Существенные и несущественные недостатки при приемке квартиры в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Существенные и несущественные недостатки при приемке квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.

Я все понял, но есть вопрос

• Как проверить сезонные моменты: отопление летом, или как стены держат тепло?

Практически никак. Есть только косвенные признаки. Например, если нет потёков на батареях, то, скорее всего, отопление исправно.

С проверкой стен то же. Можно только убедиться, что нет щелей и влажных пятен. Нормально проверить стены на промерзание можно только зимой при помощи тепловизора.

• Я не заметил недостаток и принял квартиру. Ничего исправить нельзя?

Существенные и несущественные недостатки

«По новым правилам недостатки делятся на существенные и несущественные. В первом случае все будет происходить по старой схеме (не подписываем акт, привлекаем экспертов и разбираемся с застройщиком. — Прим. ред.). Но если недостатки окажутся несущественными, дольщик в любом случае должен подписать акт приема-передачи квартиры, указав в нем найденные недочеты», — уточняет Надежда Коркка.

Однако существует проблема: постановление правительства не раскрывает, какие недостатки следует считать существенными, а какие — нет. Поэтому, если есть разногласия, необходимо составить акт осмотра с участием специалиста, который состоит в реестре НОСТРОЙ или НОПРИЗ.

Пригласить такого эксперта и выбрать дату осмотра застройщик должен в течение пяти дней с момента возникновения разногласий. При этом прийти он может не раньше чем через три рабочих дня после выявления недочетов.

ВАЖНО

В попытке отделить существенные недостатки от несущественных дольщики могут апеллировать к постановлению Верховного Суда № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Согласно документу, существенными недостатками считаются те, которые делают квартиру непригодной для проживания.

В их числе:

1. Недостатки, которые вообще невозможно исправить.

2. Дефекты, устранение которых стоит несоразмерно дорого или требует несоразмерных временных затрат.

3. Недочеты, которые вновь проявляются после устранения.

Итак, если собственник обнаружил существенные недостатки:

1. До подписания акта приема-передачи квартиры необходимо вызвать квалифицированного специалиста и составить акт, где будут зафиксированы все недоделки.

2. Собственник вправе отказаться от подписания передаточного акта и требовать от застройщика безвозмездно устранить дефекты либо даже вернуть деньги и выплатить проценты за пользование ими.

Если собственник обнаружил несущественные нарушения:

1. Необходимо подписать передаточный акт (обязательно указав выявленные дефекты) и потребовать от застройщика безвозмездно их устранить.

2. Если эксперт подтвердил недостатки, застройщик обязан компенсировать стоимость их устранения.

3. Если по прошествии 60 дней с момента подписания дефектной ведомости компания не устранила недостатки, собственник имеет право обратиться в суд.

«При наличии недостатков дольщику в любом случае лучше указать их в передаточном акте, даже если они не кажутся существенными», — советует Андрей Швецов, управляющий партнер юридической компании «Юниконсул».

Чек-лист: на что обратить внимание при самостоятельной приемке квартиры

1. Соответствие площади квартиры размерам, указанным в ДДУ.

2. Соответствие всех выполненных работ тем, что указаны в договоре.

3. Проверить, насколько выполненные отделочные работы (стяжка, штукатурка, покраска, обои, напольные покрытия) попадают в допустимые отклонения. Чтобы не пропустить дефекты, нужно знать все требования к этим видам работ.

4. Стены и пол нужно не только осмотреть внешне, но и простучать, чтобы понять, нет ли внутренних пустот.

5. Проверить наличие воды в стояках, наличие противопожарной муфты, теплоизоляцию труб, краны на выводах полотенцесушителей. Откройте воду в ванной и раковине и посмотрите, как быстро она уходит и нет ли застоя воды. Если вода задерживается, вероятно, трубы канализации уложены с контруклоном, а это грубое нарушение.

6. Чтобы правильно принять электрику, понадобятся специальные приборы для проверки заземления, обрыва фазы нуля, подключений, сечения кабеля. Скорее всего, самостоятельно собственник квартиры сможет проверить только то, горит ли лампочка и есть ли электричество в розетках.

