Как провести общее собрание собственников дома?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как провести общее собрание собственников дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.

Шаг 2: сообщаем жильцам о месте и времени проведения собрания

---

Сообщение должно быть доставлено каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме, в том числе и представителям местной власти (если в доме имеется муниципальное жилье, сдаваемое внаем на основании договора социального найма) и вручено не позднее чем за 10 дней до проведения собрания. Как правило, эту миссию берут или должны взять на себя наиболее энергичные жильцы-собственники, которые обязательно найдутся в любом доме. Вместе с сообщением о месте и времени проведения собрания можно сразу же вручить и бюллетени для голосования.

Это необходимо на случай, если кто-либо из собственников жилья окажется недовольным результатами голосования и выбранной на собрании формой управления и постарается признать эти результаты недействительными. Например, станет утверждать, что не был оповещен о проведении собрания надлежащим образом, не принял участия в голосовании или просто подвергнет сомнению результаты голосования. У вас все будет задокументировано, и вы легко сможете отстоять принятое на собрании решение.

Сообщение (уведомление) о проведении общего собрания

Что должно содержать сообщение о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома?

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома указываются:

1. сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;
2. форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование, собрание в очно-заочной форме);
3. дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме очно-заочного голосования – время, дата начала и окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4. повестка дня собрания;
5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Кто может быть инициатором общего собрания собственников?

• Инициировать собрание может любой из собственников помещений в конкретном доме
• Помимо собственников с инициативой провести собрание может выступить управляющая организация, с которой заключен договор управления и которая соответственно осуществляет управление данным многоквартирником
• Также инициатором может выступить правление ТСЖ, если оно создано
• Кроме указанных инициаторов, созвать внеочередное собрание может ТСЖ, управляющая компания, ЖСК, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив, если к ним письменно обратятся собственники, которые имеют минимум 10% голосов от общего количества.
• Инициировать проведение собрания может и орган местного самоуправления, если собственники не смогли выбрать управляющую компанию.

ВАЖНО: инициатор собрания, несет все расходы по его проведению.

Как провести заочное голосование в многоквартирном доме?

Если было организовано проведение очного собрания, но отсутствовал кворум, тогда собрание может быть проведено в заочной форме.

Процедура заочного голосования в МКД говорит сама за себя, а именно, что собственники не присутствуют на собрании, а мнение выясняется у каждого собственника заочно.

Для проведения в такой форме голосования потребуется также сформировать повестку дня, уведомить собственников о месте, дате и времени проведения собрания, а также сообщить о повестке дня, о том, каким образом можно ознакомиться с информацией и материалами собрания. Поскольку собрание проводиться заочно, то в уведомлении помимо приведенной к указанию информации, также необходимо указать дату, когда завершается прием решений собственников, а также место и адрес предъявления решений.

Собственники оформляют при заочном голосовании письменно свои решения по поставленным вопросам. Решение собственника должно содержать:

• сведения о собственнике;
• информацию о документе, который подтверждает право собственности голосующего лица;
• решения по вопросам, указанным в повестке дня, которые могут быть выражены в форме «за», «против» или «воздержался».

Итоги голосования подводятся членами счетной комиссии, избранными на общем собрании.

Решение оформляется в форме протокола и доводится до собственников помещений.

Как проводится голосование в очной, очно-заочной и заочной форме?

Если собрание проходит в очной форме, оно начинается с регистрации всех присутствующих в реестре. Для начала голосования обязателен кворум, то есть присутствующие собственники должны иметь не менее 50% голосов. Далее собрание избирает председателя, секретаря и счетную комиссию. Голосовать можно только по вопросам, включенным в повестку. Оно может быть организовано с помощью бланков голосования или другими способами, например, поднятием рук.

При заочной форме голосование происходит с помощью бланков голосования, которые собственники передают до определенной даты по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.

В ходе очно-заочной формы собственник может лично прийти на собрание или проголосовать заочно.

