Договор купли-продажи земельного участка по долям
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи земельного участка по долям». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е. если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.
Что такое долевая собственность на земельный участок
Долевая собственность на земельный участок – это случай, когда земельным участком владеют два и более лиц с четко определенными долями для каждого собственника. Причем долевая собственность является разновидностью общей собственности, которая также включает в себя понятие совместной собственности.
Совместной собственностью называются случаи, когда доли на имущество не определены, но по умолчанию считаются равными (например, совместно нажитое имущество в браке), или же когда определить доли в принципе не представляется возможным (когда вещь неделимая).
Долевая собственность на общий земельный участок устанавливается как по соглашению сторон, так и по решению суда.
Купля невыделенной земельной доли довольно невыгодная и проблематичная сделка, поскольку в случае приобретения права собственности на долю в имуществе при совершении любых последующих сделок вам необходимо будет считаться с решениями остальных участников долевой собственности.
Кроме того, купить земельную долю (пай) в земельном участке сельскохозяйственного назначения невозможно, если вы сами не являетесь участником долевой собственности на этот земельный участок.
В каких же случаях может возникнуть необходимость в купле земельной доли?
Основные случаи:
1) Вы хотите выделить земельный участок в счет своей земельной доли, но площадь вашего земельного участка меньше минимального предела для выдела отдельных земельных участков в вашем регионе. Тогда вам необходимо скупить у других участников долевой собственности их права на земельные доли и сформировать участок достаточной площади. Очень часто минимальные (предельные) размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются в размере среднерайонных земельных долей. Узнать их размер вы можете только в местной администрации. Такой порядок действует для Тверской области. В законах некоторых регионов прямо указана минимальная площадь земельного участка для выдела. Например, в Московской области это 2,0 га для обычных с/х угодий и 40,0 га для земельных участков, выделяемых из состава искусственно орошаемых с/х угодий и (или) осушаемых земель сельхозназначения.
2) Вы осуществляете деятельность в качестве крестьянского (фермерского) хозяйства (являетесь главой этого хозяйства), и вам необходимо выкупить долю в праве собственности на общий земельный участок у члена фермерского хозяйства, который хочет выйти из состава К(Ф)Х.
3) При приобретении доли в праве собственности на земельный участок вместе с приобретением доли в здании или сооружении, расположенным на данном земельном участке. Естественно, что вместе со зданием вы захотите купить и землю, на которой оно расположено.
Процедура приобретения земельной доли, если вы имеете на нее право (являетесь участником долевой собственности), почти не отличается от процедуры приобретения земельных участков. При наличии у продавца всех необходимых документов, а в частности выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) о регистрации доли в праве собственности на земельный участок вы можете заключить с ним договор купли-продажи земельной доли. Договор должен быть составлен в письменной форме и отвечать требованиям ст. 549 и 550 ГК РФ [3]. При этом договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении.
Право собственности на земельную долю переходит к покупателю только после государственной регистрации договора продажи. Для этого в государственную регистрационную палату по месту нахождения земельной доли с соответствующим заявлением должны обратиться участники сделки или их законные представители (представитель). Полномочия представителей должны быть подтверждены нотариально или удостоверены должностным лицом органа местного самоуправления.
Вместе с заявлениями в орган государственной регистрации передается:
1) сам договор купли-продажи земельной доли;
2) документы, которые подтверждают право продавца на земельную долю;
3) документы, которые подтверждают право покупателя на приобретение земельной доли (предоставлять не нужно, если право собственности лица, которое приобретает право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]);
4) квитанция об оплате регистрации.
При государственной регистрации договора государственным регистратором на нем делается специальная надпись, а возникновение у покупателя земельной доли права на нее удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав или выписки из Единого государственного реестра прав.
После совершения этих процедур собственник купленной земельной доли может совершать с ней сделки предусмотренные законодательством о земельных долях, в т.ч. выделить земельную долю в натуре и стать собственником земельного участка.
Передать в аренду земельную долю невозможно. В аренду могут быть переданы только сформированные земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе участки, находящиеся в долевой собственности (ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения [1]). Ст. 22 ЗК РФ [4] также не предусматривает возможности передачи в аренду долей в праве собственности на земельные участки.
Решение о предоставлении земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, а также условия договора аренды приминаются на общем собрании участников долевой собственности. Со стороны участников долевой собственности договор аренды земельного участка может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания совершать с земельным участком сделки без доверенности. При этом условия договора аренды должны отвечать тем, которые приняты решением общего собрания участников долевой собственности.
Бывают ситуации, когда отдельные долевые собственники не согласны передать земельный участок в аренду определенным с/х организациям или фермерским хозяйствам, а также не согласны с условиями договора аренды. В таком случае п.5 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения [1] предусматривает для участника долевой собственности, который не согласен с мнением большинства, единственный способ распоряжения своей земельной долей. Это выдел земельного участка в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распоряжение этим участком по своему усмотрению.
