Муниципальная квартира приватизация на равные доли
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Муниципальная квартира приватизация на равные доли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как разделить лицевой счет муниципальной квартиры? Важным этапом выделение доли квартиры является разделение лицевых счетов. Поскольку комната становится отдельным объектом, такое действие становится возможным.
Как приватизировать комнату в муниципальной квартире? При отсутствии возможности выделить комнату вместе с частью санузла и кухни, раздел можно провести по соглашению сторон.
В этом случае зарегистрированные в квартире составляют соглашение о праве пользования жилым помещением, в котором определяется, какая конкретно комната принадлежит каждому жильцу.
В соглашении указываются следующие сведения:
- Стороны договора. Личные и паспортные данные, сведения о дате регистрации в квартире.
- Адрес и характеристика помещения.
- Распределение комнат между жильцами с указанием их площади.
Документ подписывается сторонами и заверяется у нотариуса.
Приватизация доли в квартире через «коммуналку»
Многие задаются вопросом, можно ли приватизировать долю в муниципальной квартире, преобразовав ее в коммуналку. Теоретически такая возможность есть, однако фактически тяжело реализуется.
Квартире может быть присвоен статус коммунальной только при наличии согласия муниципалитета. Однако в настоящее время государством ведется борьба с коммуналками, поскольку этот институт – пережиток прошлого.
Также, чтобы перевести квартиру в коммуналку, необходимо соблюдение следующих требований:
- комнаты должны быть изолированы друг от друга;
- каждая комната должна быть оборудована отдельным входом, расположенным в помещении общего пользования.
Сложности, которые могут возникнуть
Долевая приватизация квартиры – сложный процесс, который отягощен множеством проблем. Споры, возникшие в ходе процедуры, в первую очередь нужно попытаться решить мирным способом, но если это не получается, то разрешение правового конфликта отводится органам правосудия.
Основные проблемы, которые могут произойти при приватизации части жилья:
- В жилом помещении прописано лицо, которое в нем не проживает или фактически не является частью семьи. Перед приватизацией его обязательно нужно выписать, в противном случае он станет одним из совладельцев недвижимости.
- Одна из наиболее частых проблем – незаконная перепланировка. Она считается незаконной, потому что жильцы не уведомили о ней настоящего владельца – государство. Даже если ремонт улучшил объект, снос стен, изменение границ и другие изменения структуры комнат будут считаться незаконными. Для приватизации придется восстановить изначальную планировку или уплатить штраф.
- Несогласие соседей на приватизацию. Если мирным способом не получается прийти к компромиссу, разрешить спор можно в судебном порядке.
Альтернативные варианты приватизации доли
Нужно учитывать, что напрямую приватизировать долю в квартире через суд будет невозможно, поскольку при рассмотрении иска будет учитываться ограничение на передачу в собственность части объекта недвижимости. Однако это же правило можно использовать иным образом – если закон предусматривает приватизацию только целого объекта недвижимости, можно потребовать раздела муниципальной квартиры на два самостоятельных объекта недвижимости.
Такой вариант действий будет практически невозможен, если граждане владеют однокомнатной квартирой, не подлежащей разделу в натуре. В этом случае будет затруднен даже обмен на иное муниципальное жилье, поскольку сделки обмена неприватизированными квартирами не предусматривают возможность внесения доплаты.
Принудительный раздел лицевых счетов позволит гражданам заключить отдельные договоры соцнайма, что автоматически дает право на оформление приватизационного договора на долю квартиры. Однако при обращении в суд с таким требованием нужно учитывать следующие сложности:
- раздел лицевых счетов напрямую связан с возможностью выделить каждому гражданину отдельное изолированное помещение в квартире, т.е. должно быть не менее двух изолированных комнат;
- выделение отдельного лицевого счета на проходную комнату или на часть одной комнаты не допускается, поскольку в этом случае не возникают признаки изолированности и обособленности объекта недвижимости;
- раздел лицевых счетов будет практически невозможен, если размер каждой комнаты меньше учетной нормы, утвержденной местным органом власти (исключение составляют случаи, когда превышение учетного норматива происходит за счет несовершеннолетнего ребенка).
