Как выйти из управляющей компании
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выйти из управляющей компании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Законные основания для смены УК
Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.
Какие могут быть основания для расторжения договора?
Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:
-
Истекает срок действия договора
В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;
-
Условия договора дают возможность расторжения
Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;
- УК не выполняет свои обязанности
Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);
- Смена способа управления домом
В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.
Сбор доказательств недобросовестности УК
Чтобы жильцы отказались от УК, к общему собранию активистам необходимо представить доказательства ее недобросовестных действий.
При выборе УК одновременно создается совет МКД. Председатель совета обязан не только контролировать качество оказываемых услуг, по и подписывать акты приемки проделанных работ, запрашивать сметы, документы об оплате строительных материалов. Именно председатель вправе направлять обращения в органы местного самоуправления о проверке деятельности и устранении нарушений со стороны УК.
Для этого собираются:
- заявления и жалобы граждан на управляющую организацию;
- результаты проверок по ним, оформленные актами;
- предписания жилищных инспекций;
- заключения надзорных органов;
- результаты прокурорских проверок и т.п.
В собранных материалах могут отражаться факты привлечения к административной ответственности сотрудников УО за выявленные недостатки и нарушения.
Чтобы понять, может ли дом отказаться от обслуживающей фирмы, необходимо знать требования, предъявляемые к качеству услуг ЖКХ. Они изложены в Приложении №1 Постановления Правительства РФ «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах» (№354 от 06.05.2011 г.).
Понятие ТСЖ и УК, в чем разница
В соответствии с п.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники многоквартирного дома по своему желанию могут выбрать один из следующих схем управления общим имуществом:
- самостоятельное выполнение этой функции самими жильцами (однако, в этом случае количество квартир не должно превышать 30 штук);
- создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
- привлечение сторонней управляющей компании (УК).
Итак, для многих многоэтажных домов особенно актуальны последние два варианта, а именно: создание ТСЖ или же привлечение УК.
Обычно, под ТСЖ (ЖСК, ТСН) подразумевается некоммерческое юридическое лицо, созданное путем объединения собственников квартир жилого дома для осуществления управления имуществом, находящемся в общей долевой собственности.
УК является коммерческой организацией, которая оказывает на платной основе услуги по управлению общедомовой собственностью жильцов многоквартирного дома. При этом осуществляет она свою деятельность на основании договора доверительного управления.
Для того, чтобы четко увидеть разницу между этими двумя вариантами управления, основные их характеристики можно отразить в виде таблицы.
| Критерий оценки | УК | ТСЖ |
| правовая форма | коммерческая организация | некоммерческое объединение |
| основная цель | получение прибыли | благосостояние жилого дома |
| порядок выполнения работ, связанных с обслуживанием дома | плановый характер | по мере необходимости, планирование по желанию ведут члены ТСЖ |
| отношение к общим средствам собственников МКД | не заинтересованы в экономии | экономия дополнительных средств находится в их интересах, так как высвободившиеся финансовые ресурсы можно направить на благоустройство общего дома |
| реакция на долги по коммунальным платежам | может перекрыть непогашенные суммы по ЖКХ за счет резервных средств | за неуплату следует незамедлительное отключение подачи ресурсов |
| уровень подготовки | работают профессионально подготовленные люди | решения принимаются жильцами дома, которые далеко не всегда обладают достаточным уровнем опыта и знаний в той или иной области |
| принятие решений | собственники квартир не всегда могут повлиять на деятельность УК | все решения принимаются на общем собрании большинством голосов |
Как видно из представленной таблицы, между УК и ТСЖ есть принципиальная разница. Причем каждая из этих форм имеет свои плюсы и минусы.
Процедура отказа жильцов от услуг управляющей организации
Право на расторжение договора с УК имеют только те граждане, которые являются законными собственниками своих квартир. Процесс прекращения отношений с управляющей компанией жильцами дома проходит следующие этапы:
- Формирование инициативной группы среди жителей дома. Ее члены запрашивают у УК отчет по ее работе. Если в нем имеются недочеты и претензии, то участники группы начинают вести разъяснительную работу с другими жильцами о необходимости смены компании.
