Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры
- В договоре обязательно указываются паспортные данные всех участников будущей сделки. Самое важное — это подробное описание объекта, на который он оформляется: адрес квартиры и её кадастровый номер, а также площадь. После описания квартиры ни у кого не должно оставаться сомнений, о каком конкретном жилье идёт речь.
Кадастровый номер можно узнать в Росреестре, а лучше заказать выписку ЕГРН, где будут указаны не только кадастровые данные, но и все собственники квартиры, а также обременения, если они есть.
Например, квартира может продаваться с долгосрочными арендаторами. Тогда покупателю придётся с ними искать консенсус или ждать окончания срока договора. А ещё может оказаться, что у квартиры есть второй собственник, который вообще против продажи. Поэтому такая выписка — источник ценной информации для покупателя.
- Необходимо уточнить, полностью продаётся квартира или только её часть.
- Важное условие — стоимость жилья. После подписания договора собственнику уже будет сложнее передумать и запросить с покупателя на 500 000 рублей больше.
- Кроме того, в договоре указывается предварительная дата заключения основной сделки. Но бывает и так, что квартиру бронируют на неопределённый срок. В таком случае в договоре может и не указываться конкретная дата, и тогда соглашение будет действовать год. Если в течение года стороны так и не заключили договор, он просто утратит свою силу и суд не примет его во внимание.
- Также стороны определяют, когда нужно передать ключи. Зачастую собственникам нужно несколько недель на переезд, и стоит с самого начала обсудить этот момент и зафиксировать в предварительной форме договора — чтобы они не всплыли во время подписания основного и не заставили продавца или покупателя передумать.
- Можно «на берегу» вынести на обсуждение и другие существенные моменты: например, перед договором собственник обязуется узаконить перепланировку, а перед продажей жилья вывезти вещи из кладовки в подвале.
- В конце стороны подписывают предварительный договор, а порой и заверяют его у нотариуса — например, если в сделке задействованы доли детей. Тогда предварительное соглашение регистрируют, а затем отдают на изучение органам опеки.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт
Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.
Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.
Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:
- cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
- итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
- paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.
BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.
Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe
Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.
Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.
BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.
Главная цель предварительного договора – безопасность обеих сторон. Его заключают по разным причинам:
-
собственник продает жилье, а на вырученные деньги собирается купить другую квартиру. Продавец нашел покупателя, внес задаток за будущую квартиру, и вот покупатель передумал приобретать недвижимость. Других средств у продавца нет, поэтому сделку расторгают, задаток он не получает. При заключении ПДКП он бы не нес столько убытков: покупателя, отказавшегося от сделки, ждал бы штраф (смотря на каких условиях заключили преддоговор);
-
ПДКП работает на обе стороны. Например, покупатель нашел квартиру мечты, отказался от всех остальных вариантов, перестал платить аренду за жилье, а продавец в последний момент отказался продавать ему недвижимость. Принцип тот же: если будет ПДКП, продавцу придется отдавать задаток – все зависит от условий договора.
Потенциальные риски предварительного ДКП
При заключении предварительного договора купли-продажи существует ряд потенциальных рисков, которые стоит учитывать.
Во-первых, неправильное составление предварительного договора может привести к тому, что обязательства сторон будут нечетко определены или их интерпретация может вызвать споры. Поэтому важно тщательно проработать все условия и сроки в договоре, чтобы избежать возможных неприятностей.
Во-вторых, некорректное оформление задатка или аванса может привести к проблемам. Если внесенный задаток не соответствует установленным законом требованиям, продавец может быть обязан вернуть не только задаток, но и уплатить покупателю дополнительную сумму в качестве штрафа.
В-третьих, срок действия предварительного договора также может стать источником рисков. Если в разумный срок не будет заключен основной договор купли-продажи, то стороны могут оказаться в ситуации, когда действие предварительного договора будет считаться прекращенным.
Кроме того, незаконное или ненадлежащее использование полученных от покупателя сумм также может привести к ответственности. Если продавец не сможет выполнить свои обязательства по основному договору, покупатель может потребовать возврата полученных сумм с процентами или даже обратиться в суд с иском о возмещении убытков.