Если один из участников долевой собственности не согласен с договором аренды земельного участка и хочет выделить из общей собственности свой участок, то получать согласие арендатора земельного участка не нужно. В случае выдела отдельного земельного участка из общего имущества, которое находится в аренде, договор аренды по отношению к новообразованному участку прекращает свое действие.
Для справки: До 2003 г., фактически до формирования основной законодательной базы в земельной сфере – до принятия Земельного кодекса и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в России действовал Указ Президента РФ от 07.03.1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю». Согласно данному законодательному акту разрешалось передавать в аренду земельные доли.
С принятием Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения 24.06.2002 г. в его переходных и заключительных положениях было предусмотрено, что договоры аренды земельных долей, заключенные до начала 2003 г., должны быть приведены в соответствие с данным законом и правилами ГК РФ в течение восьми лет, то есть до начала 2011 г. На данный момент договоры аренды земельных долей не заключаются, заключаются только договоры аренды отдельных земельных участков.
Никаких премудростей. Обычные сделки в простой письменной форме. Договор купли-продажи подается на регистрацию перехода права собственности через любое МФЦ в Росреестр.
Если земельный пай не выделен и пайщиков до шести человек, то потребуются:
- сам договор купли-продажи;
- документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права других пайщиков на приобретение земельной доли.
Если земельный пай не выделен и пайщиков больше 5 человек, то потребуются:
- сам договор купли-продажи;
- документы, подтверждающие использование покупателем земельного участка (договоры аренды и т. п.), если покупатель фермер или сельскохозяйственная организация.
Если земельный пай выделен в самостоятельный земельный участок, то потребуются:
- сам договор;
- документы, подтверждающие соблюдение права субъекта РФ на преимущественный выкуп земельного участка.
Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности составляет:
- для не выделенного пая 100 рублей;
- для выделенного земельного участка 350 рублей.
Если до заключения основного договора был заключен предварительный договор, то представлять его в Росреестр не нужно и желательно не упоминать факт его заключения в условиях основного договора.
Если до заключения сделки, продающая сторона свое право собственности на земельный пай в ЕГРН не зарегистрировала, то в Росреестр обязательно нужно представить подлинники правоустанавливающих документов на земельную долю.
Сначала будет проведена регистрация права собственности продавца на земельную долю, а в дальнейшем переход права собственности от продавца к покупателю по заключенному договору.
Продажа без межевания
Статья 6 ЗК РФ устанавливает, что часть участка признается самостоятельным предметом для ведения земельных правоотношений. В соответствии с ГК РФ установлено, что земельные участки и их доли являются объектами гражданского товарооборота, но самостоятельными единицами не указываются.
В соответствии с актами ГК РФ, допускается передача только тех земельных наделов, которые имеют присвоенный кадастровый номер и определенные технические параметры. В противном случае стать владельцем части участка невозможно. Согласно статье 37 ГК РФ к продаже допускается только земля, поставленная на учет.
Правила и порядок присвоения кадастрового номера описаны в статье 1 ФЗ №28. В результате учета территории осуществляется определение характеристик и выдел доли из целого участка, производимый на основании полученных данных. Каждая выделенная территория имеет свой индивидуальный код, являющийся кадастровым номером. Статья 19 указывает, что постановка участка на учет возможна только при передаче полного пакета документов, в который входит акт о выполнении межевых работ.
Исходя из положений законодательных актов, ответ на вопрос о возможности продажи доли без межевания, строго отрицательный. Без проведения такой процедуры участок не будет выделен и не получит личный код для регистрации в кадастровом реестре. Только после межевания участок может передаваться в собственность другому человеку на основании договора купли-продажи.
Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний
В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.
Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.
Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.
Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.
Законодательная основа
Осуществление продажи земельной доли заключается в передаче права на часть участка. При этом новый участок не образовывается, а остается в тех же границах, что и был до заключения сделки.
Внимание! Порядок заключения договора купли-продажи регулируется следующими кодексами Российской Федерации:
- Земельным;
- Гражданским.
Стороны при совершении сделки должны соблюдать требование Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
При этом безусловно должны быть выполнены требования:
- статьи 37 ЗК РФ, в которой содержатся требования к условиям заключения договоров по продаже земельных участков, а также их долей;
- статьи 42 ФЗ РФ № 218, в которой определены особенности по государственной регистрации отчуждаемой доли;
- статьи 250 ГК РФ, которая указывает на преимущественное право покупки доли другими совладельцами участка.
Продажа доли в земельном участке возможна при условии:
- нахождения участка в общей долевой собственности нескольких лиц;
- принадлежности участка только одному собственнику.
