Администрация переводит земли сельхозпроизводства в сельхозугодьях

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Администрация переводит земли сельхозпроизводства в сельхозугодьях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).

Как можно использовать сельхозугодья

Такие земли могут быть заняты:

• внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
• водными объектами;
• зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
• сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.

Ответственность за использование земельного участка не по назначению

Земли сельхозназначения относятся к стратегическим объектам государства, являясь основой экономического благополучия страны и каждого региона в отдельности. Поэтому эффективное и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения является одной из важнейших задач, стоящих перед собственниками таких наделов.

Если владелец участка допускает нецелевое использование земельного участка, то он может быть подвергнут административному наказанию (ст. 8.8 КоАП РФ). Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости земли:

• для граждан и ИП — от 0,1% до 0,3% стоимости участка, но не менее 2 000 руб.;
• для юрлиц — от 1% до 6 % стоимости участка, но не менее 100 000 руб.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022

Чаще всего с/х земли пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов, с правом присвоения почтового адреса и регистрацией по месту жительства. В этой связи отметить следующее.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – это вид разрешенного использования земельного участка. Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. То есть, фактически необходимо осуществить перевод земли сельхозназначения не в ИЖС, а в земли населенных пунктов.

Такой перевод можно осуществить, но для него необходимы веские основания. Например, расположение участка рядом с населенным пунктом, или наличие плана по развитию территории населенного пункта.

Если в генплане территории не предусмотрены изменения, то необходимо обратиться за внесением таких изменений. Порядок внесения изменений установлен ст. 4.1 закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ. Только после утверждения нового генерального плана собственник имеет право подать ходатайство о смене категории земельного участка. В противном случае перевести надел в земли поселений будет невозможно.

Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Если основания для перевода участка в земли поселения есть, то алгоритм перевода стандартный. Первым шагом будет обращение в местные органы власти с ходатайством об изменении целевого назначения земли (п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ). В нем следует указать:

• кадастровый номер земельного участка;
• категорию земли, в состав которых входит земельный участок (земля сельхозназначения) и категорию земли, в которую предполагается осуществить перевод участка (земли населенных пунктов);
• обоснование перевода земельного участка – перевод земли из сельхозназначения в ИЖС для строительства жилых домов;
• подтверждение права заявителя на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):

• выписку из государственного кадастра недвижимости и кадастровый паспорт этого участка;
• копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ – для предпринимателя или юрлица соответственно;
• выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;
• согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка (в случае необходимости);
• иные документы, согласно требованиям регионального законодательства.

Можно ли перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС напрямую зависит от индивидуальных обстоятельств. Соответствующее решение принимает только уполномоченный орган, чаще – местная администрация.

Перевод с/х участка в земли населенных пунктов осуществляется путем изменения границ поселения. В связи с этим, на практике такая процедура проводится достаточно редко. Ведь, заявителю нужно не просто соблюсти все условия, собрать массу документов, но и обосновать целесообразность мероприятий.

Кроме этого, при расширении границ поселения, администрация принимает максимальное участие. Местным органам власти легче отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования, и изменением генерального плана.

Как перевести земельный участок из зоны СХ-1 в зону СХ-2?

Территориальная зона земельного участка устанавливается правилами землепользования и застройки. Если надел относится к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), допускающей обработку земли, но запрещающей строительство капитальных объектов, а вы планируете строить садоводческий поселок, придется менять зону на СХ-2 (садоводство). Также владельцы земель обращаются за изменением территориальной зоны СХ-1 на СХ-3 (сельскохозяйственное производство), когда надо построить животноводческую ферму или объекты для хранения с/х продукции и ее первичной переработки (например, овощехранилище). Для этого нужно внести изменения в ПЗЗ муниципалитета.

Процедура перевода участка из зоны СХ-1 в зону СХ-2 достаточно сложная. Ее этапы зависят от того, разработаны ли правила землепользования или они на стадии создания. Обращение об изменении территориальной зоны рассматривают в местной администрации. В заявлении необходимо отразить следующую информацию:

• обоснование необходимости перевода участка из СХ-1 в СХ-2;
• факты невозможности эффективного использования надела в зоне СХ-1;
• кадастровый номер и адрес территории, данные о правах на нее;
• просьбу о внесении правок в правила застройки и землепользования.

