За сдачу в аренду квартир и гаражей в Беларуси придется заплатить больше налогов
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «За сдачу в аренду квартир и гаражей в Беларуси придется заплатить больше налогов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В обычной ситуации договор найма расторгается по истечении его срока. Если в договоре не указан срок, то он расторгается в связи со смертью нанимателя или наймодателя. В случае, когда после смерти стороны договора в квартире остались проживать родственники, которым уже исполнилось 18 лет, то они имеют первоочередное право на аренду жилплощади.
Сдача квартир, какие есть варианты
Есть достаточно много вариантов получения дохода от сдачи квартир:
- сдача квартир (домов, комнат) по долгосрочным договорам найма физическим лица с уплатой подоходного налога в фиксированной сумме за каждую сдаваемую комнату;
- сдача квартир в аренду юридическим лица и предпринимателям, в этом случае арендатор удерживает 13% подоходного;
- сдача квартир посуточно с уплатой единого налога с физических лиц, таким видом могут заниматься только лица имеющие гражданство РБ, или иностранцы имеющие разрешение на постоянное проживание в РБ;
- регистрация ИП и осуществление сдачи жилых помещений от имени ИП.
Ставки налога на профессиональный доход
Устанавливаются две ставки, по которым будет начисляться профессиональный доход (п. 191 ст. 1, ст. 381−2 проекта НК-2023).
10% в отношении профессионального дохода, полученного от:
- физических лиц (независимо от его размера);
- иностранных организаций и иностранных индивидуальных предпринимателей (независимо от его размера);
- белорусских организаций и белорусских индивидуальных предпринимателей в размере, не превышающем 60 000 белорусских рублей в целом за год.
20% в отношении профессионального дохода, полученного:
- от белорусских организаций и белорусских индивидуальных предпринимателей, в размере, превысившем 60 000 белорусских рублей в целом за год;
- при выявлении налоговым органом факта получения плательщиком дохода без формирования чека посредством приложения «Профналог».
Шаг №1. Поиск арендатора
Поинтересуйтесь у знакомых, не нужна ли кому-нибудь квартира или комната. Объявления о съёме жилья публикуют в газетах, расклеивают на столбах. Можно обратиться в агентство недвижимости (перед этим изучите его репутацию на рынке). Однако наиболее простой и быстрый способ — разместить объявление в Интернете. Самые платежеспособные квартиранты давно уже там. Не используете Интернет? Попросите родных помочь с этим. Разместить объявление о сдаче можно на специализированных онлайн-ресурсах (поисковик предложит вам варианты по тематическому запросу). Составьте короткое описание, сделайте акцент на фотографиях — выбирают прежде всего по ним.
С будущим квартирантом важно сразу оговорить ряд моментов — помимо собственно стоимости. Во-первых, сроки сдачи и порядок съезда. Например, вы заключите договор на три месяца, а человеку нужно будет уехать через два. Как будете решать проблему? Во-вторых, порядок уплаты «коммуналки» — кто это будет делать? В-третьих, условия проживания: не шуметь, не портить имущество и т. д.
Второй вариант сдачи квартиры – посуточная или краткосрочная аренда. К последней относится аренда, срок которой не превышает 15 суток в месяц. В данном случае сумма налога зависит только от количества комнат в сдаваемом помещении. Такая аренда приравнивается к предпринимательской деятельности. Для того чтобы заниматься посуточной сдачей жилья необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
Цифры за месяц:
| Вид деятельности | Ставки единого налога за месяц, рублей | |||
|---|---|---|---|---|
| г. Минск | города Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев, Минский район | города Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск | другие населенные пункты | |
| 1.8. предоставление мест для краткосрочного проживания (за каждую квартиру, за каждый жилой дом, за каждый садовый домик, за каждую дачу) | 156 | 136 | 89 | 77 |
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Сдача гражданами жилых и нежилых помещений, машино-мест в наем (аренду) другим гражданам
Гражданам, для которых деятельность по сдаче в аренду (субаренду), найм жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь, не является предпринимательской, необходимо произвести следующие действия:
1. заключить в письменной форме договор найма жилого помещения (аренды нежилого помещения, машино-места).