7. При приемке вентиляции в первую очередь нужно проверить наличие самих вентиляционных отверстий и тягу в них: поднести зажигалку, спичку или просто приложить к отверстию лист бумаги. Если тяга есть, то огонь начнет тянуться в сторону шахты, а лист пристанет к отверстию. Но тяги может быть недостаточно, поэтому лучше проверять это анемометром — прибором, который измеряет скорость ветра.

8. Подоконник внутри квартиры должен быть четко под углом в 90°, а за окном — больше 90°, чтобы на нем не скапливалась влага.

9. Простой способ понять, нет ли перекосов у двери, — это открыть ее. Если дверь установлена по уровню, то она замирает в любом положении. Если же при открытии она продолжает движение, значит, установили ее неправильно.

Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.

Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.​

В этой статье

• Что такое приемка жилья
• Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
• Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
• Документы
• Инструменты
• Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
• Квартира в новостройке без отделки
• Квартира в новостройке с отделкой
• Что проверить при приемке квартиры
• В подъезде
• Лифт
• Электрощит и теплоузел
• Подвал и чердак
• В квартире
• Входная дверь
• Окна
• Потолок
• Пол
• Стены
• Электрика
• Водоснабжение и водоотведение
• Отопление
• Вентиляция
• Площадь помещений
• Как принять квартиру в новостройке
• Куда и как вносить замечания
• Обращение в службу по приемке квартир
• Заключение

Законодательное регулирование

С целью регулирования отношений между застройщиками и дольщиками принят закон, посвященный долевому строительству № 214-ФЗ. Однако нормы, приведенные в этом законе, по-разному могут трактоваться судом.

Согласно п. 2 ст. 7 закона №214-ФЗ, следует различать недостатки, которые привели к ухудшению качества объекта и другие недостатки, из-за которых жилье становится непригодным для проживания или иного целевого использования, как это указано в подписанном с дольщиком договоре. Поскольку одним судам достаточно доказать, что недостатки отразились на ухудшении качества объекта, а другие считают, что жилье из-за недостатков должно стать непригодным для жизни, однозначной судебной практики не существует.

Следующие нормы закона №214-ФЗ помогут дольщикам защитить свои права в случае выявления некачественного исполнения строительных работ застройщиком:

• п. 1 ч. 2 ст. 7 обязывает застройщиков за свой счет устранить все дефекты;
• п. 2 ч. 2 ст. 7 предписывает пересмотреть в сторону уменьшения стоимости по договору долевого участия на затраты, которые понес дольщик при самостоятельном устранении дефектов;
• п. 3 ч.2 ст. 7 предусматривает компенсацию за устранение дольщиком дефектов, которые удалось обнаружить в течение срока гарантии – 5 лет с момента завершения строительства, если эти недостатки были зафиксированы экспертизой;
• ч. 6 ст. 7 предполагает обращение дольщика в суд, если застройщик откажется удовлетворить требования собственника в претензионном порядке.

Действия покупателя до и после подписания акта. Возможность получения компенсации

До того, как подписывать приемопередаточный акт, необходимо предпринять ряд действий:

1. Внимательно осматривают потолок, стены, проемы. Отклонения по вертикали или горизонтали более, чем на 10-20 мм фиксируют.
2. Проверяют, правильно ли функционируют окна и двери, есть ли вздутие обоев.
3. Исследуют на вздутия, видимые разрезы напольные покрытия.
4. Осматривают двери (входные, межкомнатные), проверяя их на целостность, заедание, исправность замков, запорной фурнитуры.
5. Смотрят, как работает сантехника, краны, смесители, есть ли подтекания на водопроводных стыках, в канализации или отопительной системе.
6. Проверяют, работает ли электрическое и газовое оборудование.

Если недостатки несущественные и не мешают использовать жилье, квартиру принимают с составлением дефектной ведомости с указанием сроков исправления. При наличии существенных недостатков, которые не позволяют полноценно использовать жилье, от подписания акта следует отказаться, пока дефекты не будут устранены.

