доверил заниматься геодезической съемкой.
Данные об участке для межевания (размер, границы, пути подъезда, наличие водопровода, газовой трубы и т.п.) вносятся в межевой план исключительно после утверждения проекта о межевании земли. Работы в области межевания производит кадастровый инженер, руководствуясь действующими нормами законодательства РФ.
Основным законом, регулирующим вопросы межевания земельных участков, на данный момент является Федеральный закон от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О землеустройстве» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016).
После составления проектной части межевого плана, инженер представляет ее на рассмотрение и дальнейшее утверждение собственнику. Если таковых несколько, то межевой проект, во избежание межевого спора, направляется на согласование всем, кто имеет имущественный интерес.
Как только собственник поставил свою подпись под межевым проектом, он вправе обратиться за получением свидетельства о собственности на имущество со всеми, произведенными изменениями. Новые сведения о межевании заносят в кадастровый реестр, где они хранятся до внесения последующих изменений.
Процедура межевания производится исключительно при наличии документов.
Чтобы избежать ссоры с соседями о предстоящем измерении площади земли им сообщают не позже чем за 7-8 дней до появления на участке межевого инженера. Получив такое уведомление, сосед лишается возможности начать межевой спор, основываясь на отсутствии у него информации о предстоящем межевании.