Формы договоров найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан, аренды нежилого помещения, машино-места утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497».
ВНИМАНИЕ! Несоблюдение установленной законодательством формы договора или требования о регистрации такого договора не освобождает лицо от обязанности уплаты подоходного налога в фиксированных суммах.
2. до установленного в договоре срока фактического предоставления помещения в наем (аренду) зарегистрировать договор в местном исполнительном и распорядительном органе.
Процедура регистрации договора бесплатная.
3. произвести уплату подоходного налога в фиксированных суммах.
Доходы, получаемые от сдачи жилых и нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь, облагаются подоходным налогом по ставкам, установленным согласно приложению 2 к Налоговому кодексу Республики Беларусь (далее — Кодекс), с учетом решений областных (Минского городского) Советов депутатов, принятых в соответствии с частью третьей пункта 2 статьи 214 Кодекса, для той категории населенного пункта, на территории которого находятся сдаваемые физическим лицам в аренду жилое и (или) нежилое помещения, машино-место.
|
Наименование населенных пунктов и иных территорий |
Ставки подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах за месяц, рублей (с февраля 2019 года по декабрь 2020 года) |
|||
|
жилые помещения (за каждую сдаваемую жилую комнату), садовые домики, дачи |
нежилые помещения, машино-места |
|||
|
металлический или деревянный гараж, машино-место |
железобетонный или кирпичный гараж |
другие нежилые помещения (за 1 кв. метр площади) |
||
|
Город Могилев |
29,20 |
7,60 |
10,40 |
4,20 |
Как могут поднять налог для сдающих в аренду жилье
В Минске подоходный налог за сдачу одной комнаты хотят с 2023 года повысить до 43,9 рубля. Сейчас он составляет 36,8 рубля. То есть повышение в таком случае может составить 19,3%.
Речь идет о физлицах, которые сдают жилье без регистрации ИП.
Для областных городов этот сбор могут увеличить до 41,2 рубля рубля (сейчас — 34,5 рубля). Возможный рост — на 19,4%.
Для 16 городов подоходный хотят повысить до 27 рублей. Это Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск. Сейчас налог в этих городах составляет 22,6 рубля.
Для других городов областного, районного подчинения и поселков городского типа налог могут поднять до 19,8 рубля (сейчас — 16,6 рубля), а во всех остальных населенных пунктах — до 14,2 рубля (сейчас — 11,9 рубля).
Для сдающих квартиры, дачи и гаражи ввели существенное изменение
Пример 02.01.2021. ИП осуществлял деятельность по предоставлению мест по краткосрочному проживанию работникам организаций с уплатой по этой деятельности единого налога, одновременно ИП осуществлял розничную и оптовую торговлю с уплатой УСН, такая параллельная деятельность осуществлялась 3 года, и налоговая принимала декларации в которых в том числе указывались адреса жилых помещений. Одна при выборочной выездной проверке налоговая заявила о неправомерности применения ИП 5% налога при УСН, т.к. имела место сдача в пользование помещений не находящихся в собственности ИП, в результате вместо 5% предпринимателю посчитали налог по ставке 16% без учёта затрат, т.к. учёт доходов не вёлся, вместе с пени и штрафами за три года сумма получилась – ЖЕСТЬ. Несмотря на то что есть и другие мнения по возможности применения УСН при предоставлении гостиничных услуг и услуг прочего проживания (на том основании что это не аренда и наём, а предоставление мест для проживания), есть и опубликованные в конце 2020 мнения специалистов МНС (КП 12/2020), что при предоставлении мест для краткосрочного проживания в арендованных квартирах, УСН нельзя применять и по всем остальным видам деятельности (пп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК).
Среди ИП распространена практика сдачи помещений по безвозмездному договору, так вот если по безвозмездному договору сдаётся недвижимость не находящаяся в собственности – права на УСН нет.