Если нарушения будут выявлены после подписания акта, но в пределах установленных сроков гарантий, предпринимают следующие действия:

1. Зафиксировать обнаруженные дефекты через компанию, уполномоченную проводить строительные экспертизы и выдавать заключения.
2. Составить письменную претензию на имя застройщика с указанием денежной суммы, в которую оцениваются недостатки, сроки их устранения,
3. Согласовать с застройщиком мероприятия по устранению или размер компенсации.
4. При отказе от выполнения требований дольщик обращается в судебный орган. К заявлению прилагают акт проведенной экспертизы.

В сумму компенсации по требованиям истца входят:

• убытки, понесённые владельцем помещения;
• компенсация морального вреда;
• затраты на юридическую поддержку, проведение экспертизы;
• неустойку по сумме стоимости дефектов;
• штраф в размере половины суммы исковых требований.

Правило № 4: Различия между существенными и несущественными недостатками

Конечно, нужно смотреть на вещи реально и понимать, что какие-то недочеты все равно найдутся. В строительстве всегда имеются недостатки. Однако одно дело, когда речь идет о мелком или легкоустранимом дефекте, и совсем другое — когда строители допустили грубое нарушение проекта или имеет место существенный изъян. В этой связи все недостатки можно разделить на существенные и несущественные.

Как принять квартиру в новостройке

Шаг 1. Дождаться приглашения от застройщика и записаться на осмотр. В ожидании будет нелишним почитать чат или форум будущих соседей, чтобы узнать о слабых местах дома.

▼

Шаг 2. Подготовиться к осмотру: перечитать ДДУ и проектную декларацию, чтобы знать все о своей квартире — материал стен, пола, окон, дверей и так далее.

▼

Шаг 3. Приехать в офис к застройщику, проверить разрешение на ввод в эксплуатацию и другие документы.

▼

Шаг 4. Осмотреть квартиру и придомовую территорию*. Главное — не торопиться и все хорошо изучить. Ограничений по времени быть не должно.

▼

Шаг 5. Подписать акт приема-передачи, если все в порядке. Если нет — дополнить его актом об устранении недостатков.

* Если дольщик обнаружит дефекты на территории вокруг дома, нужно будет собрать других собственников и потребовать устранить недостатки.

Что нужно для осмотра квартиры?

Перед тем как прислать дольщику уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов.

Осматривать квартиру надо в светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу. Такая же доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени компании, должна быть и у представителя застройщика. А также: бумагу и ручку, зажигалку или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с маркером, чтобы отмечать недоделки.

Приемка квартиры от застройщика с отделкой

Как правило, предлагая сдачу жилого помещения под ключ, включая наличие отделочных работ, строительные компании должны:

• придерживаться проекта при размежевании комнат перегородками, соблюдая указанную площадь помещений;
• установить радиаторы отопления;
• привести потолки к законченному виду (чаще ограничиваются побелкой);
• подвести радиаторы отопления;
• подготовить стены под покраску или оклеить обоями;
• установить не только входную, но и межкомнатные двери;
• уложить на пол линолеум или ламинат;
• поставить розетки, выключатели и счетчики;
• минимум – установить мойку со смесителем на кухне, из сантехники — унитаз, раковину, душевую кабину (или ванну).

Перед подписанием акта о приеме квартиры, нужно убедиться:

• что фактическая площадь жилого помещения и отдельных комнат совпадает с заявленной в проекте;
• качество установки оконных блоков и дверей соответствует нормам;
• коммуникационные системы готовы к эксплуатации.

Дальше остановимся на нюансах, касающихся как принять квартиру у застройщика, чтобы не попасть впросак. Например:

• измерьте размеры комнат отдельно и суммируйте общую площадь, сверив с планом (при квадратуре меньше договорной, требуйте денежную компенсацию);
• несколько раз откройте-закройте двери (аналогично окна), убедитесь в плавности хода, что запорные устройства и замки не заедают;
• оставьте дверь приоткрытой, при захлопывании без применения усилий со стороны, можно говорить о ее перекосе;
• обратите внимание на соответствие дверной коробки размерам входного проема; использование для заполнения лишнего пространства, например, пеноплекса, считается нарушением;
• высота потолков должна соответствовать изначальному проекту, при монтаже из плит, стыки залиты раствором и выровнены;
• на полах не должно быть строительного мусора;
• при крошении стяжки полов или наличии трещин, неровностей, фиксируйте нарушения.

