Покупка квартиры через посредника что это значит
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры через посредника что это значит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Клиенту может показаться, что помощь посредника не нужна, ведь деньги тратятся зря. С точки зрения покупателя это главный минус при сотрудничестве с посредником. Но пользуясь услугами риэлтора клиент не только экономит время, прежде всего, он избегает возникновения дополнительных расходов, связанных с покупаемой недвижимостью.
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Достаточно часто помимо основных покупателей на демонстрацию приходят и мошенники. Это позволяет собственнику лишиться драгоценностей и иных ценностей – все что лежит на показ. Именно поэтому перед показом собственник должен убрать подальше все ценности или наблюдать за действиями мошенников. Если на показ приходят сразу несколько людей, то не нужно допускать чтобы они ходили сразу в несколько комнат.
Потенциальный приобретатель:
- Уточняет технический план объекта недвижимости для возможности переделки по своему умыслу;
- Обращает внимание на состояние электропроводки, канализации и водопровода;
- Уточняет количество собственников, основания для приобретения права;
- Наличие и состояние балкона, какой вид простилается из окна, имеется ли парковочное место, достаточный ли напор воды.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
Что входит в обязанности риелтора
Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.
Дальше специалист действует исходя из конкретной задачи — в зависимости от того, покупка или продажа квартиры предстоит.
При продаже квартиры
- сравнительный анализ подобных объектов на рынке, предложение оптимальной цены
- создание спроса на объект
- разработка и проведение маркетинговой кампании
- проведение встреч и переговоров с потенциальными покупателями
- проведение сделки совместно с юридическим отделом компании
Кто еще обладает правом пользования жильем
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Почему собственник продает квартиру
Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в наследство, но жить в ней продавец не собирается. Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость. Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.
Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.
Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.
Как происходит сделка?
Когда все справки собраны, юридический отдел компании подготавливает договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры, учитывая нюансы конкретной сделки. Если соглашение требует нотариального сопровождения, то участники сделки отправляются к нотариусу, а от него – в Регпалату.
Срок регистрации договора в Росреестре занимает, как правило, от трех до семи рабочих дней.
После этого покупатель, продавец и посредник вновь встречаются в Регпалате, где получают на руки свои экземпляры договора купли-продажи и прикрепленного к нему акта. Дальше им остается только еще раз приехать на квартиру и удостовериться, что она в том же состоянии, что была на момент первого просмотра. Происходит передача ключей.
Виды договоров с риелтором
Договор с риелтором может называться по-разному в зависимости от цели, с которой его заключают: договор оказания услуг, агентский договор, эксклюзивный договор или договор поручения. Иногда из названия договора нельзя понять, к какому виду он относится, — тогда необходимо обращать внимание на обязанности исполнителя и предмет договора. Универсальных договоров нет, поэтому в разных фирмах разработана своя типовая форма.
Чаще всего на практике встречаются три вида договоров: договор возмездного оказания услуг, договор поручения и агентский договор.
Договор возмездного оказания услуг — самый простой и распространенный. Клиента не представляют по доверенности и не ставят дополнительных запретов, а просто оказывают платную услугу.
Если человек заключает такой договор, он не лишается права выдать риелтору нотариальную доверенность. По такой доверенности риелтор может совершать определенные действия по сделке. Однако такое сотрудничество будет ничем не оговорено, кроме самой доверенности.
Договор поручения заключают только в том случае, если риелтор будет действовать от имени клиента по доверенности. Например, клиент поручает купить для себя квартиру.
Агентский договор. Главное отличие от других договоров — в нем может быть прописано условие, что клиент не имеет права пользоваться услугами других риелторов и самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Если клиент нарушит это условие, он должен будет заплатить штраф.
ст. 1007 ГК РФ: ограничения прав принципала и агента
Для таких договоров риелторы еще используют название «эксклюзивный договор» и включают в него пункты со штрафами за самостоятельные действия. Чаще всего именно такой договор риелтор старается заключить с владельцем дорогой элитной недвижимости и включить в него условие о том, что ему должны передать ключи и документы.
Договор возмездного оказания услуг
На языке риелторов его еще называют «возмездник».
Стороны договора — заказчик и исполнитель. Исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услугу, а заказчик обязуется ее принять и оплатить. Расходы исполнителя при этом заказчик не компенсирует.
