Стоит ли покупать апартаменты за и против

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли покупать апартаменты за и против». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов. По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).

Проблемы с достройкой объектов

По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.

«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.

Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты. Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.

«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.

Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. «По нашим подсчетам, с 2013 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные. При этом апартаменты всегда занимали меньшую долю на рынке. К примеру, сейчас доля апартаментов (по числу лотов) составляет порядка 22%, при этом по числу банкротств занимает половину рынка», — отметила она.

Главная проблема апартаментов — это отсутствие гарантий для покупателей, если продажи ведутся не по ДДУ, без открытия эскроу-счетов, говорят эксперты. Нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам лазейку — продавать «нежилье» с использованием других форм договоров: предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования и прочих. «Такие соглашения не регистрируются Росреестром, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж, а также не может рассчитывать на возврат средств через эскроу-счет. Поэтому очень важно приобретать апартаменты именно по ДДУ», — отметила Виктория Кирюхина.

При покупке апартаментов, так же как и любой другой недвижимости, необходимо проверять юридическую чистоту сделки: кто и как строил, как апартаменты переходили из рук в руки, нет ли наследников и скрытых претендентов и т. д. Сделку целесообразно проводить безопасно — через ячейку либо с использованием аккредитива, так как лишняя осмотрительность никогда не помешает, добавила Наталья Тарасова.

«Особенно тщательно необходимо проверять техническую достоверность покупаемого помещения: запросить кадастровый паспорт помещения, поэтажный план, паспорт БТИ, проектную документацию, чтобы удостовериться, что приобретаются именно те апартаменты, которые вам показывают. При сложности в определении можно привлечь кадастрового инженера», — посоветовала юрист.

Плюсы и минусы апартаментов

Коротко о преимуществах апартаментов:

• Цена на 15−30% ниже стоимости квартир. Максимум выгоды можно получить на этапе строительства объекта, но есть риски.

• Удачное расположение. Обычно ЖК с апартаментами строят в районах с развитой транспортной доступностью. В шаговой доступности всё, что нужно для комфортной жизни: торговые центры, салоны красоты, кафе и рестораны.

• Доходность от аренды выше. Годовой доход от долгосрочной аренды апартаментов составляет до 9%, у квартир показатель ниже — до 7%. Доходность от краткосрочной аренды апартаментов — от 10%, а квартиры — от 8%.

• Продуманная планировка. Застройщики грамотно продумывают планировку. Поэтому даже при небольшой площади помещения можно организовать комфортное место для жизни.

Теперь о минусах:

• коммунальные платежи выше, чем в квартирах на 30%;

• налог для собственников — 2% от кадастровой стоимости;

• нельзя прописаться;

• закон о тишине не действует;

• в соседних помещениях могут находиться офисы;

• застройщик не обязан строить детские сады, школы, больницы;

• нельзя получить налоговый вычет, кроме вычета по процентам.

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Преимущества апартаментов

1. Более низкая цена

Разница в цене между обычными квартирами и апартаментами составляет около 10-15%, хотя в некоторых случаях может достигать и 30%.

Однако в условиях падения доходов населения возрастает предложение недорогого традиционного жилья, благодаря чему разница в стоимости между апартаментами и обычными квартирами снижается.

2. Свобода планировочных решений

Довольно жёсткие требования к планировке и перепланировке для обычных квартир к апартаментам не предъявляются, что вытекает из их правового статуса (нежилые помещения). В частности, в апартаментах нет разграничения на жилые и нежилые зоны, что позволяет организовать помещения различного назначения практически в любых частых апартаментов.

Для сравнения, санузлы и мойки в традиционных квартирах должны размещаться в определённых местах. Есть постановление, запрещающее перенос санузла или кухни на место в квартире, расположенное над жилыми помещениями соседей снизу.

3. Освобождение от налога на имущество в случае использования апартаментов в качестве мастерских, ателье и студий

Согласно пп. 14 п. 1 ст. 407 Налогового кодекса РФ, физические лица, использующие апартаменты исключительно в качестве мастерских, ателье и студий, освобождаются от уплаты налога на имущество.

Главный и основной плюс такого типа недвижимости — цена. Апартаменты в среднем на 15–20% дешевле квартир и часто отличаются отличной инфраструктурой: застройщику выгодно сдавать площади в том числе компаниям. У вас прямо в подъезде может оказаться офис, несколько магазинов и коворкинг. Для многих людей это скорее плюс, чем минус.

Как правило, современные апартаменты возводят на месте бывших фабрик и заводов, которые ранее были градообразующими предприятиями. Эти помещения находятся в центре города. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.

