Требования к квартире под ипотеку: почему не подходит?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Требования к квартире под ипотеку: почему не подходит?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.

Можно ли купить квартиру в ипотеку с перепланировкой?

Банки разрешают покупать квартиры только с узаконенными перепланировками. Вы не сможете приобрести недвижимость по ипотеке, если:

• лоджия объединена с комнатой;

• в квартире снесли несущие стены и не согласовали с БТИ;

• отопительные приборы перенесли на лоджию или балкон;

• газифицированную кухню объединили с общей комнатой;

• площадь санузла увеличена за счет жилого помещения;

• перенесли инженерные системы: канализацию и водопровод.

Требования к квартире при ипотеке

Для получения займа на покупку жилья квартира должна соответствовать условиям банка.

• Помещение подходит для проживания
• Жильё находится в собственности
• Техническое состояние дома удовлетворительное
• Оценочная стоимость недвижимости на рынке жилья не ниже суммы ипотеки

Недоверие банков вызовет квартира, у которой часто менялись собственники, либо она была принята в наследство до окончания установленного срока. То же самое касается помещений с неузаконенной перепланировкой.

Как подбирать квартиру?

Перед поиском на рынке недвижимости клиент обращается в банк за ипотекой. Если он получает одобрение на кредит, то ему выделяют 3 месяца на поиски квартиры, на которую может быть выдан кредит. Покупаемое жилье должно не только понравиться клиенту, но и устроить банк. Как узнать, подходит ли квартира под ипотеку? Задать этот вопрос лучше всего в самом банке.

В каждом банке требования к недвижимости отличаются, поэтому перед поиском лучше сразу их уточнить (знание этих параметров поможет сэкономить время). Для предупреждения случаев, когда клиент останавливается на неликвидном жилье, банк обычно сразу оговаривает, почему квартира не подходит под ипотеку. Как правило, это объекты:

• — подлежащие сносу;
• — ветхие жилые здания;
• — блочные и панельные многоквартирные дома («хрущевки»);
• — жилье в малоэтажных домах (ниже 5 этажей);
• — находящиеся в аварийном состоянии;
• — в домах без капитального ремонта, или где он даже не планируется;
• — в доме под реконструкцию с отселением жильцов;
• — в общежитии или гостиничном доме;
• — с износом более 70%;
• — в домах, построенных до 1970 года;
• — в жилых зданиях с газовыми колонками и перекрытиями из дерева.

Кредитополучатель должен учитывать год возведения жилого здания, материал перекрытий, количество этажей в доме, качество фундамента и другие нюансы. Если с этим все в порядке, то это значит, что квартира подходит под ипотеку.

Перед тем как сообщать в банк о своем предложении жилой недвижимости, убедитесь, что квартира «чистая». Она не должна быть арестована, выступать залогом или находиться в аренде. Документы на жилье должны быть оформлены в соответствии с законом.

Наиболее частые причины отказа в ипотеке

Несмотря на то, что банки не обязаны по закону сообщать причину неодобрения ипотечной заявки, они должны уточнять ее в кредитной истории заемщика. Соответственно, чтобы узнать причину отказа, можно сделать соответствующие запросы в БКИ. Но чаще всего наиболее распространенными причинами негативных ответов являются:

• нарушение платежной дисциплины в прошлом (задолженность по квитанциям, неоплаченные штрафы);
• маленькая зарплата или неофициальное трудоустройство;
• очень много активных кредитов, включая микрозаймы;
• ошибки в документах, неполный комплект или несоответствие ипотечной программе (обычно это касается льготной ипотеки, где чем ниже процентная ставка — тем больше список требований к потенциальному заемщику).

Помимо этого, инспекторы могут обращать внимание на:

• величину суммы запрашиваемого кредита (особенно, если доход подтверждается по форме банка);
• сферу занятости заемщика (допустим, сопряженные с риском для жизни профессии);
• возраст (реже одобряют заявки людям до 20 и старше 60);
• внешний вид заемщика (мятая одежда, алкогольное опьянение, неадекватное поведение) и репутация.