Хотя стороны и заключают договор, чтобы достигнуть определенного результата — приобрести, продать или арендовать недвижимость, — это удается не всегда. Если нужного результата нет, это не считается ненадлежащим исполнением договора — услуги риелтора все равно нужно оплатить.
Предмет договора — оказание комплекса услуг информационного, консультационного характера и юридическое сопровождение сделки.
В Ростовской области риелтор заключил договор возмездного оказания услуг с клиентом. В договоре был пункт, что если клиент купит квартиру без риелтора, то выплатит ему штраф в сумме двойного вознаграждения по договору — 180 000 Р . Риелтор нашел квартиру для своего клиента и тот даже заключил с продавцом предварительный договор купли-продажи, но позже продавец передумал и стороны отказались от сделки.
Через некоторое время клиент уже сам нашел объявление от продавца на «Авито» и купил эту квартиру, но без риелтора. Риелтор узнал об этом и подал иск: он хотел взыскать вознаграждение — 90 000 Р , штраф — 180 000 Р и неустойку — 11 700 Р , а всего 281 700 Р .
Суд не нашел оснований, по которым договор возмездного оказания услуг можно было бы признать агентским или эксклюзивным, поскольку заказчик не давал исключительного права на поиск квартиры риелтору. В итоге в пользу риелтора взыскали только сумму за оказанные услуги — 25 000 Р .
Когда услуги по договору исполнены, оформляют акт к договору возмездного оказания услуг.
Без акта можно обойтись, если указать в договоре, какой результат будет считаться его исполнением. Например, государственная регистрация права собственности.
Сегодня покупка квартиры через агентство — это удобный и вполне безопасный способ приобретения недвижимости. Безусловно, покупатель может осуществить покупку и самостоятельно, но, не обладая необходимым набором знаний в правовой области, гражданину будет крайне сложно совершить все необходимые действия.
Риэлторы занимаются поисками жилья, отсеивая ненужные варианты из большой массы предложений, проверяют юридическую чистоту сделки, занимаются необходимым сбором документов и оформлением права собственности клиента. Однако покупателю не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью.
Шаг 3. Расчеты за квартиру
При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.
Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.
Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.
Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.
После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.
После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.
Сделки с недвижимостью являются сделками повышенной ответственности и риска, так как связаны с большими деньгами. Расчет наличными — самый простой, но и самый рискованный способ. Обман может быть как со стороны продавца, так и покупателя. Продавец, принимая наличные, может нарваться на фальшивые купюры. Риск есть даже тогда, когда участники сделки порядочные люди. Деньги могут похитить у покупателя во время расчета или при транспортировке. Может случиться так, что сделку не зарегистрируют, а продавца, получившего деньги, уже нет.
Агентство недвижимости гарантирует безопасность взаиморасчетов сделки. Деньги сдаются в экспо-службу и тщательно проверяются и пересчитываются, что исключает фальшивые или испорченные купюры при расчете. Агентство несет полную ответственность за сохранность денежных средств до момента расчета. Эта услуга является бесплатной.
В назначенный день продавец, покупатель, юрист, риэлтор и при необходимости охрана в юстиции подписывают договор купли-продажи. Там же происходит и расчет. Таким образом, исключается какое бы то ни было мошенничество, рэкет и другие неприятности.
Вы, конечно же, можете купить квартиру без посредников и провести сделку самостоятельно, но стоит учесть, что профессионал решит ваш жилищный вопрос более качественно, юридически грамотно, безопасно и в максимально короткие сроки, чтобы в последствии вы не лишились своей квартиры из-за того, что не знали или не смогли проверить некоторые важные моменты.
Единственным плюсом в покупке квартиры без посредников является экономия средств за счет потери времени, сил и нервов.
Преимущества профессионального посредника:
— знание ситуации на рынке недвижимости и существующих на нем ценах;
— доступ в специализированные базы данных объектов недвижимости;
— работа напрямую с застройщиками и продажа квартир в новостройках;
— поиск и подбор квартиры с учетом всех ваших пожеланий;
— юридические услуги: подготовка необходимой документации, правильное и быстрое оформление документов, приватизация квартиры
— безопасность расчетов;
— страхование рисков;
— помощь ипотечных брокеров, которые помогут сориентировать в кредитных программах и получить ипотечный кредит на оптимальных для вас условиях.
Не рискуйте покупать квартиру без посредников, доверьтесь профессионалам.