К заявлению необходимо приложить согласованный проект планировки территории, а в случае дальнейшего раздела участка и проект межевания.

Необходимо заблаговременно запросить у местной администрации список согласований и приложить к заявлению положительные решения. Могут затребовать согласования с Минсельхозом, Роснедра, Рослесхозом, Роспотребнадзором, Росавиацией, собственниками линейных объектов.

Земельные Юристы Геобюро предлагают Вам свои услуги по предварительной оценке возможности изменения территориальной зоны, прохождение всех необходимых согласований или полное выполнение работ по изменению территориального зонирования и вида разрешенного использования.

Можно ли оспорить отказ о преобразовании категорий земельных участков и как это сделать

Оспорить отказ можно только в том случае, если он был неправомерным. Изначально следует убедиться в этом. Чтобы это сделать, необходимо пройти через следующую последовательность действий:

• проверить, весь ли комплект документов был предоставлен в органы местного самоуправления;
• проанализировать особенности действующего законодательства, на основании которого может поступить отказ;
• узнать, возможен ли перевод конкретного участка в другую категорию;
• снова пересмотреть, нет ли установленных запретов на проведение этой процедуры по отношению к выбранному участку;
• заказать повторную экологическую экспертизу, но это лишь в том случае, если в отказном акте ссылаются на ухудшение качества земли.

Заинтересованное лицо должно знать всю последовательность проведения процедуры перевода земель из категории сельхозназначения, чтобы сформировать обращение о пересмотре принятого решения.

Можно ли строить склад и дорогу

Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст. 40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.

В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.

Зоны сельскохозяйственного использования

В составе зон сельхоз использования могут находиться:

1. зоны сельхозугодий (это касается пашен, сенокосов, пастбищ, залежей, земель, занятых многолетними насаждениями такими, как сады, виноградники и пр.);
2. зоны, на которых располагаются объекты сельхозназначения, предусмотренные для ведения с/х, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельхозназначения (часть 9 статьи 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Для каждой подобной территориальной зоны в границах административно-территориального образования определен градостроительный регламент, который устанавливает правовой режим всех участков земли, точно также как и всего, что располагается над и под поверхностью участков земли и применяется при их застройке и дальнейшей эксплуатации объектов капстроительства (часть 1 статьи 36 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Правовой режим сельскохозяйственного назначения определяют уполномоченные органы публичной власти согласно федеральным законам (часть 7 статьи 36 Гражданского Кодекса Российской Федерации). В первую очередь, правовой режим устанавливается Земельным Кодексом Российской Федерации, Законом, регламентирующим перевод земель из одной категории в другую, а также Законом касаемо оборота земель.

В соответствии со статьей 7 Закона, регламентирующего перевод земель из одной категории в другую, перевод земель сельхозугодий либо участков в составе данных земель из сельхозземель в иную категорию допустим в следующих случаях:

• консервация земель;
• создание особо защищаемых природных территорий;
• установление либо изменение границ населенных пунктов;
• размещение промышленных объектов на земельных участках, кадастровая стоимость которых не больше среднего уровня кадастровой стоимости по административно-территориальному образованию (городскому округу);
• включение непригодных для реализации сельхозпроизводства земель в структуру земель лесного/водного фонда;
• строительство дорог, ЛЭП, линий связи (включая линейно-кабельные сооружения), нефтяных проводов, газовых проводов и иных трубопроводов, ж/д линий и прочих сооружений в случае наличия утвержденного проекта рекультивации сельхозугодий и т.п.

Необходимо отметить, что приведенная статья 7 распространяет свое действие на случаи перевода сельхозугодий в иную категорию земель при том, что в структуре категории земель сельскохозяйственного назначения есть и 2-я субкатегория, которая называется несельскохозяйственные угодья.

Субкатегория сельхозугодий, которая занимает особенное положение в рамках категории земель сельхозназначения, неоднородна. Внутри нее выделяют:

• «обычные» сельхозугодья с низкой либо средней кадастровой стоимостью. Таким образом, выдел земельных долей, которые находятся в муниципальной собственности, производится, прежде всего, из неиспользуемых земель и земель плохого качества (пункт 8 статьи 13 Закона касаемо оборота земель);
• сельхозугодья, чья кадастровая стоимость на половину и больше превышает среднюю кадастровую стоимость по административно-территориальному образованию (городскому округу);
• особо ценящиеся продуктивные сельхозугодья, включая угодья, чья кадастровая стоимость значительно больше среднего уровня кадастровой стоимости по административно-территориальному образованию (городскому округу).