Вопрос. Обязан ли ИП занимающийся предоставлением мест для краткосрочного проживания в квартире иметь КСА.
Ответ. Не обязан только при сдаче квартиры или комнаты в квартире, можно принимать деньги по квитанциям. Это распространяется на оказание услуг по найму жилых помещений (за исключением жилых помещений в гостиницах, санаториях, домах (базах) отдыха, оздоровительных центрах (комплексах), домах охотника), дач, садовых домиков, это распространяется и на случаи предоставления для краткосрочного проживания (п. 35.21 Постановления НБ РБ 924/16).
Вопрос. А при сдаче в аренду нежилых помещений – надо КСА?
Ответ. Да требуется, нет права на приём наличных без КСА.
Вопрос. Может ли ИП арендовать у физического лица квартиру для дальнейшей сдачи квартиры в аренду.
Ответ. Да может. Но надо направить уведомление в инспекцию об аренде квартиры, до 20 числа месяца следующего за кварталом в котором заключён договор, это в целях исчисления налога на недвижимость, так по сданным в аренду субъектам хозяйствования квартирам физическое лицо обязано платить налог на недвижимость. Уплату коммунальных платежей должен осуществлять ИП, т.к., например, при использовании квартиры для предоставления мест для краткосрочного проживания коммуналка в 4,8 раза больше, т.е. не по субсидируемым тарифам.
Вопрос. Подскажите пожалуйста, если на сегодняшний день я сдаю помещение как физ.лицо, то как только я зарегистрируюсь в качестве ИП, то всё принадлежащее мне имущество автоматически становится имуществом ИП и я обязана к своему предыдущему договору аренды, заключенному мной как физ.лицом составить допсоглашение, где я буду ИП или же я могу продолжать его сдавать как физ.лицо?
Ответ. Тут иная конструкция: всё имущество принадлежит физическому лицу, даже то которое используется в предпринимательской деятельности. ИП это только статус физ.лица дающий право осуществлять предпринимательскую деятельности, как водительское удостоверение (примерно).
Не указан вид помещения – жилое или нежилое. Жилое вообще всё просто сдаёте и всё. Вообще гражданин может быть одновременно ИП, работать по трудовому договору, осуществлять виды деятельности не требующие гос. регистрации (в том числе сдавать в аренду одно нежилое помещение), причём в любых сочетаниях. Но надо смотреть ещё и налоговый вопрос, с физлица удерживают 13% подоходного без учёта затрат, ИП на УСН без учёта затрат платит 5%, с учётом затрат 16%. И надо смотреть вид деятельности ИП, если он не связан с арендой помещений, то также без вопросов можно сдавать одно помещение в аренду. А вот если вид деятельности ИП сдача в аренду помещений или ещё и как ИП будет сдаваться другое помещение, то лучше всё перевести на ИП, но тут не дополнительное соглашение а надо составлять новый договор.
Вопрос 10-1. Сдача комнаты. Можно ли сдать комнату если в квартире 2 собственника.
Ответ 10-1. Можно сдавать, но только с согласия другого собственника и всех зарегистрированных в квартире лиц. Наличие других собственников работник администрации должен проверить по копии свидетельства о собственности, а наличие зарегистрированных по справке ос составе семьи, эти два документа должны прилагаться к заявлению о регистрации договора найма. Согласие оформляется на самом договоре.