Понятие и особенности земельной доли
Статья 15 Закона «Об обороте земель» рассматривает понятие земельная доля в качестве земли, которая получена в ходе приватизации сельскохозяйственных угодий. До момента, когда данный закон вступил в силу, особенность определения земельной доли заключалась в доли в праве общей собственности на земельные участки из земли сельскохозяйственного назначения.
Научная литература содержит споры об обязательственной (вещной) природе земельной доли. Право собственности, главным образом, трактуется в качестве вещного права, независимо от того, какое число субъектов общей долевой собственности обладает правом на любой земельных участков.
Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний
В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.
Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.
Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.
Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.
Как продать долю земельного участка сельхозназначения
На том, как правильно продавать участок, относящийся к категории земель сельхозназначения, стоит остановиться подробнее. В особенности, вас может интересовать порядок проведения данного процесса:
- Если перед вами стоит задача продать участок, относящийся к данной категории земель, то за девяносто дней до желаемого дня расчетов, потребуется в письменной форме известить исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о своем намерении осуществить продажу земли. В данном уведомлении также требуется указать точное месторасположение участка, срок и цену продажи. Подобное известие может быть предоставлено в орган власти лично или путем отправки заказным письмом с обязательным уведомлением о вручении;
- Если в течение одного календарного месяца после вручения этого извещения местному органу власти, вами так и не был получен ответ, в течение года вы сможете продать данную землю любому лицу;
- Если у вас в планах продать земельный участок по цене ниже указанной в извещении, требуется направить в государственный орган еще одно извещение с указанием новой стоимости.
На самом деле, на практике, органы государственной власти достаточно редко выкупают участки сельхозназначения в собственность.
При осуществлении продажи участка земли, относящегося к категории сельхозназначения, есть некоторые ограничения и нюансы, на которые требуется обращать свое внимание. К примеру, при осуществлении продажи доли участка без ее выделения, дольщик может передать ее только в собственность другому дольщику или человеку, использующему данную землю.
При этом стоит отметить, что продавец в такой ситуации не должен уведомлять других дольщиков о своем намерении продать участок.
Вопрос стоимости земельного пая сельхозназначения
Те, кто сталкивается с продажей земельного пая, часто задается вопросом о цене земельного надела.
Здесь отметим, что стоимость пая может быть совершенно разной по регионам. То есть, в одном крае можно продать пай по разным ценам — за 50 000 рублей, или за миллион.
Отчего же зависит цена? Прежде всего, от рыночной стоимости. Как у любой недвижимости, у участка будет кадастровая стоимость и рыночная. Обычно рыночная выше в несколько раз. Продавец может выставить любую рыночную стоимость, которая его устроит.
Также он может обратиться в специализированную компанию, вызвать оценщика, который определит, сколько будет стоить земельный пай. При оценке будут учитываться все технические характеристики.
Заметьте, что после проверки оценщика и получения результата, продавец все равно может выставить свою цену. По сути, на его решение ничто не повлияет.
Особенности продажи земли сельскохозяйственного назначения и их основные цели
- любого сельского производства;
- строительства дорог, расположенных внутри хозяйства:
- выпаса скота;
- здания, которые будут применяться для хранения какой-либо продукции;
- сенокоса;
- Строительные объекты, которые будут применяться для производства продукции;
- садоводства.
- Для ведения садоводства. Как правило, для такой цели земли используют различные садоводческие объединения и физические лица, которые занимаются введением личного хозяйства. Они расположены на территории коттеджных посёлков и сёл. Данные участки имеют как преимущества, так и недостатки. К преимуществам относится развитая инфраструктура. Главный недостаток заключается в ограничениях по различным габаритам строительных объектов. Также существуют нормы, которые регламентируют размер участков.
- Для ведения животноводства. Владельцами данных участков могут быть как физические, так и юридические лица. Их используют для ведения животноводства. Кроме этого, их можно применять для выпаса скота, а также сенокошения.
- Для огородничества.Собственниками данных участков являются граждане РФ. Они применяются для выращивания:
- ягодных культур;
- картофеля;
- овощных культур;
- других культур.
- Для перевода земель с/х назначения в другую категорию. На сегодняшний день все участки относятся к определённой категории. Однако часто возникает потребность в изменении категории:
- проведение коммуникаций;
- проведение магистралей;
- возведение промышленного объекта;
- расширение границ.
- строительство жилищного объекта;
- проведение дорог и т. д.
- Для строительства дачного хозяйства. Данными участками, как правило, владеют физические лица. Они используются для отдыха. Каждый владелец имеет право на строительство дачи. При необходимости можно прописаться на даче. При строительстве здания не нужно руководствоваться ограничениями по габаритам, а также особым назначениям.
- Для строительства усадьбы. Качественные земли сельхоз назначения можно использовать для возведения усадьбы. Сегодня такие участки в дефиците. Для того чтобы на участке можно было возводить строительные объекты нужно поменять вид разрешительного применения. Также можно поменять категорию.