Приемка квартиры в новостройке с отделкой предусматривает также необходимость удостовериться:

• в рабочем состоянии розеток (вольтметром или электроприбором), выключателей;
• плавности движения запорных кранов, отсутствии протечек от соседей и сухости водопроводных труб;
• надежности монтировки радиаторов;
• наличии тяги в вентиляционной системе (лист бумаги или направление пламени огня поднесенной свечки при открытом окне без сквозняков также даст понять, есть ли тяга).

Запускает процедуру передачи жилья застройщик, который к этому времени должен получить разрешение на эксплуатацию здания и отправить дольщикам уведомление о готовности квартиры. Далее между сторонами согласуется время проведения приёмки.

Для осмотра недвижимости пригодятся:

• Паспорт и договор долевого участия.
• Копия плана по ДДУ — для сверки с реальным объектом.
• Блокнот, ручка — для заметок и составления списка недостатков.
• Бумажный скотч, мел и маркер — ими отмечают недостатки непосредственно на объекте.
• Фотоаппарат или видеокамера — для фиксации дефектов.
• Тестер (мультиметр), индикаторная отвёртка — для проверки работоспособности электропроводки. Можно взять недорогой карманный электроприбор.
• Лист бумаги, свечу или зажигалку — для проверки вентиляции и герметичности окон.
• Лампочка — для проверки патронов.
• Фонарик.
• Рулетка или лазерный дальномер.
• Строительный уровень.

Перед визитом на объект ещё раз изучите договор, проектные документы, содержащие подробную информацию об объекте: материале стен и потолка, конструкции дверей и окон, отделке и т. д.

Приемка квартиры у застройщика и права дольщика

Эксперты советуют тщательно проверить не только помещение своей квартиры, но и оценить состояние всего дома. В идеале, приемка квартиры у застройщика предполагает осмотр чердачных и подвальных помещений, подъезда. Желательно делать это в светлое время суток, поскольку новый дом не всегда может быть оборудован приборами освещения.

Осматривая здание и будущую квартиру, не следует спешить подписывать заветный акт приема-передачи, особенно, если представитель застройщика поторапливает!

При обнаружении дефектов, согласно закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, дольщик имеет право потребовать:

• устранить дефекты в согласованный с дольщиком срок;
• снизить цену договора о долевом участии и вернуть часть внесенных по нему денег;
• возместить понесенные расходы по устранению дефектов строительства, предварительно заключив договор со строительной фирмой. В нем зафиксировать затраты и подать заявление об их возмещении в суд;
• взыскать неустойки за нарушение срока сдачи квартиры по ДДУ, если произошла задержка с ликвидацией недостатков строительства.

Как оформляется приемка-передача жилого объекта?

---

По итогам приемки квартиры в новостройке стороны подписывают акт, который составляется в двух экземплярах. В документе обязательно должен быть указан адрес дома, номер квартиры, ее общая площадь и стоимость, определенная после проведения замеров. Эти сведения необходимы для прохождения процедуры государственной регистрации права собственности на объект.

Перед началом приемки покупателю выдается смотровой лист. В него заносятся все дефекты, обнаруженные в квартире. Имеет смысл заявлять только обоснованные претензии о несоответствии фактических характеристик объекта условиям договора, а также строительным и иным техническим нормам.

Все недостатки, перечисленные в смотровом листе, застройщик обязан устранить в разумный срок за свой счет. Время, которое отводится на выполнение данных работ, оговаривается сразу. При нарушении указанного срока, клиент может отказаться от услуг застройщика и потребовать денежную компенсацию обнаруженных дефектов судебном порядке.

Что взять с собой на самостоятельную приемку?

Из документов для приема квартиры в новостройке вам понадобятся только паспорт и ДДУ. Ниже приведем перечень других необходимых предметов:

• Несколько листов бумаги, ручки. Они понадобятся для того, чтобы фиксировать все недостатки. Как правило, в пустых квартирах нет столов, поэтому вместе с канцелярией не лишним будет наличие планшета.

• Бумажный скотч или мелок. При помощи них вы сможете пометить и подписать каждый дефект на месте его обнаружения. Найденные царапины на стекле можно отметить смываемым маркером.

