Особенности сделки покупки и продажи квартиры с юридическими лицами. Как избежать рисков?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности сделки покупки и продажи квартиры с юридическими лицами. Как избежать рисков?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодателем допускается заключение сделок по продаже жилья между различными лицами. Возможна покупка квартиры юридическим лицом у физического лица. Продавцом жилья могут выступать и организации. Чаще всего они предлагают к продаже квартиры в строящемся жилье. От имени застройщика продажей квартир в новостройках обычно занимаются посредники. Продажу жилья от имени юридических лиц можно встретить и на вторичном рынке.
Схемы мошенничества и способы их избежать
Серые схемы, по которым работают мошенники на рынке продажи недвижимости, реализуются через подставные компании и подставных директоров. В результате могут быть выявлены случаи:
- Получение денег по предварительному договору купли продажи в полном объёме стоимости жилья, при моментальном исчезновении злоумышленников.
- Получение денег по ПДКП, оформленному на один объект и нескольких покупателей, с исчезновением мошенников до заключения основного договора.
- Заключение договора по поддельным документам или на не принадлежащее преступникам жильё, с исчезновением по пути в МФЦ.
- Подмена квартиры при составлении договора, путём внесения в ДКП другого адреса.
Для совершения сделки по купле-продаже квартиры и покупателю, и продавцу необходимо подготовить целый пакет документов. Юридическому лицу потребуется:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- копия устава;
- письменное доказательство того, что сделка не относится к крупным, либо согласие учредителей и акционеров на покупку жилой недвижимости;
- доверенность на представление интересов организации, если при подписании договора присутствует не учредитель, а доверенное лицо;
- паспорт или какой-либо другой документ, подтверждающий личность доверенного лица или руководителя.
Продавец подготавливает следующие документы, даже если собственник квартиры – юридическое лицо, а не физическое:
- паспорт либо учредительные документы (в зависимости от того, кем является продавец);
- документы, подтверждающие наличие у продавца права собственности на конкретный объект;
- правоустанавливающие документы;
- выписка из реестра о том, что квартира не имеет каких-либо обременений;
- правовая справка об отсутствии долгов по коммуналке;
- техплан и техпаспорт;
- справка о том, что в жилплощади никто не прописан;
- если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки;
- если собственность относится к совместно нажитой супругами, необходимо согласие на продажу каждого из них;
- доверенность на представление интересов (если вопросами продажи занимается не владелец квартиры, а другое лицо).
На рынке новостроек такая ситуация встречается сплошь и рядом. Девелоперы часто рассчитываются с различными подрядными организациями квартирами в строящемся доме. Здесь и экономия, и гарантия того, что подрядчики выполнят свою работу качественно и вовремя. Получается, что они в том числе и для себя стараются.
Также достаточное количество юридических лиц бывает и среди инвесторов, которые выкупают квартиры на стадии котлована с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Иногда их ожидания от аренды не оправдываются. И тогда неликвидные площади выставляются на реализацию.
На вторичном рынке тоже немало объектов, которыми владеют юридические лица. Обычно это компании, которые когда-то купили квартиры для своей хозяйственной деятельности. Например, для организации сети мини-гостиниц, салонов красоты или так называемых «тихих» офисов, работающих без привычного потока посетителей.
Кроме того, собственниками квартир могут быть закрытые паевые инвестиционные фонды, специализирующиеся на недвижимости. Как правило, они создаются либо под конкретные строящиеся объекты, либо для получения прибыли от сдачи различных объектов недвижимости в аренду.
Остановимся подробнее на процедуре оформления сделок с продавцом-организацией.
Первым этапом для покупателей должно стать изучение всей документации на самого продавца и предлагаемое к продаже жилье. Следует запросить для ознакомления учредительную документацию организации, выписку из ЕГРЮЛ, выписку на квартиру из ЕГРН, иные бумаги на жилье.
Для более компетентной оценки предоставленных бумаг не лишним будет привлечь юриста. Если никаких опасений изученные материалы не вызвали, то можно переходить к следующему этапу.
Далее важно грамотно составить все бумаги. При подписании следует проверить у явившегося от продавца лица наличие соответствующих полномочий. Помимо договора следует также составить и подписать акт приема-передачи квартиры. После оформления всех бумаг требуется пройти регистрацию перехода прав по сделке в Росреестре. Затем покупатель может произвести окончательный расчет с продавцом.
Если все процедуры соблюдены, то оснований для оспаривания сделки не будет.
Как минимизировать риски при подписании сделок с юридическими лицами
Сделки с квартирами юр. лиц требуют большей осмотрительности от покупателей.
Риски покупателя попасться мошенникам весьма велики. Поэтому перед покупкой следует провести тщательную проверку прав организации на ее осуществление. Лицу, желающему приобрести жилье у юр. лица стоит обратить свое внимание на некоторые моменты:
- нужно проверить является ли сама организация действующей, для этого можно запросить выписку из ЕГРЮЛ;
- далее важно проверить какие права у организации имеются на продаваемое имущество, чем они подтверждаются;
- требуется также выяснить соблюдена ли процедура принятия решения о продаже организацией;
- нужно проверить полномочия лица, которое собирается подписывать документы от организации;
- стоит установить отсутствие долгов за ЖКУ и жильцов в квартире;
- желательно проконсультироваться перед заключением сделки с опытным юристом.