- любые сельскохозяйственные земли, а именно: сенокосы, пастбища, залежи, пашни и зеленые насаждения;
- все постройки, возводимые на территории сельскохозяйственной земли (даже целый поселок, на практике, может размещаться на такой территории);
- любые объекты, возводимые для реализации нужд сельского хозяйства (к примеру, дороги, лесополосы, насаждения растений, защищающие земли от выветривания).
Соответственно, чтобы реализовать участок земли, относящийся к рассматриваемой категории земель, правообладатель участка обязан письменно известить полномочный региональный (либо муниципальный) орган о собственном намерении совершить продажу земли. В таком извещении продавца участка обязательно прописывается цена земли и иные существенные договорные условия.
Особенности разрешения на использование
Данное понятие было введено, для того чтобы собственники рационально пользовались участками. Каждое разрешение на использование подразумевает ряд правил и норм, которые регламентируются законодательством.
Государственные органы контролируют процесс выдачи данных разрешений.
- Земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства. Для того чтобы получить необходимое разрешение на применение нужно обратиться в местную администрацию, в которой зарегистрирован участок. Согласно действующему законодательству граждане РФ могут получить разрешение без предоставления участков.
- Для подачи заявления необходимо иметь на руках необходимый пакет документов.
- Земельный участок для ведения крестьянского хозяйства. Граждане, которые имеют в собственности участок, который используется для ведения крестьянского хозяйства могут получить разрешение на использование в соответствующих административных органах. Для получения разрешения необходимо подать соответствующие заявление и такие документы:
- заключение экспертизы;
- копию паспорта;
- набор, документов, которые подтверждают право собственности;
- кадастровую выписку.
- Для ведения личного подсобного хозяйства. Все владельцы участков, которые применяются для ведения личного хозяйства могут подать заявление в административные органы для получения соответствующего разрешения на использование. Получение разрешение осуществляется стандартным способом.
- Для ведения дачного строительства. Если вы владеете участком, на котором расположена дача, то вы можете получить необходимое разрешение на использование. Для этого необходимо посетить местную администрацию и Управление архитектуры. Сотрудники данных ведомств должны предоставить вам правила застройки. После этого нужно предоставить пакет документов.
Продать долю земельного участка
Также стоит отметить, что продавец должен самостоятельно известить письменно всех остальных дольщиков о своем прямом намерении осуществить продажу земельного участка постороннему лицу. Обязательно необходимо указывать в письменном обращении точную сумму продажи и прочие условия, на которых происходит продажа. Передать свою долю третьему лицу можно, только если все остальные участники откажутся от своего права на преимущественное приобретение участка.
Достаточно часто, на судебном заседании продавец не может самостоятельно доказать тот факт, что он занимался оповещением всех собственников этой земли о предстоящей продаже. Именно по этой причине, многие юристы рекомендуют продавцам уведомлять сособственников о продаже письмом или записать телефонный разговор между вами на диктофон. После этого, главная задача продавца – удостовериться, что он никак не ущемляет права всех членов своей семьи.
Оформление договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения
- бумаги, свидетельствующие о правах собственности на конкретную сельскохозяйственную территорию, подлежащую продаже;
- паспорта обеих сторон договора купли-продажи;
- бумаги из налогового органа, свидетельствующие об отсутствии долгов перед бюджетом муниципалитета;
- справка из кадастра;
- договор купли-продажи. Этот документ должен быть составлен в тройном экземпляре — для продавца, покупателя и регистрационного органа.
- высокая цена на покупку объектов, находящихся в пригороде;
- получение квалифицированной юридической помощи, т. к. нет юридических компаний, специализирующихся на предоставлении информации гражданам о покупке земель сельскохозяйственного назначения;
- трудности в подготовке документации для осуществления сделки купли-продажи, т. к. эти земли находятся под строгим наблюдением специальных государственных органов;
- в необходимости предлагать муниципалитету выкупить части земли.
Порядок продажи с/х земель
Продажа надела сельскохозяйственного назначения предполагает следующий алгоритм действий:
- Извещение муниципалитета (или иных органов МСУ) о продаже земли. Только при отказе администрации от покупки продавец имеет право продавать ЗУ физ. и юр. Лицам.
- Поиск покупателя. Найти покупателя можно, начиная от размещения объявлений в интернете, заканчивая обращениями в агентства, занимающимися продажей недвижимости.
- Подготовка, сбор необходимого пакета документации и согласование суммы сделки с продавцом. При формировании цены на ЗУ основывайтесь не на кадастровой стоимости участка, а на рыночной.
- Заключение договорных отношений.
- Регистрация сделки и всех её аспектов, указанных в вышеперечисленных статьях из ГК РФ.