• Тестер электричества и лампочка. Тестер можно заменить компактным электроприбором, например, зарядкой от гаджета. Так вы сможете проверить исправность всех розеток и патронов.

• Зажигалка, спичка или свечка. Эти предметы позволят определить качество установки окон и работу вентиляции: отклонения открытого пламени покажут все проходящие потоки воздуха.

• Фонарик, рулетка и уровень. Так вы сможете увидеть все неровности, трещины и другие дефекты.

Помимо перечисленных предметов полезной может оказаться сменная одежда ― в только что сданном доме, как правило, много строительной пыли.

Вместе с базовыми инструментами специалисты советуют брать на приемку квартиры специальные приборы, при необходимости их можно арендовать. К таким инструментам относятся:

• Тепловизор. Он помогает обнаружить промерзание стен и окон в холодное время года.

• Лазерный нивелир. Этот прибор позволяет проверить ровность полов, стен и потолков в квартире.

• Дозиметр и газоанализатор. При помощи них вы определите уровень аммиака и радиации в помещении.

Какие сроки установлены законом

Законодательство предусмотрело право дольщика требовать компенсацию за найденные недостатки. Однако по закону № 214 запрос удовлетворяется в «разумные сроки». Растяжимость понятия связана со сложностью определения сути конкретных проблем. Очевидно, что заменить бетонную стяжку или устранить серьезный недостаток сложнее, чем поменять некачественную фурнитуру. Пользуясь такой законодательной недоработкой, застройщики затягивают устранение дефектов на неопределенный срок. Поэтому дату проведения работ необходимо зафиксировать документально.

В 214-ФЗ есть положение, которое не допустит бесконечного откладывания обязательств со стороны застройщика. Согласно закону «О защите прав потребителей», максимальный срок на устранение проблем не превышает 45 дней. Однако, как показывает практика, строительные компании не хотят рисковать репутацией и исправляют недостатки добровольно. Дольщик может рассчитывать на быстрое устранение дефектов или материальную компенсацию.

Очень просто решается ситуация, если в тексте купли-продажи обозначены точные сроки с прописанными штрафными санкциями. В этом случае разговоры излишни: если достичь взаимопонимания с застройщиков не удается, дольщик обращается с иском в суд для решения проблемы.

На что обращать внимание

Уровень готовности жилья предварительно уточняют в ДКП. Чаще всего квартиры в новостройках сдаются без чистовой отделки. Покупатель выполняет ее самостоятельно или поручает бригаде мастеров. На этом моменте можно внимательно осмотреть все помещения и оценить состояние квартиры. Выявить недостатки, не скрытые под декоративной отделкой, будет намного легче.

На что обращать внимание:

1. Правильная геометрия. Стены, потолки и пол должны быть ровными, без зазоров и щелей на стыках.
2. Отсутствие чрезмерной влажности — поверхности должны быть чистыми, без плесени.
3. Установленные на счетчиках пломбы.
4. Грамотный монтаж систем отопления и других коммуникаций.

Обязательно используйте стандартный лист осмотра. Его можно подготовить самостоятельно или с помощью профильных специалистов. Вместе с тем важно понимать: для проверки тепловых приборов одним осмотром не обойтись, их работоспособность оценивают с помощью специального оборудования.

По итогам осмотра покупатель имеет право отказать застройщику в подписании акта приема, если в его ходе выявлены серьезные недочеты и объект не соответствует сопутствующей документации:

• жилье не отвечает техническим характеристикам, указанным в договоре;
• состояние квартиры противоречит строительным и санитарным нормам;
• наблюдается несоответствие конструкторской документации действительности.

Дальнейший порядок действий выглядит так:

• Сделайте фотографии найденных недостатков зафиксируйте их в отдельном акте.
• Документ передайте застройщику под роспись ответственного лица.
• Составьте письменное соглашение с застройщиком. На этом этапе устанавливают сроки исправления недостатков (не более 2–3 месяцев).

Похожие записи:

• СНИЛС иностранцу: для работы и не только
• Выходное пособие при соглашении сторон в 2023 году НДФЛ и страховые взносы
• Организация содержит инвалида 1 гр в доме престарелых налогообложение