При покупке квартиры, оформленной на юридическое лицо, также следует быть внимательным к вопросам оплаты по сделке.
Особенности покупки с привлечением ипотеки
Наиболее простым способом покупки квартиры в ипотеку у юридического лица является приобретение жилья у компании-застройщика, которая имеет партнерские отношения с банком. Такие компании реализуют квартиры как в уже построенных домах, так и в находящихся на разных этапах строительства. Несомненным преимуществом такой сделки является сведение рисков мошенничества со стороны продавца к минимуму, так как банк проводит тщательную их проверку.
Купить квартиру в недостроенном доме у юридического лица, которое не имеет партнерских отношений с банком, практически невозможно. Сделка на вторичном рынке возможна, но документы, скорее всего, будут проверять дольше, чем при покупке у физического лица.
Покупка квартиры у юридического лица требует большей осторожности и подготовки, чем приобретение ее у физического лица. Это объясняется большим наличием различных нюансов и тонкостей в документах. Поэтому подготовку к такой сделке лучше осуществлять со специалистом.
Как обезопасить себя при покупке квартиры — возможные риски
Покупка может считаться не действительной, если это признано в суде, в случае, если продавец на время осуществления сделки являлся недееспособным и сможет доказать данный факт в суде. Это достаточно высокий риск, связанный с тем, что покупатель имеет высокий шанс остаться и без квартиры и без денег, так как в таком случае вернуть средства ему будет некому. Также необходимо быть внимательным при заключении сделки, чтобы не попасть на крючок опытных мошенников и подетально прорабатывать все возможные нюансы.
После согласования сделки между покупателем и продавцом, сбора документов, трат времени и сил, банк без объяснения причин отказывает в выдаче средств, и владелец недвижимости остается ни с чем.
Продавец должен заранее определить, реально ли ему продать квартиру с ипотекой или не стоит ввязываться в такие сделки с продажей. Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.
- Выписать из квартиры зарегистрированных в ней лиц.
- Подготовить документы о переходе в собственность квартиры.
- Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете. Если же есть записи об учете, то на подписание сделки вызывается врач.
- Взять согласие на продажу у супруга, если квартира была приобретена в браке.
- Запросите справку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что недвижимость не имеет обременений и не находится в залоге.
- Узаконить перепланировку.
Кредит на квартиру неразрывно связан со стоимостью самой недвижимости. Иногда покупатель может просить продавца завысить сумму продажи в документах. Как правило, это делается в следующих случаях:
- Если есть подозрения, что банк не выделит ему необходимую сумму средств.
- Чтобы не оплачивать первоначальный взнос, которого у заемщика по всей видимости нет.
Если продавец не хочет быть обманутым, он не должен соглашаться на указание в договоре купли-продажи суммы, отличающейся от той, за которую его квартиру реально покупают. Не рекомендуется заключать фиктивные авансовые договоры и идти на поводу у покупателя.
Завышая стоимость покупаемой квартиры, будущий собственник берет на себя риски, что сделка вообще не состоится. Любые договоренности с оценочной компанией и осознанное использование недостоверных данных в договоре купли-продажи квартиры являются незаконными.
Если банку станет известно о мошенничестве, он разорвет договор и не предоставит кредит покупателю. Более того, кредитная история потенциального заемщика будет испорчена, учитывая его мошеннические действия, получить кредит в будущем станет практически невозможно.
Ипотека на покупку квартиры юридическим лицом
Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.
Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.
Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.
Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.
Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.
При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.
Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.
А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.
По Гражданскому Кодексу Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договорам купли-продажи обязаны осуществить процесс государственной регистрации. Данным процессом регистрации занимается Федеральная регистрационная служба кадастра и картографии.
Список документов обязан подаваться в регистрационную службу, принимающей решение о регистрации договора либо отрицательного решения в его регистрации в течение 10 рабочих дней с того момента, как был подан пакет документов.
Юридические лицо обретает права собственности на недвижимость лишь после того, как договор между юридическим и физическим лицом будет регистрирован в регистрационной службе.
Как уже было указано выше, для проведения сделки потребуется договор, проведение собрания и выписка из протокола о проведенном собрании. Лишь в этом случае может быть заключен договор о купле — продаже недвижимости. Кроме того, в качестве «согласия» возможно предъявление письменного заявления, которое составляется в произвольной форме каждым соучредителем.
Однако, стоит быть готовым к тому, что юридические лица могут использовать поддельные документы. Соглашение будет оформлено, деньги переданы, вроде, все идет по плану. Но спустя некоторое время, суд признает данный договор недействительным, и вы лишитесь договора о купле — продажи недвижимости и своих денег. Другая же сторона останется и с деньгами, и с квартирой.