- 13 % – для физических лиц;[∗] пункт 1 статьи 214 Налогового кодекса Республики Беларусь
- в фиксированных суммах – для физических лиц на доходы от сдачи недвижимости В аренду (субаренду), наем физическим лицам не являющимся ИП;[∗]пункт 2 статьи 214 Налогового кодекса Республики Беларусь
- 4 % – для физических лиц на доходы от выигрышей (возвращенных несыгравших ставок), полученных от белорусских То есть юридических лиц Республики Беларусь организаторов азартных игр;[∗] пункт 4 статьи 214 Налогового кодекса Республики Беларусь
- 16 % – для индивидуальных предпринимателей на доходы, полученные от предпринимательской деятельности;[∗] подпункт 3.1 статьи 214 Налогового кодекса Республики Беларусь
- 16 % – для нотариусов и адвокатов на доходы, полученные от нотариальной и осуществляемой индивидуально адвокатской деятельности;[∗] подпункт 3.1 статьи 214 Налогового кодекса Республики Беларусь
- 16 % – на доходы, исчисленные налоговым органом исходя из сумм превышения расходов над доходами;[∗] подпункт 3.2 статьи 214 Налогового кодекса Республики Беларусь
- 6 %Если в течение трёх предшествующих календарных лет последовательно прибыль не распределялась между участниками (акционерами) белорусской организации — резидентами Республики Беларусь или 0 %Если в течение пяти предшествующих календарных лет последовательно прибыль не распределялась между участниками (акционерами) белорусской организации — резидентами Республики Беларусь – на доходы в виде дивидендов.[∗] пункты 5 и 6 статьи 214 Налогового кодекса Республики Беларусь
Налог на сдача квартиры в аренду 2022 в минске
- за жилые помещения (за каждую сдаваемую жилую комнату), садовые домики, дачи – для первой экономико-планировочной зоны – Br32,5 (ранее – Br30,5), для второй – Br27 (ранее – Br25,5), третьей и четвертой – Br23 (ранее – Br21,5), пятой – Br18,5 (ранее – Br17,5);
- за металлический или деревянный гараж, машино-место – для первой экономико-планировочной зоны – Br10,5 (ранее – Br10), для второй – Br9 (ранее – Br8,5), для третьей, четвертой и пятой – Br6,9 (ранее – Br6,5);
- за железобетонный или кирпичный гараж – для первой и второй экономико-планировочных зон – Br13,5 (ранее – Br12,8), для третьей, четвертой и пятой – Br12,5 (ранее – Br11,7);
- за другое нежилое помещение за 1 кв.м площади – для первой и второй экономико-планировочных зон в размере Br5,3 (ранее – Br5,0), для третьей – Br3,5 (ранее – Br3,3), для четвертой и пятой – Br3 (ранее – Br2,8).
Ответственность за неуплату
Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.
При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.
Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.
Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:
- Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
- Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
- Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.
Сумма налога за сдачу квартиры
Сумма налога за сдачу квартиры в аренду зависит от количества комнат арендуемой жилплощади, населенного пункта, а также размера годового дохода с аренды.
Итак, проговорим еще раз, что сдача квартиры в аренду должна предусматривать:
— составление договора найма и зарегистрировать его в расчетно-справочном центре (бланк договора можно взять и заполнить там же)
— если квартира находится в долевой собственности — в РСЦ нужно явиться всем собственникам,и они письменно заявят о своём согласии на заключение договора
— становление на учёт в налоговой инспекции и получить свой уникальный УНП, по которому в последующем будет уплачиваться налог (исходя из практики узнать его и путь оплаты налога через ЕРИП можно, позвонив в инспекцию по телефону,без необходимости являться туда лично)
— до момента действия договора найма налог на сдачу квартиры должен быть плачен (его сумма зависит от месторасположения квартиры, количества комнат в квартире и размера годового дохода с самой аренды квартиры. Выяснить налог на сдачу квартиры можно в своей налоговой инспекции, а также налог на сдачу квартиры в 2020 году можно просмотреть в системе ЕРИП)
Сдача квартир, какие есть варианты
Есть достаточно много вариантов получения дохода от сдачи квартир:
- сдача квартир (домов, комнат) по долгосрочным договорам найма физическим лица с уплатой подоходного налога в фиксированной сумме за каждую сдаваемую комнату;
- сдача квартир в аренду юридическим лица и предпринимателям, в этом случае арендатор удерживает 13% подоходного;
- сдача квартир посуточно с уплатой единого налога с физических лиц, таким видом могут заниматься только лица имеющие гражданство РБ, или иностранцы имеющие разрешение на постоянное проживание в РБ;
- регистрация ИП и осуществление сдачи жилых помещений от имени ИП.