- Подготовка предложения по смене УК.
- Проведение собрания, о котором заранее оповещаются все жители. По его итогам граждане голосуют за новую предложенную УК или иной вариант управления домом. Выбор в пользу конкретной компании будет считаться принятым, если за нее отдано 2/3 голосов.
- Составление жильцами договора с новой УК.
- Отправка уведомления в бывшую обслуживающую организацию о намерении прекратить с ней отношения.
- Передача сообщения о смене жильцами УК в банк.
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.
Расторжение отношений с УК – пошаговая инструкция
В любом многоквартирном доме имеется инициативная группа жильцов. Как правило, это старшие по подъездам, а также управдом, координирующий их работу, а также взаимодействующий с УК на постоянной основе. Именно на их плечи и ляжет подготовка к расторжению договора с обслуживающей организацией.
Первое, что им предстоит сделать, это собрать доказательства некачественной работы УК. Это могут быть:
- индивидуальные или коллективные жалобы жильцов (в письменном виде);
- акты о ненадлежащем состоянии элементов дома (коммуникаций, подъездов, крыши, отмостки и т.д.), составленные комиссионно инициативной группой в присутствии представителя УК;
- фотографии, видеоматериалы;
- копии журнала заявок аварийных служб;
- результаты оценки независимых экспертных компаний.
Расторжение отношений с УК – пошаговая инструкция
В любом многоквартирном доме имеется инициативная группа жильцов. Как правило, это старшие по подъездам, а также управдом, координирующий их работу, а также взаимодействующий с УК на постоянной основе. Именно на их плечи и ляжет подготовка к расторжению договора с обслуживающей организацией.
Первое, что им предстоит сделать, это собрать доказательства некачественной работы УК. Это могут быть:
- индивидуальные или коллективные жалобы жильцов (в письменном виде);
- акты о ненадлежащем состоянии элементов дома (коммуникаций, подъездов, крыши, отмостки и т.д.), составленные комиссионно инициативной группой в присутствии представителя УК;
- фотографии, видеоматериалы;
- копии журнала заявок аварийных служб;
- результаты оценки независимых экспертных компаний.
Если по работе УК проводились проверки администрацией района или прокуратурой, результаты этих проверок тоже нелишне будет приложить к делу.
Следующий шаг, который должна будет сделать инициативная группа – продумать новый способ управления домом. Перед тем, как отказаться от управляющей компании, стоит сразу подобрать варианты новых УК, либо продумать создание ТСЖ. Без управления многоквартирный дом оставаться не может, это нарушение жилищного законодательства.
Шаг третий – информационная работа с собственниками. Инициативной группе стоит провести поквартирный обход дома, разъясняя жильцам идею отказа от УК, и предъявляя обоснования этой идеи. Для этого придется запастись копиями действующего договора с УК, а также копиями документов, доказывающих наличие нарушений. К этому пакету прикладываем список новых управляющих компаний (или план создания ТСЖ, в зависимости от ситуации). На изучение информации можно отвести жильцам около недели.
Что будут делать жильцы после расторжения договора?
Как только УК проинформировала жителей о своём намерении отказаться от управления, собственники должны приступить к поиску другой подходящей организации. При этом необходимо оповестить органы жилищной инспекции, ОМС и СМИ.
Целью оповещения является проведение общего собрания, на котором будут решаться вопросы о выборе новой УК. На общем совете представители разных управляющих компаний могут предлагать свои кандидатуры.
При этом каждая заявка должна перенаправляться в ОМС, а также представителю собственников. Каждый кандидат должен грамотно проинформировать жителей о направлении своей деятельности и видах оказания услуг.
Важно: на совете жильцов должно присутствовать более 50% населения МКД. Именно они должны будут проголосовать и выбрать наиболее подходящую кандидатуру.
