Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В прошлой статье Елена Бойцова, адвокат и председатель коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз», рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.

Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру / Rusbase

Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру: полностью, в рассрочку или по ипотеке.

Заключение договора — нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно.

О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье.

Что делал и проверял юрист

Специалист провел серьезную работу:

• проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
• сделал анализ и оценку рисков;
• тщательно проверил договор долевого участия;
• проанализировал дополнительные документы;
• предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
• участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
• сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
• помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
• подготовил акт приема-передачи;
• проконтролировал передачу расписок, ключей.

Письменные обещания и достижение компромисса

Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.

После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:

• внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
• точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
• нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.

Застройщик требует доплату за увеличение площади до 5%

Обязан ли дольщик произвести доплату в случае увеличении площади квартиры до 5% от ориентировочной площади?

Да, обязан, но только при условии, что заключенный договор в принципе допускает возможность изменения цены по причине расхождения в метраже квартиры и определяет условия такого перерасчета. Этого требует закон (ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Однако, если ДДУ не содержит такого условия, предполагается, что цена договора является фиксированной, не подлежащей изменению, в связи с чем, даже при увеличении площади квартиры дольщик сможет правомерно отказаться от любых доплат. Но следует учитывать, что в условиях отсутствия в ДДУ оговорки о соразмерном уменьшении/увеличении цены договора при наступлении соответствующих условий, фактическое уменьшение площади квартиры в пределах 5% от общей площади также не повлечет у застройщика обязанности по возврату дольщику денежных средств за такое отклонение в метраже.

При отсутствии в ДДУ соответствующего условия, застройщик не вправе в одностороннем порядке менять цену договора и требовать с дольщика доплату, поскольку это прямо противоречит статье 310 ГК РФ.

Соответственно, в этом случае и отказ застройщика в передаче квартиры в установленный договором срок по причине недоплаты на лишние метры, может быть признан неправомерным.

Наши юристы по долевому строительству помогут Вам в случае требований застройщика о доплате.

Таких сюрпризов и дополнительных затрат можно избежать, все просто – на стадии заключения договора долевого участия в строительстве еще раз подстраховать себя. Что нужно сделать? Конечно же на этой стадии нужно обратиться к квалифицированным юристам, имеющим опыт в такой области права, как долевое строительство.

Одной из основных правовых специализаций нашей юридической компанией, является специализация в отрасли участия долевого строительства.

Наши юристы детально и объективно проанализируют договор долевого участия, найдут пункты в договоре, которые явно или не явно ущемляют права дольщика, помогут внести изменения или же дополнения в этот договор. В этом случае Вы будете уверенны в Вашей правовой защищенности, и максимально застрахованы от различных негативных последствий.

А как же быть если договор уже подписан? Согласно нашего законодательства у Вас имеются хорошие шансы, несмотря ни на что, все-таки получить в свою собственность свою же квартиру, без каких-либо дополнительных растрат. Адвокаты и юристы нашей правовой организации, проведут правовой анализ по требованиям застройщика в части требуемой с Вас доплаты, определят законность или незаконность данных требований, проведут переговоры с представителями застройщика.

Кратко — как быть, если застройщик просит доплачивать за квартиру

Любое требование доплатить за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, это повод всё перепроверить. Сразу же платить, например, потому что так решили остальные дольщики, не нужно.

• Небольшие расхождения в площади, на 1–2% — это нормально. Если фактическая площадь отличается на 5% и больше процентов — это не только грубая ошибка, но и нарушение закона. И, возможно, хитрость или мошенничество застройщика.
• Если разница в площади до 5% от указанной, стоит оплатить эти метры.
• Если не хочется платить, можно поторговаться с застройщиком. Например, есть распространенная практика — дольщик не требует от застройщика выравнивания стен и закрывает глаза на другие незначительные проблемы на стройке, а застройщик не требует платы за дополнительные метры.
• Когда застройщик отказывается идти на компромисс, закажите экспертизу — возможно, в замерах допущена ошибка.
• Вы имеете право отказаться от квартиры, если с вас требуют оплату больше 5% расхождений. И потребовать свои деньги плюс неустойку.