Как предоставляют ипотеку на квартиры в новостройках

Банкам гораздо проще рассмотреть заявку на ипотеку для жилья на вторичном рынке: квартира готова к проживанию и есть возможность её оценить. С новостройками сложнее: в большинстве случаев покупка осуществляется на этапе подготовки котлована под будущее строительство. После сдачи дома в эксплуатацию около 90–95% квартир уже будет продано.

Финансово-кредитные учреждения должны быть уверены, что дом будет построен по всем правилам и в установленный срок. Чтобы в этом убедиться, банки сотрудничают с застройщиками с хорошей репутацией. У них есть вся необходимая информация о новых объектах строительства своих партнёров. Кредитные организации доверяют своим аккредитованным строительным компаниям, поэтому у заёмщика больше шансов на одобрение ипотеки при покупки квартиры у застройщика, с которым банк уже имеет опыт работы. Кроме того, часто банки становятся эксклюзивными партнёрами крупных проектов, предлагая ипотечные кредиты на льготных условиях.

Кpитepии oцeнки зaeмщикoв в бaнкe

❗ Boзpacт. Mинимaльный вoзpacт клиeнтoв, кoмy дaют ипoтeкy нa квapтиpy, cocтaвляeт 21 гoд. Pяд opгaнизaций мoгyт выдaть зaйм 18-лeтнeмy клиeнтy, ecли oн пoдтвepдит cвoю плaтeжecпocoбнocть и пpeдocтaвит гapaнтии peгyляpныx плaтeжeй. Maкcимaльный вoзpacт paccчитывaeтcя нa мoмeнт пoгaшeния дoлгa и вapьиpyeтcя oт 60 дo 75 лeт. C yчeтoм вoзpacтa зaeмщикa paccчитывaeтcя и cpoк кpeдитoвaния.

B 18 лeт мoжнo взять ипoтeкy нa квapтиpy в бaнкax Уpaлcиб, Глoбэкc, Boзpoждeниe и дpyгиx opгaнизaцияx. Уcлoвия Cбepбaнкa и Tpaнcкaпитaлбaнкa пpeдycмaтpивaют вoзмoжнocть пoгaшeния зaймa дo 75 лeт, Coвкoмбaнк кpeдитyeт дo дocтижeния 85-лeтнeгo вoзpacтa.

❗ Tpyдoycтpoйcтвo. Пoлyчить кpeдит нa пoкyпкy жилья мoгyт тe, ктo peгyляpнo пoлyчaeт зapaбoтнyю плaтy или пpибыль. Чтoбы пoдтвepдить cвoю плaтeжecпocoбнocть мoжнo пpeдocтaвить cпpaвкy 2-НДЛФ или cпpaвкy пo фopмe бaнкa. Чacтныe пpeдпpинимaтeли пpeдocтaвляют дeклapaцию o дoxoдax, a тaкжe дpyгиe oтчeтныe дoкyмeнты, кoтopыe пoзвoлят coтpyдникaм бaнкa oцeнить ypoвeнь дoxoднocти бизнeca.

Почему банки слабо кредитуют «загородку»

В сравнении с городской недвижимостью, ипотеку на загородные дома с участками банки предоставляют гораздо реже. И личных мотивов у представителей финансового учреждения здесь нет, лишь практический расчет.

Предмет ипотеки (объект залога) обязан быть ликвидным. Ведь если заемщик утратит платежеспособность, то банку нужно продать ипотечную недвижимость и возвратить денежные средства. Кредитным отделам банков более интересны городские квартиры со стандартной планировкой и средней ценой, поскольку они легко продаваемы.

Что касается дома за городом, выстроенного по индивидуальному проекту и под потребности определенной семьи – с позиции банка это рискованный объект залога, поскольку быстро продать такой дом затруднительно. Поэтому доля частных домов на рынке ипотечного кредитования в России не превышает 2%.

Требования банка к частному дому под ипотеку

Банковские кредитные отделы анализируют предлагаемые под объект ипотеки дома по нескольким показателям:

• завершенный объект капитального строительства (большинство банков с недостроями не связываются);
• допустимость круглогодичного проживания;
• отсутствие признаков ветхого, либо аварийного жилья;
• надежный фундамент (бетонный, кирпичный, каменный);
• надежные стены (кирпич, камень, ж/б панель, монолит, бетонный блок). Деревянные и каркасные дома рассматриваются по году постройки;
• свободный подъезд к дому (земельному участку);
• внешнее электроснабжение;
• оснащенность отопительной системой, канализацией и санузлом (полная комплектность оборудования);
• не выше трех этажей;
• не далее 100 км от крупного города.