Все эти нюансы будет учитывать суд при рассмотрении искового заявления.
При обращении в суд нужно представить вариант раздела лицевых счетов, на который ответчик вправе предъявить возражения. Если иск подлежит удовлетворению, в решении не только указывается на раздел лицевых счетов и заключение отдельных договоров соцнайма, но и определяется порядок пользования общим имуществом в квартире. Общее имущество объекта недвижимости не подлежит разделу ни при каких обстоятельствах, все жильцы имеют равное право пользования кухней, коридором и иными вспомогательными помещениями.
Также в суд можно предъявить иск о принудительном обмене муниципальной квартиры. Для этого нужно соблюсти следующие условия:
- предварительно получено согласие наймодателя на проведение обмена;
- получено согласие всех граждан квартир, на которые будет меняться спорное жилое помещение;
- в результате принудительного обмена будет соблюдаться требование о соответствии учетной норме предоставления жилья, действующей в данном муниципальном образовании.
Каковы принципы совершения сделки?
Для определения возможности переоформления собственности на долю в жилье, нужно знать принципы государственной программы. Процедура регламентирована Законом РФ от 04.07.91 №1514-1. Акт говорит о том, что для подачи заявки граждане должны выполнить ряд требований.
К основным условиям относятся наличие у потенциальных выгодоприобретателей договора соцнайма, а также желание приобрести в полноправное владение целого объекта. Оформление собственности на часть жилплощади не допускается. Кроме того, заявитель должен получить от остальных жильцов согласие на проведение процедуры или нотариально удостоверенный отказ. При этом второй должен свидетельствовать о нежелании приобрести квадратные метры, а не о протесте в отношении процесса в целом.
Так, правовые акты, действующие в рассматриваемой сфере, прямо ограничивают возможность участия в процессе, если один из жильцов не хочет изменять принадлежность недвижимости или уклоняется от решения. Законодательство не допускает принуждения человека к подписанию обозначенных документов. Даже судебная инстанция в таком случае откажет в удовлетворении требования истцов.
Что такое «Неприватизированная квартира»?
Соответственно, неприватизированная квартира представляет собой жилплощадь, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Люди, проживающие в такой квартире, имеют связанные с ней права и обязанности, прописанные в договоре социального найма. Они не имеют права совершать сделок с данным жильем (продать, дарить, завещать), сдавать его в аренду и прочее.
По законам РФ неприватизированное муниципальное жилье может быть приватизировано в любой момент бесплатно (с 2018 года право бесплатной приватизации объявлено бессрочным). После приватизации оно снимается с баланса муниципалитета (районного, городского, поселкового) и переходит в частную собственность проживающих в нем людей.
ВНИМАНИЕ! Не всякое жилье может быть приватизировано. Закон ФЗ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» касается только муниципального (государственного) жилья. Нельзя приватизировать:
- Служебные квартиры
- Комнаты в общежитии, находящемся на балансе предприятия и организации
- Жилой фонд, находящийся в закрытых военных городках (ЗАТО)
Приватизировать квартиру или нет: советы юристов
Когда бесплатная приватизация только началась, она была срочной (до 2004 года). Многие люди приватизировали квартиры «на всякий случай», опасаясь, что позднее будет возможен только их выкуп по рыночной стоимости. Но срок бесплатной приватизации продлевался несколько раз, и, наконец, в 2017 году его отменили совсем (ФЗ № 14).
Это означает, что, прожив определенное количество лет в муниципальном жилье, наниматели могут переоформить его в свою собственность бесплатно, и выкупать квартиры не придется. На сегодняшний день приватизировано почти 80% муниципального жилья в России. Это подавляющее большинство, но все же 20% жильцов, которые еще не приняли решение – это миллионы людей. Для них и предназначены нижеследующие советы.
Правила распоряжения жильем
Владея недвижимостью единолично, вопрос о правилах распоряжения им не стоит, владелец сам устанавливает внутренние нормы и принимает ответственные решения. Но сосуществование на одной территории сразу трех равноправных собственников усложняет задачу, заставляя их достигать совместных решений по всем важным вопросам.