Продажа квартиры юридическому лицу физическим лицом
Зачастую такое бывает, что квартиру хотят приобрести организации. Они приступают к поискам квартир через агентства или объявления. Чаще квартиры покупаются у физических лиц. Но ведь в современном мире часто за такими безобидными сделками скрывается обман. Как обезопаситься физическому лицу при продаже недвижимости юридическому лицу?
Какие нужны документы для покупки недвижимого имущества у физического лица:
- Паспорт покупателя.
- Регламент организации, которая покупает недвижимость у физического лица.
- Паспорт доверенной личности (если предприятие ведет деятельность через посредника), доверенность, протокол, который укажет полномочия представителя юрлица.
- Документ, который подтвердит право собственности на недвижимость.
- Кадастровый план на продаваемое жилье.
- Справка из жека.
- Справка из организации, которая ведет управление домом, об отсутствии задолженностей в коммунальных платежах.
Во время приобретения квартиры у физического лица либо маклера, довольно важно верно заключить соглашение. Однако, в данной ситуации может появиться проблема другого характера. Частное лицо, обычно, требует вносить залог, составляющий порой 40-50% от общей цены за недвижимость до того, как будет оформлено все документально и произойдет передача прав на недвижимое имущество.
Обратите внимание! Перед внесением денежных средств частному лицу обязательно удостоверьтесь, что недвижимость принадлежит данному человеку.
Как обезопасить свою фирму? Перед оформлением сделки требуется сделать заказ справки в органах регистрации о том человеке, который является владельцем квартиры. В данной справке будут указаны сведения об ограничениях и обременениях, находящихся на данном недвижимом имуществе.
Остановимся подробнее на процедуре оформления сделок с продавцом-организацией.
Первым этапом для покупателей должно стать изучение всей документации на самого продавца и предлагаемое к продаже жилье. Следует запросить для ознакомления учредительную документацию организации, выписку из ЕГРЮЛ, выписку на квартиру из ЕГРН, иные бумаги на жилье.
Для более компетентной оценки предоставленных бумаг не лишним будет привлечь юриста. Если никаких опасений изученные материалы не вызвали, то можно переходить к следующему этапу.
Далее важно грамотно составить все бумаги. При подписании следует проверить у явившегося от продавца лица наличие соответствующих полномочий. Помимо договора следует также составить и подписать акт приема-передачи квартиры. После оформления всех бумаг требуется пройти регистрацию перехода прав по сделке в Росреестре. Затем покупатель может произвести окончательный расчет с продавцом.
Если все процедуры соблюдены, то оснований для оспаривания сделки не будет.
Может ли ООО купить квартиру
Юридические лица с формами собственности – ООО, АО, ЗАО могут покупать жилую недвижимость. Запреты на подобные операции отсутствуют. Существует 2 варианта сделок:
- квартира приобретается у физ. лица;
- квартира покупается у юр. лица.
Жилплощадь может приобретаться для реализации следующих целей:
- для использования в коммерческой деятельности – имущество покупается для нужд компании и выступает основным средством, в отношении которого ведется соответствующий бухгалтерский учет;
- для использования в инвестиционной деятельности – например, для последующей перепродажи и получения прибыли; в этом случае помещение не будет считаться основным средством.
Особенности покупки квартиры у юридического лица
Действующее законодательство предусматривает определенный порядок проведения сделок с ценным имуществом для юридических лиц в форме обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ. Продажа жилой недвижимости такими юридическими лицами, как правило, относится к категории «крупные сделки». Крупной совершаемая сделка будет считаться в том случае, если цена реализуемого недвижимого имущества составляет более 25% от стоимости активов данного юрлица.
Особенностью покупки квартиры у юридического лица будет (как в случае и любой другой крупной сделки) необходимость проконтролировать уведомление о сделке всех участников общества (ООО или АО). Обычно, для этого генеральный директор составляет договор купли продажи между юрлицом и физлицом, уведомляет учредителей, согласовывает и подписывает договор исключительно после всеобщего одобрения подобной сделки. Соглашение учредителей, особенно если их в компании много, это «сдерживающий» фактор для руководителя, такая процедура помогает компании избежать убытков, а может даже риска банкротства.
Таким образом, покупая жильё у юрлица, вам стоит обязательно убедиться в том, что согласие на сделку получено от всех учредителей (для ООО) / акционеров (для АО), в противном случае такая сделка может быть аннулирована в судебном порядке и вы потеряете деньги, нервы и время.
Как составить договор продажи недвижимости между физическим и юридическим лицом
От правильности составления договора купли продажи у юридического лица зависит успех сделки и степень удовлетворенности сторон результатами.
Безопасность сторон обеспечивается юридической поддержкой, однако важно иметь общее представление, на что обращать внимание, что проверять в заключаемом соглашении, чтобы впоследствии не столкнуться с неисполнением условий договоренности или попыткой оспорить сделку.
Может ли ООО купить квартиру
Согласно российскому законодательству, в отношении коммерческих организаций не устанавливается запрета на приобретение недвижимого имущества как у других организаций, так и у физлиц.
Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС.
Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).
Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ).
Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью.
Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.
Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.
Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к.
воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа. Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене.
Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.
Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.