Возраст жилья для ипотеки

Какая квартира подходит под ипотеку, определяет банк. Дом должен быть построен не ранее 1975 года.

Узнавать год постройки (возраст) жилья важно и для заемщика, по той причине, что в дальнейшем, возможно, придется жилье продавать.

Пример. Кузнецовы купили в ипотеку однокомнатную квартиру в городе Железнодорожном Московской области. У них родилась дочка, а потом сын. Сначала жилплощади хватало, но потом встал вопрос о расширении. Кредит Кузнецовы выплатили через десять лет, но продать жилье оказалось очень сложно, поскольку дом был построен в 1975 году, за это время дом значительно изветшал. Оказалось не так уж много желающих заключать сделку.

Почему и невыгодно брать панельное жилье. Со временем оно теряет в цене. Без капительного ремонта можно обойтись только первые двадцать пять лет.

Как подбирать квартиру?

Перед поиском на рынке недвижимости клиент обращается в банк за ипотекой. Если он получает одобрение на кредит, то ему выделяют 3 месяца на поиски квартиры, на которую может быть выдан кредит. Покупаемое жилье должно не только понравиться клиенту, но и устроить банк. Как узнать, подходит ли квартира под ипотеку? Задать этот вопрос лучше всего в самом банке.

В каждом банке требования к недвижимости отличаются, поэтому перед поиском лучше сразу их уточнить (знание этих параметров поможет сэкономить время). Для предупреждения случаев, когда клиент останавливается на неликвидном жилье, банк обычно сразу оговаривает, почему квартира не подходит под ипотеку. Как правило, это объекты:

• — подлежащие сносу;
• — ветхие жилые здания;
• — блочные и панельные многоквартирные дома («хрущевки»);
• — жилье в малоэтажных домах (ниже 5 этажей);
• — находящиеся в аварийном состоянии;
• — в домах без капитального ремонта, или где он даже не планируется;
• — в доме под реконструкцию с отселением жильцов;
• — в общежитии или гостиничном доме;
• — с износом более 70%;
• — в домах, построенных до 1970 года;
• — в жилых зданиях с газовыми колонками и перекрытиями из дерева.

Кредитополучатель должен учитывать год возведения жилого здания, материал перекрытий, количество этажей в доме, качество фундамента и другие нюансы. Если с этим все в порядке, то это значит, что квартира подходит под ипотеку.

Ошибки выбора квартиры под ипотеку

Ошибка №1: считать, что под ипотеку можно взять лишь ту недвижимость, которую продавцы готовы реализовать по ипотеке и указывают об этом в объявлении.

Многие знают, какие квартиры подходят под ипотеку: те, которые находятся в собственности более 3 лет и являются свободными. Это нередко пишут в объявлениях. Но современный рынок недвижимости не очень активный, поэтому многие владельцы соглашаются оформить сделку с ипотечным покупателем. Увидев объявление, в котором не указывается, что жилье можно взять по договору ипотеки, все равно свяжитесь с хозяином, чтобы уточнить этот момент.

Ошибка №2: полагать, что если продавец согласен продать недвижимость по ипотеке, то вы сможете легко купить её.

Спросите у сотрудников банка, какие квартиры подходят под ипотеку. Зная точные требования, вы сможете избежать многих ошибок. Что обязательно необходимо уточнить? В первую очередь, разрешает ли кредитная организация альтернативные цепочки. Если ответ положительный, то важно понять, сколько квартир может участвовать в такой сделке. Когда в объявлении будет пометка «альтернатива», узнайте, есть ли уже необходимые варианты и какое количество квартир будет в такой цепочке. Чаще всего банк разрешает не более трёх квартир (вместе с вашей). Учитывайте этот момент. Если жилье вам подходит и вы хотите купить его, будьте готовы, что оформление договора купли-продажи будет длиться не менее 2 месяцев.