Каждый владелец имеет право распоряжаться собственной комнатой лично и пользоваться общими местами пользования – кухней, санузлом, прихожей, коридорами. При необходимости продать свою часть владелец, прежде всего, извещает об этом двух других совладельцев. Сделать это необходимо письменно, с указанием стоимости доли и предложением выкупить ее. Отказ обоих соседей позволяет выбирать покупателя самостоятельно.
Оплата жилищно-коммунальных услуг производится совместно. В идеале лучше разделить лицевые счета и платить свою долю самостоятельно. Показания счетчиков и иные счета приходится делить на три, получая среднеарифметический показатель.
Нюансы для двух хозяев
Если квартира приватизирована на двоих, то она может быть оформлена в совместную собственность без выдела долей. Априори такое оформление подразумевает половину домовладения.
Такие совладельцы могут пользоваться имуществом совместно, не ограничивая себя условностями, а следуя установленному порядку пользования помещением. При выделе долей в последующем, оформляются по ½ долевой собственности, или в таких пропорциях, которые будут установлены соглашением сособственников.
Для супругов выдел долей не является обязательным условием, исходя из норм статьи 35 СК РФ. Такая квартира может продаваться целиком или переходить по наследству и участвовать в иных имущественных операциях. Однако при отчуждении имущества, принадлежащего одному лицу, потребуется официальное оформление долевой собственности.
ВАЖНО: Лица, не зарегистрировавшие свои отношения официально, не могут считаться супругами и претендовать на участие в приватизации.
Если квартира приватизируется на троих, то процедура проходит аналогично. Однако выдел долей здесь обязателен.То есть каждому участнику достаётся 1/3 часть общей доли в праве. При этом требуется условное разделение норм пользования жилым помещением, без официального выдела части территории помещения.
В последующем, при проведении имущественных операций выделенные доли могут участвовать в сделках по отдельности. Главной особенностью является то, что при продаже двух долей одному покупателю, тот получает не 1/7 долю в праве, по отношению к третьему совладельцу, а 2/3, что существенно важно понимать при вступлении в отношения совместной собственности в данном случае.
То же касается лица, получающего долю в праве вместо отказавшегося от приватизации в его пользу, члена семьи. В этом случае адресно переданная доля не делится между обоими оставшимися участниками. Одному из них передаются две трети, а второму – положенная по закону треть.
Предлагаем ознакомиться: Прекращение исполнительного производства
Можно ли приватизировать долю в квартире или доме?
Любую жилплощадь можно приватизировать в общую собственность нескольких лиц или в личную собственность одной стороны.
Примером общей собственности может быть дом, который передается во владение нескольких сторонам. При этом указываются доли, которые принадлежат им, и в сумме они должны быть равны единице.
Дом или квартира – это целостный объект, следовательно, такое помещение можно приватизировать либо на одно лицо, либо в долевую собственность минимум двух лиц. Соответственно приватизация своей отдельной доли в квартире неосуществима.
Приватизация долевого характера может быть в неодинаковых долях, если речь идет об общем решении всех заинтересованных сторон. Не стоит забыть в такой ситуации о соблюдении прав в отношении детей, не достигших совершеннолетнего возраста. За ущемлением прав несовершеннолетних отвечают органы опеки и попечительства, поэтому они могут отказать любому в приватизации, действуя во благо детей.
Встречаются и такие случаи, когда одна из сторон решает отказаться от приватизации доли в доме. Затем эту долю делят между остальными желающими приватизировать жилье. Лицу, которое уже было участником приватизационной программы другой жилплощади, можно не составлять отказ, а просто предоставить все нужные документы, свидетельствующие о ранее проведенной приватизации. И помните, если гражданин, например, Ваш супруг, откажется от приватизации квартиры в чью-то пользу, то выписать из приватизированной квартиры его уже будет нельзя !