---

Какие сведения должны содержать бланки для голосования?

Бланки для голосования обязательно должны содержать графы «за», «против» и «воздержался», а также сведения о проголосовавшем (ФИО, сведения о документе, подтверждающем право собственности) и подпись. Иначе бланк будет считаться недействительным.

---

Извещение о решениях общего собрания

После оформления результатов, о его результатах необходимо известить собственников, УК, ЖСК или ТСЖ и надзорные органы.

Подлинники решений и протокола не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания направляются в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖСК, при непосредственном способе управления домом – в орган жилищного надзора.

Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖСК в течение пяти дней с момента получения указанных подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном законом, направить их в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Собственники смогут получить копии представленных в надзорный орган документов по запросу.

Собственники МКД оповещаются о решении путём размещения сообщения в месте, определённом решением общего собрания.

Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений в МКД, в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании.

При наличии судебных споров по вопросу признания недействительными решений, подписанных законными представителями, суды исходят из презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений и, следовательно, подписания решений законными представителями несовершеннолетних, действующими в соответствии с требованиями статей 26, 28 ГК РФ.

Полномочия представителя недееспособного или ограниченно дееспособного собственника подтверждаются документом, выданным органом опеки и попечительства (ч.2 ст.29 ГК РФ).

Если собственником помещения МКД является юридическое лицо, то в силу ч.1 ст.53 ГК РФ, директор (иное лицо, определенное в учредительных документах) вправе принимать участие в голосовании без доверенности. При этом, директор должен подтвердить свои полномочия, например, выпиской из ЕГРЮЛ.

Во всех остальных случаях для участия в ОСС помещений МКД у представителей собственников должна быть доверенность. Согласно ч.2 ст.48 ЖК РФ, такая доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения МКД и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные); должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально. Основные требования к оформлению доверенностей установлены ст.185-189 ГК РФ.

Примерная форма доверенности на голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приведена в Приложении 2 к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31.07.2014 г. № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и Методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Согласно сложившейся судебной практике, суды исключают из подсчета голосов решения собственников, подписанные представителями собственников без доверенностей, а так же в случаях, когда доверенность оформлена с нарушением требований части 2 статьи 48 ЖК РФ и пункта 3 статьи 185.1 ГК РФ (Решение Ленинского районного суда г.Иваново от 19.09.2017, Решение Ступинского городского суда Московской области от 16.08.2017 Дело № 2-1409/2017, Решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 16.08.2017г по делу № 2-2143/2017г и т.д).

В соответствии с ч.3 ст.48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Это значит, что каждый собственник может голосовать только своей долей (метражом своего помещения). Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 29.05.2012 № 922-О, ч.3 ст.48 ЖК признана не противоречащей Конституции.

Как следует из системного толкования ст.37, 44, 48 ЖК РФ, и подтверждается позицией Минстроя РФ в письме от 5 октября 2017 г. № 35851-ЕС/04, собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования.

Зачастую помещения МКД находятся в совместной или долевой собственности. В соответствии со статьей 244 ГК РФ, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). В соответствии с ч.1 ст.28 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Если помещение в МКД находится в долевой собственности, каждый собственник доли помещения самостоятельно принимает участие в голосовании своей долей и заполняет отдельное решение (если голосование заочное или очно-заочное).

Так, Саратовский областной суд в апелляционном определении от 27.07.2012 №33-3710 пришёл к выводу, что из-за отсутствия кворума ОСС признано недействительным для выбора способа управления МКД. Суд сослался на тот факт, что некоторые участники голосования являются собственниками только по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилплощадь в доме. Но, как выяснилось, при проведении подсчёта голосов на ОСС их голоса были посчитаны без учёта долевой собственности.