[offerIp]

Второй момент, который необходимо учесть, разрешает ли банк указывать стоимость недвижимости менее 1 000 000 руб. Если это допустимо, то можно рассматривать жилье, которое находится в собственности не более 3 лет.

Если вы ищете ответ на вопрос, какие квартиры подходят под ипотеку, вам необходимо знать, что есть несколько условий, которые не делают квартиру «неипотечной». Во-первых, по договору ипотеки не подходит недвижимость в зданиях, которые идут под снос. Чтобы подтвердить, что дом не включен в списки ветхого жилья, нужно взять справку у собственника. Во-вторых, проблемой может стать незаконная перепланировка. В этом случае вам придется вернуть квартире первоначальный вид в соответствии с планом БТИ. Также банк с осторожностью отнесется, если собственники недвижимости – дети. Если же квартира продается по доверенности, то её владелец в любом случае должен присутствовать на сделке.

Квартира найдена, что дальше

В зависимости от типа недвижимости вы получите список документов, которые необходимы для одобрения выбранного жилья банком.

Собрать документы тоже поможет ваш менеджер. У покупателя чаще всего список минимальный. Менеджер по ипотеке расскажет, что нужно и где это взять. Сканы или фото документов нужно будет загрузить в личном кабинете.

Срок рассмотрения документов — 3-5 рабочих дней.

Если выбранная вами недвижимость не одобрена банком, значит при проверке была выявлена негативная информация, которая может привести к утрате собственности.

После отказа по недвижимости одобрение ипотеки продолжает действовать 30 дней. То есть вам нужно выбрать другую квартиру в течение 30 дней. Если не успеете, то нужно будет повторно подать заявку на ипотеку.

После одобрения недвижимости менеджер позвонит и согласует удобную дату подписания документации и заключения сделки. Останется только в назначенный день приехать в отделение банка и подписать бумаги.

Какие особенности приобретения квартиры на вторичном рынке существуют?

Покупка жилья на вторичном рынке сопровождается некоторыми рисками, которые обязательно нужно учитывать перед заключением сделки.

Основные сложности могут быть связаны с оспариванием права собственности после сделки. Например, если при продаже такой квартиры не были учтены права несовершеннолетних граждан или наследников, они в будущем могут оспорить ваше право на квартиру в суде.

Для того, чтобы избежать такого исхода, необходимо внимательно подойти к изучению документов и убедиться, что при совершении покупки учтены интересы всех собственников (включая супругов, детей и недееспособных граждан).

При наличии сомнений можно воспользоваться титульным страхованием, которое будет гарантировать возврат денежных средств при оспаривании сделки в суде.

Кроме того, отдельная категория рисков связана с состоянием дома. Перед подписанием договора стоит проверить, не относится ли многоквартирный дом к аварийному фонду и не включен ли он в программу расселения.

Узнать, признан ли многоквартирный дом аварийным, можно на портале Фонда содействия реформированию ЖКХ, а также в нашей инструкции о том, как переселиться из аварийного дома.

Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:

По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.

Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:

Затем нужно выбрать наиболее дешевый вариант, поскольку даже при наличии страхового случая деньги клиент, близкие не получат.

Почему квартира может не подходить под ипотеку – причины

Причины, по которым банк не примет недвижимость в качестве залога:

1. Дом, в котором находится квартира планируется к сносу.
2. Жильё расположено в ветхом пятиэтажном доме, «хрущевке» панельного или блочного типа.
3. Квартиры в аварийном доме и доме этажностью менее 5 этажей.
4. Жильё стоит в утверждённых планах капитального ремонта.
5. Недвижимость в домах, подлежащих реконструкции и последующему переселению.
6. Если это общежитие или гостиничный вид дома.
7. Износ выше 70 %.
8. Жильё, выстроенное до начала 70-ых годов.
9. Жильё с деревянными перекрытиями и газовыми колонками.
10. Квартира уже находится в обременении.
11. Если по квартире однозначно не решён вопрос собственности.

Похожие записи:

• Выплаты опекунам 2023 ХМАО
• Оформление опекунства над детьми при живых родителях
• Как оформить алименты на ребенка без суда в 2024 году