Невозможность получить конечный результат в случае отмены сделки
Невозможность получить конечный результат в случае отмены сделки является одним из основных рисков, с которыми сталкиваются покупатели квартир при заключении предварительного договора купли-продажи. Этот риск особенно актуален в случае, когда продавец не выполняет свои обязательства по продаже недвижимости. В такой ситуации покупатель может столкнуться с проблемой возврата залога, потерей вложенных средств на юридические и иные услуги, а также временной потерей возможности приобрести другую желаемую квартиру.
Другим важным аспектом невозможности получения конечного результата при отмене сделки является потеря времени и возможности. Покупатель, который останется без желаемой квартиры, может надолго остаться без жилья или вынужден искать альтернативные варианты, что может быть достаточно сложно и затратно. Кроме того, отмена сделки может привести к потере благоприятных рыночных условий, таких как снижение цен или льготные условия кредитования, что также может негативно сказаться на покупателе.
Невозможность получения конечного результата может также повлечь негативные последствия для покупателя в отношении его имущества и финансов. В случае отмены сделки, покупатель может остаться без жилья и продолжить платить за временное проживание, что повлечет дополнительные финансовые расходы и неудобства. Кроме того, покупатель может быть вынужден продавать свое имущество для погашения займа, который он взял на покупку отмененной квартиры, что может привести к потере дополнительного капитала.
В целом, невозможность получения конечного результата при отмене сделки является серьезным риском для покупателя и может привести к значительным финансовым и временным потерям. Поэтому перед заключением предварительного договора купли-продажи необходимо тщательно изучить документы и обстоятельства сделки, а также обеспечить себя правовой защитой, например, через участие квалифицированного юриста.
Риск возникновения судебного спора при недобросовестных действиях сторон
Риск возникновения судебного спора при недобросовестных действиях сторон в контексте предварительного договора купли-продажи квартиры может иметь серьезные последствия для покупателя. Во-первых, с продавцом можно столкнуться ситуацией, когда он не исполняет свои обязательства, связанные с передачей квартиры или недвижимости в срок. Покупатель может оказаться в затруднительном положении, так как он уже внес деньги, но не получил желаемое жилье. Это может привести к необходимости обращаться в суд в целях защиты своих прав и возврата внесенной суммы.
Во-вторых, недобросовестные действия покупателя также могут привести к возникновению судебного спора. Например, если покупатель отказывается исполнять свои обязательства по заключенному договору, например, не оплачивает оставшуюся сумму стоимости квартиры. В таком случае, продавец может обратиться в суд с иском о взыскании задолженности и можно ожидать, что суд будет вынужден принять решение по данному спору.
Третий риск связан с возможными недостатками квартиры, которые могут быть обнаружены после заключения предварительного договора купли-продажи. Если при осмотре недвижимости выявляются скрытые дефекты или недостатки, продавец может попытаться избежать ответственности, ссылаясь на то, что они не были известны ему на момент заключения договора. В этой ситуации возможно возникновение судебного спора о правомерности предъявления покупателем требований об устранении недостатков или снижения стоимости квартиры. В любом случае, судебные споры о недобросовестных действиях сторон при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры могут растянуться на длительное время и привести к значительным финансовым затратам и стрессу для всех участников.
Гарантии, потенциальные риски и ошибки — читайте в разделе «Учебник: Зачем он нужен»
Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости — важный этап процесса сделки. Данный договор фиксирует взаимные обязательства сторон перед основным договором купли-продажи и является залогом надлежащего исполнения последующей сделки.
Учебник «Зачем он нужен» познакомит вас с основными принципами заключения предварительного договора и подробно описывает все направления, которые связаны с данной темой. Здесь вы найдете ответы на вопросы о необходимых гарантиях на стороне продавца, а также о правах покупателя в случае нарушения договорных условий.
В учебнике также анализируются потенциальные риски, которые могут возникнуть в процессе заключения предварительного договора купли-продажи, и описываются возможные ошибки, которые могут быть допущены при его составлении.