Так же помещение может находиться в совместной собственности (без указания доли в праве) — часто встречается в квартирах, оформленных в собственность до 1997г. Согласно ч.1 ст.253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Позиции судов по вопросу голосования совместных собственников различны, при этом в последние несколько лет суды склоняются к выводу, что по смыслу ч. 2 ст. 253 ГК РФ, согласие всех участников собственности предполагается (Решение Норильского городского суда в районе Кайеркан г. Норильска Красноярского края от 17.07.2017 по Делу № 2-295/2017; Решение Октябрьского районного суда г.Томска 30.09.2015 года и т.д.).

Уведомление о собрании

В силу ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого проводится общее собрание, (либо уполномоченное им лицо) обязан направить всем остальным собственникам сообщение (уведомление) о его проведении.

В ч.5 ст.45 ЖК РФ перечислены сведения, которые необходимо указать в сообщении о проведении общего собрания собственников. В случаях, когда в сообщении о проведении ОСС отсутствует информация, перечисленная в ч.5 ст.45 ЖК РФ, результаты ОСС могут быть оспорены заинтересованными лицами.

Порядок уведомления собственников о предстоящем собрании может быть определен на ранее проведенных ОСС (например, путем вывешивания объявлений на информационных стендах.

Примерная форма сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приведена в Приложении 1 к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31.07.2014 г. № 411/пр. Собственники помещений должны быть уведомлены о предстоящем собрании не позднее, чем за 10 дней до дня его проведения.

Процедура проведения ОСС

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД регламентирован ст. 45 ЖК РФ.

Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр утверждены Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Частью 5.1 статьи 48 ЖК РФ предусмотрены основные сведения, которые при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование:

• сведения о лице, участвующем в голосовании;

• сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Уведомление собственников о проведении общего собрания

Перед проведением ОСС в МКД необходимо правильным образом уведомить собственников о предстоящем собрании. Для определения способа оповещения необходимо сделать запрос о предоставлении копии последнего принятого протокола ОСС в управляющей компании. В случае если это первое собрание собственников в доме, то необходимо известить собственников всеми предусмотренными Жилищным Кодексом способами и самостоятельно выбрать способ последующего уведомления.

Согласно ЖК РФ существуют два способа информирования собственников о предстоящем собрании: рассылка заказных писем (Почта России) с оповещением собственников или размещение уведомлений на входных группах жилого дома (на всех подъездах, на информационных стендах и в лифтах).

Особое внимание стоит уделить тому, что согласно ЖК РФ объявление о предстоящем собрании необходимо анонсировать не позже чем за 10 (десять) дней до начала очной части собрания.

Практика проведения общего собрания собственников многоквартирных домов

При проведении собрания на практике возникает множество обстоятельств, которые мешают проведению и тем самым нарушают действующее законодательство (ЖК РФ):

— управляющая компания (УК, УО) различными способами пытается помешать проведению внеочередного собрания в случае, если на повестке дня рассматривается ее смена;

— формируется активная группа из жильцов дома, мешающая проведению общего собрания;

— принятые решения собственников могут быть обжалованы в суде (например, при несоблюдении правил проведения очной части собрания или фальсификации решений);

— агитация лидерами общественного мнения среди большинства жильцов против голосования или по принятию отрицательного решения относительно повестки дня;

Мы рекомендуем не заниматься попытками самостоятельного проведения ОСС в МКД, а доверить эту процедуру НАШЕЙ организации, имеющей необходимый практический опыт. Учитывайте то, что при изначальном непрофессиональном подходе повторное проведение собрания будет организовать значительно сложнее или невозможно в связи со сложившимся негативом со стороны жильцов.

Зачем нужен реестр собственников помещений в МКД?

Этот документ необходим будет для уведомлений собственников помещений о проведении ОСС, для проведения регистрации собственников, принявших участие в ОСС, а также для подведения итогов голосования.