Для 2-х последних видов сельхозугодий устанавливается ограниченный список оснований для их перевода в иные категории земель (статья 7 Закона, регламентирующего порядок перевода земель из одной категории в другую).

На особом правовом месте в составе земель сельхозназначения находится фонд перераспределения, создаваемый с целью перераспределения земель для сельхозпроизводства, создания и расширения КФХ, личного подсобного хозяйства, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота (пункт 1 статьи 80 Земельного Кодекса Российской Федерации). Исходя из этого нормативного определения, земельный фонд может состоять из сельскохозяйственных, так и несельскохозяйственных угодий.

Обстоятельства, ухудшающие качество сельхозугодий

На всей территории РФ в настоящее время зафиксировано ухудшение качества земельного фонда. К основным обстоятельствам, отрицательно сказывающимся на качестве сельхозтерриторий можно отнести:

1. Результат деятельности человека, который наносит прямой вред почвам.
2. Отсутствие внимания к части земель.
3. Природные факторы, меняющие качество земель в худшую сторону, с течением времени.
4. Катастрофы техногенного и природного характера.

Последствия аварий ощущаются сразу, особенно связанные с утечкой радиационных и химических соединений. Пораженные площади своевременно консервируются, и процесс их восстановления может растягиваться на десятилетия. Деятельность человека не так заметна, однако вреда почвам может нанести не меньше.

Основными факторами наносимого ущерба в этой сфере являются:

• потребительское отношение, когда земли используют до тех пор, пока почва способна выдержать сельхозработы, не соблюдая экологических норм, севооборота и агротехники, не восполняя отданные почвой минеральные и органические вещества;
• отсутствие рекультивация нарушенных земель;
• организация на земле разнообразных свалок и предприятий, побочным эффектом которых является загрязнение почв и водоемов, без использования очищающих технологий;
• активное использование в сельском хозяйстве пестицидов и другой химии, убивающей культурный почвенный слой;
• нарушение экосистем, обоснованное необходимостью создания инфраструктуры – дорог, газо- и нефтепроводов, линий ЛЭП, без последующих работ по восстановлению природы.

Равнодушие к земле, как к ресурсу, который имеется в достатке, приводит к тому, что пригодные для использования участки сокращаются ежегодно. Заброшенные земли, которым не уделяется внимания, разрушаются самой природой. Происходит:

• ветровая эрозия;
• вымывание плодородного слоя, образование оврагов;
• заболачивание участков;
• опустынивание почв.

Последствия наличия этих факторов характерны тем, что восстановление земли после их воздействия проходит крайне медленно. В результате, количество пригодных участков сокращается, при этом борьба с природными явлениями находится явно на недостаточном уровне.

Правовой режим земель промышленности

Режим использования промышленной земли устанавливается с учетом развития отрасли. В общем понимании промышленные участки предназначены для размещения производственных объектов.

В земельном законодательстве существует следующее определение земель промышленности. Эти территории предназначены для обеспечения деятельности предприятий и эксплуатации объектов производства. В состав таких земель могут включаться охранные территории и санитарно-защитные зоны с особым использованием.

Важным элементом использования участком промназначения является необходимость соблюдения санитарных норм и правил. Так, например, по периметру участка следует высаживать деревья. Таким образом соблюдаются нормы, установленные в отношении допустимого загрязнения территории.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Перевод земли из сельхозназначения в промышленную категорию – это сложный, длительный и трудоемкий процесс. Он может затягиваться до полугода. Своевременное обращение к юристу поможет ускорить процесс.

Каковы последствия для частного лесоводства в России

Дальнейшие перспективы для лесного фермерства в России, по мнению специалистов Greenpeace, представляются туманными. Так, может увеличиться количество ландшафтных пожаров из-за выжигания молодой лесной поросли вместе с сухой травой, поскольку за неиспользование сельхозземель по целевому назначению собственникам грозят крупные штрафы — до 700 тыс. руб. для юридических и до 50 тыс. руб. для физических лиц.

Также природозащитники прогнозируют развитие кризисной ситуации с дровами и дешёвыми строительными материалами. Сегодня многие российские населённые пункты снабжаются топливом именно за счёт выросших на сельхозземлях лесов. Увеличение регуляторной и административной нагрузки делает невозможным и экономически непривлекательным снабжение людей дровами и стройматериалами за счёт земель лесного фонда.