Если на совет явилось менее 50%, он автоматически переносится на другую дату. Если ни один из кандидатов УК не набирает по итогу голосования более половины (50%) голосов, то собрание также переносится на другой день. Если кандидат одобрен, далее идёт обсуждение всех нюансов и основных моментов, а после чего подписывается соглашение. Предыдущая управляющая организация должна передать полный пакет документов вновь избранной компании.
При этом передаётся отчётность по затратам и остатку средств на счетах собственников. После подписания соглашения о сотрудничестве копия остаётся у владельца, а оригинал остаётся в офисе действующей УК.
Предлагаем вам ознакомиться и с другими материалами наших экспертов об организации управляющей компании как бизнеса. Читайте о том, как создать УК и как ею грамотно управлять, что такое лицензия для управляющей компании и по каким причинам можно ее лишиться, как организовать бухучет и что нужно знать о доходах и расходах, а также как зарегистрироваться в ГИС ЖКХ, где пролегают границы ответственности управляющей компании и кто будет платить по счетам в случае банкротства УК.
Подводя итоги, можно отметить, что неуважительное и пренебрежительное отношение к управляющей компании может привести к расторжению договора. Поэтому лучше быть бдительными и действовать исключительно на основании заключённого соглашения с УК.
Расторжение отношений с УК – пошаговая инструкция
В любом многоквартирном доме имеется инициативная группа жильцов. Как правило, это старшие по подъездам, а также управдом, координирующий их работу, а также взаимодействующий с УК на постоянной основе. Именно на их плечи и ляжет подготовка к расторжению договора с обслуживающей организацией.
Первое, что им предстоит сделать, это собрать доказательства некачественной работы УК. Это могут быть:
- индивидуальные или коллективные жалобы жильцов (в письменном виде);
- акты о ненадлежащем состоянии элементов дома (коммуникаций, подъездов, крыши, отмостки и т.д.), составленные комиссионно инициативной группой в присутствии представителя УК;
- фотографии, видеоматериалы;
- копии журнала заявок аварийных служб;
- результаты оценки независимых экспертных компаний.
Если по работе УК проводились проверки администрацией района или прокуратурой, результаты этих проверок тоже нелишне будет приложить к делу.
Следующий шаг, который должна будет сделать инициативная группа – продумать новый способ управления домом. Перед тем, как отказаться от управляющей компании, стоит сразу подобрать варианты новых УК, либо продумать создание ТСЖ. Без управления многоквартирный дом оставаться не может, это нарушение жилищного законодательства.
Шаг третий – информационная работа с собственниками. Инициативной группе стоит провести поквартирный обход дома, разъясняя жильцам идею отказа от УК, и предъявляя обоснования этой идеи. Для этого придется запастись копиями действующего договора с УК, а также копиями документов, доказывающих наличие нарушений. К этому пакету прикладываем список новых управляющих компаний (или план создания ТСЖ, в зависимости от ситуации). На изучение информации можно отвести жильцам около недели.
- В договоре значится пункт об обязанностях управляющей компании следить за чистотой подъездов. Но работы не выполнялись, хотя деньги регулярно на эти нужды поступали на счет компании. Претензии жильцов никто не рассматривал.
- Ремонт управляющей компанией сделан некачественно, завышена стоимость работ и количество потраченных материалов в отчете перед собственниками.
- Не выполняется обещанный необходимый ремонт, допустим, кровли. Но при этом средства на ремонт собираются регулярно. При этом УК отказывается предоставлять информацию об использовании полученных денежных средств от жильцов.
- Нарушение нормативов на устранение срочных неисправностей. Например завышение тарифов, или длительное ожидание сотрудников.
Все нарушения нужно фиксировать документально. Такими доказательствами могут быть:
- копии обращений и жалоб жильцов;
- акты проверок работы УК другими организациями;
- акты фиксации плохой работы УК.