Инициативная группа, занимающаяся подготовкой общего собрания, должна, прежде всего, выявить всех собственников помещений в доме. Другими словами инициативная группа должна убедиться, что лицо, принимающее участие в общем собрании является собственником помещения именно в этом МКД и может подтвердить это правоустанавливающим документом на данное помещение, а также может удостоверить свою личность путем предоставления соответствующего документа.

Безусловно, не все собственники предоставят Вам свои персональные данные, а также номер свидетельства о праве собственности на помещение. Не огорчайтесь – в листе голосования им все равно придется указать эти

данные или не голосовать вовсе, исключив себя из процесса принятия решений по управлению домом.

Какую информацию должен содержать реестр собственников?

Реестр может содержать следующую информацию:

• общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД, у которых есть собственники (не путать с общим имуществом!);
• режим права собственности на каждое помещение (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.) в доме и площадь, принадлежащая каждому собственнику(индивидуальная, общая совместная или общая долевая), т.е. количество голосов, принадлежащих собственнику такого помещения;
• имя собственника, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение. Тогда при подсчете голосов собственников, принявших участие в собрании, у Вас не будет проблем;
• имя (наименование) представителя собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо собственник имеет своего законного представителя);

Какие документы необходимы для проведения общего собрания собственников в МКД?

Примерный перечень документов, который должны подготовить инициаторы общего собрания:

1. Уведомления каждому собственнику о проведении ОСС в МКД.
2. Лист регистрации вручения уведомлений о проведении ОСС в МКД.
3. Лист регистрации вручения решений собственникам в МКД.
4. Сведения о собственниках в МКД (реестр собственников).
5. Схема распределения долей в многоквартирном доме.
6. Лист регистрации собственников в МКД, присутствующих на очном (очно-заочном) собрании.
7. Решения собственников в МКД, которые необходимо вручить каждому собственнику под роспись в листе регистрации вручения решений собственникам.
8. Проекты документов, которые должны быть рассмотрены и утверждены на ОСС (договор управления МКД, Устав ТСН/ТСЖ, смета доходов-расходов ТСН/ТСЖ и т.п.).
9. Проект протокола ОСС в МКД.

Как проводится заочное голосование собственников жилья опросным путем

Если собрание собственников жилья не состоялось по причине отсутствия кворума, проводить собрание повторно вряд ли имеет смысл. Тогда и проводится заочное голосование. А опросный путь предполагает следующий порядок.

Повестка собрания остается такой же (как и при попытке провести собрание путем очного голосования). Каждому собственнику направляется сообщение, в котором помимо повестки должны быть указаны: дата и время, когда оканчивается прием сообщений собственников по вопросам, поставленным на голосование, адрес, куда такие решения должны быть переданы, как и где ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании, инициатор собрания и его контактные телефон.

Собственники жилья в доме принимают решения по каждому вопросу – за, против, воздержался. Бланк решения содержит сведения о лице, которое проголосовало, о документе на право собственности такого лица. Подается по адресу, указанному в сообщении и счетная комиссия проводит подсчет голосов.

Как принимать решения на собрании собственников многоквартирного дома

Главным итогом всего голосования будут принятые решения. Как принимать решения на собрании собственников многоквартирного дома? Для проведения голосования каждому собственнику должен быть выдан опросный лист, на котором должны быть указаны фамилия, имя, отчество собственника, сведения на основании которых он является собственником помещения в доме и вопросы повестки дня с вариантами ответов «за», «против» или «воздержался». Голосовать по каждому вопросу можно только один раз.

Все решения на общем собрании собственников многоквартирного дома принимаются большинством голосов, за исключением некоторых статей Жилищного Кодекса, когда решение будет считаться принятым, если проголосовало не менее двух третей голосов от общего количества голосов в доме:

• Это все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, его формированием, открытием специального счета, определением перечня работ и т. д.
• По реконструкции многоквартирного дома, например, строительстве пристройки в дому;
• В целях получения займа или кредита для проведения капитального ремонта
• Об использовании земельного участка многоквартирного дома
• Об использовании общего имущества дома, например, размещения рекламных конструкций на фасаде дома.
• О наделении полномочий совета многоквартирного дома на принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома
• О наделении председателя совета многоквартирного дома различными полномочиями, указанными в статье 161.1 ЖК РФ. В этой статье указано, что председатель совета многоквартирного дома имеет различные полномочия, в случае, если общее собрание наделило этими полномочиями, кроме тех, которые может решать только общее собрание многоквартирного дома.