Есть совершенно нейтральные причины подписания допсоглашения, как, например, уже упомянутое изменение паспортных данных дольщика, но обычно договор подписывается к выгоде одной из сторон.

Как рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, некоторые соглашения инициируются застройщиком и выгодны прежде всего ему, а подписание документа лишает дольщика определенных привилегий, предусмотренных законом. Например, одна из возможных ситуаций – изменение подсудности по договору.

По закону гражданин может выбрать суд, в котором будет рассматриваться дело в случае нарушения его прав: по месту жительства, строительства объекта или нахождения строительной компании. Как правило, в допсоглашении застройщик сужает выбор дольщика и указывает конкретные суды, к примеру, по официальному местонахождению организации.

Совершенно невыгодно для дольщика соглашение об изменении срока сдачи многоквартирного дома. «Соглашение о переносе срока передачи объекта подписывать смысла нет, поскольку в случае подписания участник строительства утратит право на взыскание неустойки за нарушение срока передачи», – советует Артем Сидоров.

Допсоглашение о переносе срока передачи объекта долевого строительства застройщики предлагают подписать наиболее часто, поскольку, как мы уже упомянули, обязанность предложить внести в договор изменения в случае нарушения срока застройщиком прямо предусмотрена законом.

По словам Василия Шарапова, подавляющее число спорных ситуаций, связанных с задержкой передачи квартиры в собственность дольщикам, добросовестный застройщик стремится разрешать во внесудебном порядке. Исключение составляют случаи, когда покупатели предъявляют завышенные требования по неустойке по сравнению с тем, как это установлено специальными нормами 214-ФЗ.

Важный момент: если инициатива заключения дополнительного соглашения исходит от застройщика, то он должен заблаговременно официально уведомить об этом участника долевого строительства, в соответствии с законом – не позднее чем за два месяца до истечения указанного изначально срока.

Информация должна быть направлена по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному дольщиком почтовому адресу или вручено ему лично под расписку.

Стоит отметить, что с введением новых обязательных правил привлечения денежных средств дольщиков в строительство жилья через банковские эскроу-счета риски покупателей по просрочке получения квартир в собственность существенно сокращаются. Застройщик в этой ситуации заинтересован ввести в эксплуатацию объект строительства вовремя, иначе он не получит от банка деньги.

Особое внимание юристы обращают на то, как тяжело оспорить в суде даже откровенно кабальные, а подчас нелепые документы, если они надлежаще оформлены подписями сторон.

К примеру, если вы подписали документ о фиксированной доплате за увеличившийся метраж квартиры (в результате изменения проекта строительства или как следствие кадастровых обмеров), потом очень трудно будет оспорить размер такой доплаты, даже если застройщик не сможет подтвердить изменение проекта или повторные обмеры покажут совершенно иной метраж квартиры, разъясняет Денис Артемов.

Однако в случаях, когда требуется перенести сроки оплаты договора, в изменении ДДУ заинтересован уже сам дольщик. Допсоглашение о расторжении ДДУ на руку дольщику в том случае, если он хочет прекратить договорные отношения по личным обстоятельствам, не предусмотренным законом.

Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.

Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:

• иметь гражданство РФ;
• быть старше 21 года;
• быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор;
• иметь безукоризненную кредитную историю;
• работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.

Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

• размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа;
• процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых;
• период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет;
• сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом

Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:

• на момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен;
• покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.

Каковы мотивы застройщика при требованиях о доплате?

Самый частый случай – это, прежде всего, то что застройщик при ведении строительства отошел от проектной документации, вследствие чего была увеличена жилая или нежилая площадь Вашей квартиры.

Кроме того, застройщик (как правило сменившийся), требует доплаты по долгостроям. На протяжении длительного времени стоимость различных строительных и горюче смазочных материалов увеличилась, увеличился объем по вынужденным налоговым выплатам, увеличилась стоимость оплаты труда строителей.Данный случай в силу естественных причин может быть действительно является объективным фактом по удорожанию жилья, но чья в этом вина? Данный случай,согласно нашего действующего законодательства не является форс-мажорным обстоятельствам, и все риски при таких обстоятельствах должен нести только застройщик и никто иной. Долгоиграющее строительство, неправильные финансовые расчеты, некачественная работа с контрагентами, это не что иное, как отвратительная организация процесса строительства, и все неблагоприятные последствия и финансовые расходыв этом случае проблема застройщиков, а не как не дольщиков.