Чтобы быть уверенным в корректности заключаемого предварительного договора и защитить себя от потенциальных рисков, рекомендуется обратиться к учебнику «Зачем он нужен» и ознакомиться с примерами правильного составления такого договора.
Потенциальные риски предварительного ДКП
Несоблюдение формальностей и правил заключения предварительного договора купли-продажи может привести к потенциальным рискам для сторон. Например, если договор оформлен неправильно или не содержит необходимых условий, это может привести к недействительности сделки. В таком случае, сторона, которая нарушает правила, может столкнуться с проблемами и потерять заложенные в сделку интересы.
Отсутствие гарантий и защиты интересов сторон также является потенциальным риском при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры. В договоре не всегда прописываются все гарантии, связанные с качеством объекта, его юридической чистотой и др. Это может привести к тому, что стороны не будут защищены в случае возникновения проблем или споров в будущем.
Потенциальный риск изменения цены или условий сделки тоже следует учитывать при заключении предварительного договора купли-продажи. Стороны могут оказаться в сложной ситуации, если цена квартиры меняется после заключения договора или если другие условия сделки не оказываются выгодными для одной из сторон. В таком случае необходимо быть готовым к пересмотру и переговорам, чтобы защитить свои интересы.
Возможность утраты задатка или аванса также является потенциальным риском при заключении предварительного договора купли-продажи. Если сторона, которая должна была выполнить условия сделки, не выполняет свои обязательства, другая сторона может потерять внесенный задаток или аванс.
Потенциальные риски предварительного ДКП требуют от сторон внимательности и юридической грамотности. Важно учесть все возможные риски, проконсультироваться с юристом и заключить договор, который будет защищать интересы обеих сторон.
Возможные риски для покупателя при заключении предварительного договора
При заключении предварительного договора на покупку квартиры, покупатель может столкнуться с рядом рисков, которые могут негативно повлиять на его интересы и финансовую безопасность. Один из таких рисков — возможность изменения цены квартиры. В предварительном договоре может быть прописано условие о возможном изменении цены в случае повышения стоимости недвижимости или подготовки документации. Это означает, что покупатель может столкнуться с обязанностью платить дополнительную сумму за квартиру, что может значительно увеличить его расходы на покупку.
Еще одним риском для покупателя является возможное несоответствие фактического состояния квартиры условиям, указанным в предварительном договоре. Например, в договоре может быть указано, что квартира продается с мебелью или бытовой техникой, но при осмотре покупателем квартиры оказывается, что указанных предметов нет. В таком случае покупатель оказывается в невыгодной позиции, так как он может не получить то, за что заплатил.
Также возможны ситуации, когда продавец не исполняет свои обязательства по передаче квартиры в срок, указанный в предварительном договоре. Это может привести к дополнительным затратам для покупателя, например, если он вынужден будет искать временное жилье или платить арендную плату из-за задержки с получением квартиры. Кроме того, такая ситуация может стать причиной для отказа от сделки совсем, что также является риском для покупателя.
Как правильно разорвать предварительный договор?
В соответствии со статьей 445 ГК РФ есть несколько способов расторгнуть предварительный договор.
Обоюдное соглашение сторон. Самый простой способ разорвать предварительный договор. Стороны договариваются, что не будут заключать сделку купли-продажи, и прописывают условие: о возврате аванса или задатка.
Закончился срок действия предварительного договора. Если указали в предварительном договоре срок действия, то по истечении конкретной даты, он не имеет юридической силы. После этого не сможете предъявить никаких претензий.
Одностороннее расторжение. Такое расторжение предварительного договора возможно, если вы указали это заранее. Например, написали, что если продавец откажется от сделки, он будет обязан, выплатить компенсацию покупателю. Сумму компенсации лучше прописать заранее, чтобы не доводить дело до суда.
Расторжение предварительного договора через суд. Если одна из сторон не соглашается расторгнуть соглашение мирным путем, придется разбираться в суде. Чью сторону примет судья и как рассудит спорную ситуацию, будет зависеть от обстоятельств и пунктов, прописанных в предварительном договоре.