Специфика приватизационной программы в отношении комнаты в квартире
Подобному роду приватизации свойственны такие особенности:
- Приватизации подлежит вся квартира целиком, приватизировать части квартиры по отдельности нельзя.
- Когда речь идет о приватизации комнаты, то в отличие от приватизации доли квартиры, в собственность кроме доли квартиры переходят еще и права на определенную комнату в ней.
- Во время приватизации выделенной в натуре комнаты в квартире или доме согласие других жильцов не нужно, в отличие от долевой приватизации.
- После окончания регистрации прав на собственность доли в квартире в документе обязательно прописывается величина доли и право на ее собственность в квартире.
Этапы осуществления приватизации
Каждый взрослый гражданин РФ вправе один раз осуществить приватизацию(пошаговая инструкция по приватизации).
Как это происходит:
1. Собрав требуемые документы (список ему стоит уточнить заранее), посетить Управление жилищной политики или местный жилищный фонд. Нужен отдел приватизации.
2. Составить заявление, подготовить бумаги для совершения сделки. Всем заявителям надо собраться вместе, обсудить ситуацию и составить общее соглашение, касающееся разделения долей. Сотрудник учреждения после обращения заинтересованных лиц сделает в журнале пометку, что принял бумаги. Заявители получат квитанцию, которую им надо оплатить.
3. Работники с отдела приватизации отправляют запрос к БТИ, чтобы получить ряд бумаг оттуда.
4. Когда документы подготовлены, все заявители вызываются. Им надо прихватить свои паспорта и оплаченные квитанции (госпошлина). Там составляется договор, касающийся передачи недвижимости частному лицу (или группе) в собственность.
Полученное соглашение заявителям надо зарегистрировать там же. Взамен они получат своим выписки ЕГРН и станут полноправными владельцами своих долей.
Жилищный фонд может попросить заявителей донести бумаги, если комплект окажется неполным.
Как приватизировать квартиру без согласия одного из прописанных
- почему жилец не проживает в данном помещении длительное время;
- причина его отсутствия носит вынужденный или добровольный характер;
- отсутствие человека является постоянным или временным (в связи с переездом на работу, учебу и др.);
- оплачивает ли прописанный гражданин коммунальные платежи.
- законом не предусмотрена частичная приватизация квартиры;
- для приватизации выделенной в натуре комнаты не требуется согласие нанимателей;
- после приватизации выделенной в натуре комнаты, человек становится собственником доли в квартире и прав на комнату;
- в документе о приватизации доли квартиры обязательно должен быть указан размер доли.
Разделение лицевых счетов через суд
В очень многих случаях приходится обращаться в суд для разделения лицевого счета. Основанием может послужить отказ других жильцов оплачивать услуги соразмерно своему потреблению и нежелание обслуживающих организаций проводить эту процедуру во внесудебном порядке. Поскольку суд также может вынести отрицательное решение, истцу следует подойти к данной процедуре чрезвычайно внимательно.
Для начала стоит проконсультироваться в юридической фирме. Спросите у юриста, выносятся ли в местных судах положительные решения по подобным искам. Судебная практика в вашем регионе может быть отрицательной.
Далее необходимо подготовить пакет документов, включающий в себя:
В исковом заявлении необходимо сослаться на ст. ст 155-156 ЖК РФ, а также ст. ст. 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ. Сам текст будет зависеть от обстоятельств конкретного дела.
Все собранные документы нужно отправить мировому судье Почтой России с приложением описи или принести лично секретарю. После этого судья откроет производство. Если пакет оказывается неполным, или в документах допущены ошибки, письмо с замечаниями отправляют заявителю для исправления недостатков, производство по делу при этом приостанавливается.
Если все необходимые процедуры соблюдены, судья вызовет всех участников для обсуждения, проверит оригиналы документов и вынесет решение.
В случае положительного исхода дела необходимо подождать один месяц, отведенный для обжалования, а затем убедиться, что платежи разделены по разным лицевым счетам.
Таким образом, разделение лицевого счета является задачей вполне выполнимой, но требующей заметных затрат времени и пристального внимания ко всем бюрократическим тонкостям.