Само долевое участие в строительстве включает в себя многочисленные нюансы, которые могут в последствие породить множественные проблемы. Чтобы не оказаться в такой ситуации, еще раз подстрахуйте себя и пред подписанием договора проконсультируйтесь с нашими юристами.

Общие требования к оформлению договоров

Договор долевого участия в общем своем смысле является таким же документом, как и любое другое соглашение, заключенное между двумя и более лицами. А потому правила его составления подчинены общим требованиям деловой практики.

Любой договор должен включать в себя обязательные разделы. Такое условие распространяется и в отношении ДДУ. А потому общая структура договора содержит в себе следующие составные части:

1. Вводная часть.
2. Дата и место составления документа.
3. Стороны (в случае ДДУ – дольщик и застройщик).
4. Предмет договора (является существенным условием любого договора).
5. Права и обязанности сторон.
6. Цена договора и порядок расчетов.
7. Срок действия соглашения.
8. Порядок прекращения и изменения отношений.
9. Способы разрешения спорных вопросов.
10. Прочие условия, относящиеся к каждому конкретному виду договора.
11. Реквизиты и подписи сторон.

Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.

В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.

В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2020 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».

Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).

Как говорилось выше, застройщик может внести изменения в проектную декларацию, хотя это достаточно сложная процедура. Мария Литинецкая поясняет, что проект согласовывается в несколько этапов (проходит экспертизу, утверждается Росреестром, а в текущем году ввели еще и обязательное получение заключения о соответствии проекта и застройщика требованиям ФЗ-214 от Москомстройинвеста). Поэтому чтобы изменить проектную документацию после ее утверждения, необходимо еще раз проходить эту процедуру согласований. При этом застройщик должен указать факт таких изменений в проектной декларации.

Теоретически при внесении изменений в проектную документацию девелопер обязан согласовать их с дольщиками. Однако на практике это не всегда происходит. Как говорит Наталья Шаталина, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», если из-за внесенных изменений объект, который получает дольщик (причем это касается как самой квартиры, так и помещений общего пользования в многоквартирном доме), имеет худшие характеристики, чем оговорено в ДДУ, дольщик вправе требовать либо изменения цены на недвижимость, либо приведения объекта в соответствие с договором, либо денежной компенсации для самостоятельного устранения недостатков. Однако в этом случае придется доказать, что застройщик существенно изменил характеристики жилья в худшую сторону, отмечает эксперт. Также у дольщика есть право расторгнуть ДДУ.

По словам Марии Кошеверской, гендиректора Фонда развития механизмов гражданского контроля, также дольщик может подать в Федеральную антимонопольную службу заявление о введении в заблуждение. Особенно такое решение будет удачным, если девелопер внес изменения в общую проектную декларацию, не согласовав их с дольщиками.

Все же эксперты считают, что большую роль в контроле над обязательствами девелопера играет текущая ситуация на рынке, а не поправки в ФЗ-214. При общерыночном росте цен, и когда стоимость квартир к окончанию строительства возрастает более чем на 30%, дольщики, как правило, предпочитают закрыть глаза на недостатки. Поскольку, если расторгнуть ДДУ, возвращенных денег не хватит на покупку нового жилья. Однако сегодняшняя ситуация – не настолько критична. Если застройщик не сильно демпинговал на ранних этапах строительства, готовое жилье будет стоить примерно на 10% больше, чем за него заплатил дольщик. А учитывая, что в продажу продолжают поступать более доступные проекты, выбор дольщика расширяется: он может расторгнуть ДДУ и за возвращенные средства купить квартиру в новом жилом комплексе. По этой причине застройщики будут более внимательными к обязательствам, прописанным в ДДУ.

Похожие записи:

• Права и обязанности коллекторов в 2023 году какого числа
• Срок подачи заявления об увольнении по собственному желанию в госслужбе на 2023 год в РК
• Ветеран труда в Смоленской области как получить