Решения собственников является официальными документами, подтверждающими итоги голосования.

Полномочия общего собрания собственников жилья

К полномочиям ОС совладельцев помещений в МКД, согласно нормам ЖК РФ, отнесены первичные, а также наиболее весомые аспекты управления жилым домом с большим количеством квартир.

Такие вопросы должны определять политику управления подобным домом на значительные по длительности периоды времени.

В компетенцию общего собрания совладельцев помещений многоквартирного дома входят:

• Избрание способа для управления МКД (регламентируется пунктом 4 части 2 статьи 44, а также частью 3 статьи 161 ЖК РФ);
• Установление договорных условий по управлению многоквартирным домом (регламентируется частью 1 статьи 162 ЖК РФ);
• Согласование и принятие решений по отказу от выполнения соглашения по управлению многоквартирным домом, при условии, что управляющая организация со своей стороны также не исполняет условий такого договора (регламентируется частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ);
• Принятие решений относительно передачи общедомового имущества совладельцев помещений МКД для использования другими лицами (регламентируется частью 4 статьи 36 ЖК РФ);
• Решения касательно реконструкции МКД (включая его расширение либо же надстройку), строительства построек хозяйственного назначения, а также иных сооружений, зданий и строений;
• Решения относительно капитального ремонта общедомового имущества в МКД, а также касательно использования средств из фонда на капитальный ремонт (регламентируется пунктом 1 частью 2 статьи 44 ЖК РФ);
• Решения по выбору порядка формирования фонда капремонта, объемам взносов на капремонт по части увеличения размеров таковых относительно установленным минимумам для подобных взносов. Кроме того, решения по определению минимального размера фонда для капитального ремонта в плане превышения минимально установленного размера такового;
• Решения относительно выбора того лица, которое будет уполномочено на открытие спецсчета и будет проводить операции со средствами на данном специальном счете;
• Принятие решений касательно получения ТСЖ или ЖСК, жилищным кооперативом или же другим кооперативом потребительского направления, организацией управления или же собственниками, управляющими МКД в непосредственном самостоятельном порядке, займа или кредита для осуществления капитального ремонта общедомового имущества МКД, а также решений по определению основных условий и позиций договора кредита или договора займа, касательно получения этими лицами гарантий, поручительства по кредиту или же займу, а также относительно условий получения указанных гарантий, поручительства;

Как проводится заочное голосование?

Порядок проведения заочного опроса строго регламентирован нормами законодательства. Несоблюдение этого порядка будет признано в суде основанием для отмены принятого на таком собрании решения.

Сообщение о проведении заочного голосования обычно объявляется сразу же после неудачной попытки очного сбора. Если первый раз кворум не был собран, второй раз пробовать проводить собрание в очной форме нецелесообразно.

Заочная форма голосования намного удобнее для самих собственников квартир. Проводятся такие собрания в бумажной или электронной форме через ГИС ЖКХ.

Причём на голосование в заочной форме отводится определенный период, достаточный для того, чтобы спокойно обдумать рассматриваемый вопрос без давления со стороны других собственников.

В очном голосовании некоторые жильцы могут активно выражать свою позицию, тем самым склоняя к своему решению других жильцов. Заочная форма с этой стороны является более справедливой и непубличной.

Похожие записи:

• Вид на жительство: правила получения для граждан Таджикистана
• Авансовый платеж по УСН за 1 квартал 2023 срок уплаты
• Как легко сдать теорию в автошколе в 2023 году