Ставки подоходного налога
Для Минска максимальную ставку подоходного налога с физлиц за сдачу в аренду одного жилого помещения повысили до 34,3 рубля. Для сравнения: в 2020-м максимальная ставка составляла 32,5 рубля. В столице в прошлом году действовали 5 экономико-планировочных зон, для каждой – своя ставка налога за сдачу в аренду одного жилого помещения – от 18,5 до 32,5 рубля. Гараж (речь про металлический или деревянный гараж, машино-место) сдать в аренду в 2021-м в столице можно за 11,1 рубля.
В областных центрах налог за сдачу квартир подняли до 32,2 рубля, а гаражей – до 8,9 рубля. В таких городах, как Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск, сбор за сдачу квартир вырос до 21,1 рубля, а гаража – до 5,6 рубля.
- за каждую сдаваемую комнату — 15,5 рубля;
- за металлический или деревянный гараж — 4,4 рубля;
- за железобетонный или кирпичный гараж — 5,6 рубля;
- за машино-место — 4,4 рубля;
- за другие нежилые помещения — 3,4 рубля (за 1 кв. м площади).
- за каждую сдаваемую комнату — 21,1 рубля;
- за металлический или деревянный гараж — 5,6 рубля;
- за железобетонный или кирпичный гараж — 7,8 рубля;
- за машино-место — 5,6 рубля;
- за другие нежилые помещения — 3,4 рубля (за 1 кв. м площади).
Новшества предусмотрены обновленным Налоговым кодексом. FINANCE.TUT.BY посмотрел, какие ставки налогов будут действовать в нынешнем году.
Для Минска максимальную ставку подоходного налога с физлиц за сдачу в аренду одного жилого помещения повысили до 34,3 рубля. Для сравнения: в 2020-м максимальная ставка составляла 32,5 рубля. В столице в прошлом году действовали 5 экономико-планировочных зон, для каждой — своя ставка налога за сдачу в аренду одного жилого помещения — от 18,5 до 32,5 рубля. Гараж (речь про металлический или деревянный гараж, машино-место) сдать в аренду в 2021-м в столице можно за 11,1 рубля.
К примеру, в Новополоцке в 2020-м налог за сдачу в аренду жилого помещения составлял 20 рублей, а в Полоцке и Орше — 15 рублей. В последних двух городах рост налога за сдачу в аренду жилых помещений почти на 41% (за сдачу в аренду гаражей, к примеру, повышение не такое значительное, — с 5,3 до 5,6 рубля (рост почти на 5,7%).
Ставку подоходного налога за сдачу в аренду одного жилого помещения в областных центрах предлагается повысить до 32,2 рубля ( ранее — до 32 рублей). В таких городах, как Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск, — до 21,1 рубля ( ранее предлагали повысить до 21 рубля).
Оптимальная стоимость квартиры для сдачи в аренду
Рынок недвижимости Лазурного берега хорошо показал себя на фоне мировых кризисов. Сильных скачков цен на недвижимость здесь не наблюдалось. Плюс, регион позволяет сдавать квартиру в краткосрочную аренду круглый год. В Каннах проводится много деловых и культурных мероприятий, да и в Ниццу приезжают не только для отдыха на пляжах в летнее время.
Прежде чем перейти к расчетам, важно выделить один нюанс. Если ваша цель – в бОльшей степени именно вложение средств с получением дохода от сдачи в аренду, то оптимальная сумма покупки не должна превышать €550000.
Чем выше стоимость недвижимости, тем ниже будет ее рентабельность.
На этом этапе принципиально важно определить главную цель покупки. Это может быть вложение денег с оптимизацией расходов на обслуживание и, как приятный бонус, доход от аренды. То есть вы рассматриваете ренту как дополнительный плюс, а не главную цель. Или же вы хотите разместить свои активы на европейском рынке и ежемесячно получать максимально возможный доход. Исходя из этих целей, оптимальная сумма покупки будет варьироваться.