Коммерческая недвижимость может стать выгодным вложением. Банки рассматривают апартаменты как вариант залога для получения кредита или ипотеки, при этом само помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям. Владельцы зданий часто предоставляют гостиничные услуги жильцам, что особенно ценят занятые деловые люди, которые не хотят заниматься бытом.

Основные причины купить апартаменты в 2021 году

Стоимость. Покупка недвижимости в апарт-комплексах обойдется дешевле, чем в жилых. В целом, апартаменты — хороший выбор для тех, кому не важна прописка и социальная инфраструктура, но требуется удобное расположение и относительно невысокая стоимость. Семьям с детьми стоит рассматривать квартиры.

Расположение. Зачастую апарт-комплексы находятся в более привлекательных районах Москвы, где нельзя построить жилой комплекс, а гостиничный или торговый — можно. Например, ближе к центру, где нет места для масштабных комплексных застроек с необходимой городской средой, но есть участок земли под гостиницу.

Инвестиции. Апартаменты выгодно покупать для сдачи в аренду — их цена ниже квартир, поэтому они быстрее окупятся и начнут приносить прибыль. Кроме того, их можно купить на котловане и заработать на росте стоимости после сдачи.

Перспективы перевода в жилье. В 2021 году планируется принять новый закон, который прояснит статус апартаментов. На них будет распространяться Жилищный кодекс, и они фактически приравняются к квартирам в жилых домах.

• Как и у квартир, присутствуют все блага цивилизации: вы можете пользоваться интернетом, имеется водопровод и отопление, видеонаблюдение.
• Покупка такой недвижимости обойдется гораздо дешевле, нежели приобретение квартиры.
• Расположение комплекса зачастую наблюдается близко к центру, что имеет несомненный плюс.
• Интересная, необычная планировка и большая площадь. Ведь в основном апартаменты перестроены из офисов и нежилых зданий, в итоге имеются очень высокие потолки.
• Возможность сделать жилище уникальным. В отличие от стандартной квартиры, с массой ограничений в перепланировке, здесь вы можете дать волю фантазии. Воплотить в жизнь самые замысловатые дизайнерские решения. Единственным условием будет, сохранить целостность здания.
• В коммерческих целях, комплексы часто обустраивают автопарковками. Благоустраивают и облагораживают территорию вокруг здания.
• Владелец может сдать свою жилплощадь в аренду, не бегать по агентам, а воспользоваться услугами управляющей компании. Это гораздо выгоднее, если бы вы были арендодателем квартиры.
• В больших мегаполисах на такой формат жилищного фонда мода у молодежи и творческих людей.

Мы выделили основные преимущества покупки апартаментов, хотя о плюсах долго можно рассуждать. Большим достоинством обозначается возможность быстрого заселения на собственную жилплощадь. Как только владелец получит заветные ключи, он тут же может переехать на свою новую жилплощадь. Жильцы получат необходимую медицинскую помощь, места в детсадах и школах.

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Многие знают об обязательном для рынка недвижимости правиле трех «л»: локация, локация и еще раз локация. Грамотный выбор местонахождения объекта при покупке апартаментов – это также исключительно важная составляющая дохода.

Например, апарт-отель, расположенный в спальном районе, будет интересен прежде всего студентам или временным работникам. Такой вариант подходит для долгосрочной аренды, которая приносит стабильный, но небольшой доход. Если же комплекс построен в центре города либо в иной элитной локации, то он будет привлекателен для туристов, в том числе иностранных. Это даст возможность для получения более высокой прибыли.

«Если вы покупаете апартаменты в отдаленном районе, то, что бы ни утверждали продавцы, сдавать вы их будете, скорее всего, в „долгосрок“. А это гораздо дешевле, чем посуточная аренда. Многие девелоперы оптимистично считают свои апарты потенциальным средством размещения для краткосрочного проживания. К этим обещаниям нужно подходить критично. И смотреть на способность данного проекта привлекать именно туристов, а не постоянно проживающих резидентов», – посоветовала Светлана Кузьменко.

Санкт-Петербург – город туристический, и значительная часть апартаментов строятся для гостей. Если управляющая компания работает профессионально, сотрудничает с сайтами-агрегаторами (Booking, Airbnb и т. д.), то поток туристов будет всегда. Кстати, росту спроса на апартаменты теперь способствует и еще один фактор – запрет гостиниц и хостелов в жилых домах, вступивший в силу с 1 октября 2019 года.