Особых оснований искать не нужно. Если не устраивает работа учреждения в сфере ЖКХ, этого достаточно. Расторжение может происходить в одностороннем порядке, когда:
- отказываются делать денежный перерасчет, если сумма в квитанции начислена неверно (например, за воду, отопление зимой);
- положенные по договору услуги не предоставляются (например, собирали деньги на ремонт кровли или крыши, замену стояка канализации, но они так и не были произведены или ежемесячно приходит счет на уборку подъезда, а вы ее делаете сами по очереди с соседями);
- не осуществляется вывоз мусора, баки переполнены, а УК ссылается на выходной;
- в ежемесячном счете появился долг, хотя вы все оплачивали;
- не хотят принимать отказ от навязанных услуг (домофон, если он не нужен и т.д.);
- неоднократно писали жалобы из-за регулярной протечки труб, низкой температуры в помещении, но никаких действий не было предпринято и прочие нарушения прав жильцов дома.
Стоит ли браться за дело?
Выгодно ли открыть управляющую компанию? Затраты на открытие УК, закупку оборудования окупаются за 2-3 года, но при условии, что управляющая компания будет обслуживать не один дом, а хотя бы 3-4 домами.
Для стабильного дохода желательно, чтобы УК работала с пятью домами. Постепенно можно увеличивать их количество, однако специалисты не советуют сразу набирать много домов, поскольку на их обслуживание сразу будет уходить много физических усилий и материальных затрат.
Совет тем, кто хочет открыть УК впервые: чем новее будет дом, тем лучше. Старые дома нуждаются в кропотливой работе: в них нужно менять трубы, канализацию, крышу, ремонтировать подъезды и т. д.
В новых домах таких проблем еще нет, поэтому в обслуживании они не приносят проблем. А своевременно делать косметический ремонт – это не такая уж и сложная задача.
Отказ от услуг УК: пошаговая инструкция
Решение принимается общим собранием собственников квадратных метров, расположенных в МКД. Данный орган также выбирает компанию, которой дом передается на обслуживание. Коллективное соглашение действует три года, однако, на практике данный период чаще сокращается до года.
Согласно ст. 162 расторжение отношений может быть связано с окончанием срока действия договора (п. 8.1) либо досрочным прекращением полномочий по требованию лиц, владеющих недвижимостью (п. 8.2). Последнее связано с несоблюдением уполномоченным органом взятых на себя обязательств.
Проще всего дождаться окончания действия коллективного соглашения и инициировать общее собрание, на котором будет принято решение о смене УК или переходе на управление ТСЖ. Данный шаг не потребует каких-либо обоснований. Однако иногда обстоятельства вынуждают переходить к активным действиям ранее обозначенного времени.
Отказ от сотрудничества в одностороннем порядке по инициативе группы жильцов должен производиться с соблюдением действующих норм. В частности, собственникам нужно осуществить подготовительные мероприятия. В их число входит сбор документальных доказательств получения некачественного обслуживания, организация собрания, уведомление УК о принятом решении.
Порядок регистрации в другой компании
Чтобы зарегистрироваться в новой УК, потребуется:
- Организовать группу жильцов для проведения собрания;
- Решить на встрече вопрос о том, какая организация будет оптимальной;
- Составить в ходе проведения собрания протокол.
Перед выбором новой компании необходимо изучить отзывы о ней в интернете, чтобы не попасть к мошенникам, а также ознакомиться с платными и бесплатными услугами, предоставляемыми ею.
Дополнительные особенности и нюансы
- Самостоятельно УК не может отказаться от управления домом. Она вправе только отменить курирование, а владельцы квартир сами примут итоговое решение. При инициировании УК судебного разбирательства возможно расторжение договора в понудительном порядке. При отклонении жильцов такого решения действие договора будет продолжаться, и ответственность за обязательства все так же будет нести УК.
- Если УК стала уклоняться от исполнения своих обязательств, то владельцы квартир вправе направить в суд жалобу, описав в ней поведение организации. В случае удовлетворения судом исковых требований владельцы квартир получат финансовую компенсацию.
- В том случае, если собственники квартир не смогли выбрать, что им делать дальше (обращаться к новой УК или создавать ТСЖ), то местные административные органы самостоятельно назначат новую компанию.