Виды сельскохозяйственных угодий

Земли сельскохозяйственного назначения различаются по качеству и способу использования. Вот основные виды:

• Пашни — участки, которые подвержены регулярной обработке, посеву и сборке урожая.

• Пары — обработанные, но не засеянные пашни. Это делается с целью повышения плодородных свойств земель.

• Сенокосы — участки, предназначенные для скоса травы на сено для корма животным.

• Пастбища — участки, на которых производится выпас крупного рогатого скота и других видов домашних животных.

• Залежи — участки, которые на протяжении нескольких лет не использовались для высеивания и вспахивания.

• Многолетние насаждения — участки, которые применяются под посадку многолетних растений (трав, деревьев, кустарников), которые регулярно дают урожай.

В структуру сельскохозяйственных угодий также включены леса. Также в состав включают овраги, болота и балки, которые не применяются в аграрных целях, но потенциально могут быть переведены в соответствующую категорию.

Сельскохозяйственные угодья России

Одно из главных национальных богатств России — это плодородная земля, которая позволяет производить экологически чистую сельскохозяйственную продукцию с перспективой лидерства на мировом рынке. По площади сельскохозяйственных угодий РФ занимает пятое место в мире. На государство приходится 12 % всех пахотных земель мира (по 0,8 га на душу населения). Также Россия обладает 50 % мирового запаса черноземов. Около 10% населения России занято в сельском хозяйстве.

Площадь сельскохозяйственных угодий — это сумма площадей земель отведенных для пашни, пастбищ и многолетних насаждений. Показатель определяется путем обмера участков, а также опроса собственников и членов хозяйств. Этот показатель в РФ равен 220,7 млн га, среди которых около 70 % приходится на пашни, что считается не очень рациональным подходом.

Как исключить участок из перечня особо ценных угодий

Порядок исключения земельного участка из перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий будет зависеть от того, по какому критерию участок был включен в этот перечень.

Так, исключение участка из состава мелиорируемых земель (и, соответственно, из перечня особо ценных угодий) возможно, если мелиоративная система на участке отсутствует либо находится в неработоспособном состоянии (в том числе, имеет истекший срок службы). В этом случае исключение осуществляется на основании акта о списании мелиоративной системы (в Московской области полномочиями в этой сфере обладает ФГБУ «Управление «Спецмелиоводхоз») или в судебном порядке.

Если критерием включения участка в перечень особо ценных сельскохозяйственных угодий стал размер кадастровой стоимости, необходимо оспаривание кадастровой стоимости (в том числе, в судебном порядке).

В отдельных случаях может быть актуально оспаривание включения участков в перечень особо ценных угодий на том основании, что они в принципе не являются сельхозугодиями: заняты законно возведенными объектами недвижимости, лесом, водными объектами, зон с особыми условиями использования территорий и т. д.

На практике включение участков в перечень особо ценных угодий нередко производится по критерию кадастровой стоимости формально, то есть при кадастровой оценке не производится полноценного исследования оцениваемых участков, в связи с чем установленная ГБУ кадастровая стоимость не отражает ни фактическое использование сельхозучастка, ни его реальную ценность.

Переделка дачи под ПМЖ: практикум от FORUMHOUSE

С каждым годом растёт спрос на загородную недвижимость. Это связано с тем, что всё большее число горожан стремится покинуть мегаполисы и жить на своей земле. Одним из препятствий на пути к мечте, помимо дороговизны участков, находящихся недалеко от города, становятся сложности юридического характера. При попытках разобраться в хитросплетениях прописки и жизни в домах, построенных на участках в СНТ, у застройщиков возникает множество вопросов. А именно:

Поэтому, если такое строение, как дачный дом находится в СНТ, сначала выясняем категорию. Если это земли населённых пунктов, то нужно сменить только вид её разрешённого использования (для ИЖС). Если СНТ находится на землях сельхозназначения, то для изменения цели использования сначала необходимо изменить категорию и только потом её вид использования.

Похожие записи:

• Какие льготы и пособия положены матерям-одиночкам
• Материнский капитал: законные способы обналичить деньги
• Налоговый расчет по авансовому платежу по налогу на имущество организаций в 2023 году