• Один из существенных недостатков, недвижимость имеет статус нежилого помещения. Такой нюанс повлечет за собой проблемы с пропиской. Даже если вы приобрели в собственность такую жилплощадь и на протяжении всего времени на ней проживаете, зарегистрироваться на постоянной основе здесь вы не можете. Есть единственный выход из положения, если апартаменты расположены в гостинице, можно оформить временную прописку, сроком на пять лет. Этим вариантом в последнее время все чаще пользуются застройщики и владельцы.
• Большие налоги. Так как апартаменты не относятся к жилому фонду, налоговый сбор с них получить нельзя. В итоге налоги берутся по очень высокой ставке, что гораздо превышает налогообложение с квартир.
• Бытовые условия. Из-за того, что к зданиям не предъявляют строгих требований, владельцы могут испытывать некий дискомфорт. Из-за тонких перегородок с соседями, снижается качество шумоизоляции. Недвижимость могут использовать в качестве мастерских, студий, что повлечет за собой определенные неудобства для соседей. Или, например, близкорасположенные здания, могут способствовать плохому освещению.
• Незащищенность законом. Если у жильцов набежали какие-либо долги за коммунальные услуги, им могут отключить блага цивилизации без всякого предупреждения.
• Коммунальные услуги. Тарифы за пользование услугами устанавливает управляющая компания, владельцы никак не могут повлиять на их стоимость. Таким образом, коммунальные услуги выше, чем в многоквартирном доме.
• Инфраструктура. Поскольку апартаменты не имеют статуса многоквартирного дома, компания не несет перед собственниками никаких обязательств. Будет ли благоустроена территория, построена детская площадка, выложена тротуарная плитка, зависит только от застройщиков.

Для покупателя вкладываться в апартаменты – пока выгодно

Большинство экспертов рынка недвижимости считают, что инвестиции в апартаменты на настоящем этапе – оправданны. В первую очередь, это связано с их ценой. На стадии строительства данное жилье на 10-20% дешевле обычного, а после сдачи объекта в эксплуатацию может серьезно подорожать, особенно в условиях грядущей «легализации». Если же делать ставку на постоянный пассивный доход, то апартаменты как инструмент получения прибыли – почти идеальны. По расчетам гендиректора группы девелоперов «PLG» Марины Павлюкевич, из апартаментов можно извлекать доход 8-16% в год, что значительно больше, чем по банковским вкладам.

Все дело в том, что для среднего арендатора, не имеющего перспектив прописаться на жилплощади, по сути – нет разницы между обычной квартирой и апартаментами. Данный факт естественным образом учитывается рынком и цены на аренду объектов обоих типов в наши дни практически одинаковы. Другое дело, что при покупке апартаментов необходимо с особой тщательностью проверять репутацию застройщика, а главное – документы на строительство, советуют опытные девелоперы. Например, если недвижимость приобретается в инвестиционных целях, самым приемлемым вариантом станет апарт-комплекс, изначально имеющий статус гостиницы. Как показывает практика, у подобных объектов никогда не отзываются разрешения на строительство, а отельный статус позволяет получать стопроцентно законный доход от аренды «квартир-номеров».

С чем придётся столкнуться при покупке квартиры в новом доме

1. Порядочность застройщика – особенно важна, когда подписываются договора с дольщиками. Поэтому рекомендуется заранее проверить ипотечную аккредитацию выбранной СК в банках-партнёрах, изучить сайт застройщика, почитать форумы, отзывы, рекомендации. Если у компании возникают финансовые трудности, то стройка может быть «заморожена» или вообще остановлена. В этом случае вложенные деньги придётся возвращать только через суд, который может длиться не один год (если владелец стройки «таинственно» исчезает). Снизить такие риски поможет оценка документов компании экспертами (риэлторами, юристами).
2. Наличие средств на ремонт — является необходимым для тех, кто решил стать владельцем квадратных метров в новостройке. По современным технологиям такие дома сдаются на стадии черновой отделки, когда в квартире установлены окна, двери, батареи и сделана разводка коммуникаций (канализации, газа, электричества). Бетонные стены, потолки и полы просто выровнены (в лучшем случае), поэтому требуют дополнительной штукатурки и облицовки.
3. Пейзаж стройки из окна. Именно такую картину наблюдают первые жильцы, которые заселились в дом. Новостройки сдаются секциями, поэтому соседний подъезд может ещё достраиваться, во дворе будет лежать стройматериал и находиться спецтехника. С этим придётся мириться до момента окончательного завершения строительства ЖК и полноценного обустройства дворовой территории.

Похожие записи:

• Не остановка по требованию сотрудника ГИБДД штраф какой в 2023 году
• Куда платить взносы от несчастных случаев в 2023 году Калининград
• Виды деятельности на патенте в 2023 году для ИП в Свердловской области