Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве порядок действий
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве порядок действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.
Согласование перепланировки офиса.
Как мы уже отметили выше, изменение планировки в помещениях МКД может производиться только при получении разрешения от МЖИ. Также могут понадобиться и прочие разрешения от иных лиц:
- От остальных владельцев объекта, на которых может быть зарегистрирована собственность;
- От общего собрания собственников МКД в том случае, если работы будут проводиться на общедомовом имуществе;
- СЭС, если необходимо подтверждение соответствия гигиеническим, санитарным, а также эпидемиологическим нормам;
- От департамента городского имущества в том случае, если работы выполняются по переводу жилого помещения в нежилое, а также в обратном порядке.
Другие ведомства и органы
В кое-каких случаях собственник жилого или нежилого помещения должен обратиться:
- В экспертную организацию для того, чтоб получить техническое заключение по несущим конструкциям;
- В БТИ для того, чтоб получить копию техпаспорта, а также внести изменения в техпаспорт после проведения перепланировки;
- Для того, чтоб получить заключение о соответствии требованиям эпидемиологической, санитарно-гигиенической безопасности.
- После того, как будет завершена перепланировка в любом помещении, необходимо заказать его технический план, а также пройти учет в росреестре или МФЦ.
Что включает перепланировка объекта?
Термин охватывает как жилые, так и нежилые помещения и включает изменения, охватывающие несущие конструкции и иные элементы, от которых зависит общая безопасность сооружения. Среди таких видов переустройства и перепланировки нежилого помещения, согласование которых требуется, следующие виды работ:
- Снос несущих перекрытий или возведение новых перегородок с целью зонирования. При этом материал создания роли не играет. Даже если перегородка создается из гипсокартона, для помещения требуется новый технический план.
- Перенос внутренних перегородок с целью изменения размеров имеющегося помещения.
- Демонтаж, перемещение в другое место инженерных сетей и технических коммуникаций.
- Замена устаревших коммуникаций.
- Перенос, создание или удаление дверных и оконных проемов.
- Повышение благоустроенности помещения, например, проведение отопления или водоснабжения при их отсутствии.
Стадии согласования перепланировки нежилых помещений в Москве
Первоначально требуется обследование состояния капитальных конструкций и инженерного оборудования. На основании этого обследования проектная организация, имеющая допуск СРО подготовит техническое заключение и проект перепланировки.
Затем следует подготовить ряд документов:
- тех. паспорт помещения, заказанный в ТБТИ;
- свидетельство о праве собственности;
- согласие проживающих в многоквартирном доме или владельцев соседних помещений в нежилом здании;
- согласие административных органов по пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологической и газовой службы;
- учредительные документы.
Также при определенных видах работ нужно согласовать переустройство в следующих учреждениях:
- в Главном архитектурно-планировочном управлении Москомархитектуры – если будет выполняться отдельный вход;
- в Москомнаследии – если помещение расположено в здании, являющимся объектом культурного наследия;
- у автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр» – при устройстве проема в капитальной стене;
- Мосгазе – при переносе или заглушке газового оборудования.
Весь набор документов подается в один из надзорных органов:
- ТБТИ, если помещение располагается в нежилом здании;
- Мосжилинспекцию, если является частью жилого дома.
Завершающей стадией будет изготовление технического плана кадастровым инженером и внесение изменений в ГКН и ЕГРН.
Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений
Перепланировка нежилых помещений в доме подразумевает изменение их планировки и функционального назначения. В таком случае возникает необходимость узаконивать это мероприятие согласно действующему законодательству.
Понятие перепланировки нежилых помещений говорит о переустройстве мест внутри помещений. Это отдельный процесс, который может возникнуть как в частных, так и в многоквартирном доме.
Для узаконивания перепланировки нежилых помещений требуется получение разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) и ввести помещения в эксплуатацию. Однако, вопросы ответственности за перепланировку и нахождение помещений в эксплуатации могут быть сложными, так как не все понимают разницу между понятиями «узаконить» и «ввести в эксплуатацию». Для получения ответов на эти вопросы рекомендуется обратиться к юристу.
Какие именно помещения могут быть подвергнуты перепланировке? Это могут быть офисы, магазины, склады и другие нежилые помещения. При этом, самовольную перепланировку нежилого помещения нельзя узаконить.
Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений определяется законодательством. Для начала необходимо получить разрешение на перепланировку, подав заявление в местные органы власти, ответственные за выдачу разрешений и согласования таких работ. Далее следует провести ряд необходимых процедур и получить разрешение на ввод помещений в эксплуатацию.
Ориентировочный порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений представлен в таблице:
Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений Шаг Описание 1 Подготовка необходимых документов и подача заявления на перепланировку в местные органы власти 2 Получение согласования на перепланировку и прохождение технических экспертиз 3 Начало проведения работ по перепланировке с учетом требований технической документации и реализации проекта 4 Получение разрешения на ввод помещений в эксплуатацию и введение помещений в эксплуатацию Таким образом, узаконивание перепланировки нежилых помещений является необходимым шагом для обеспечения соответствия действующему законодательству и получения разрешения на пользование такими помещениями.
Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом многоквартирном доме
Согласование проекта перепланировки нежилого помещения в жилом доме начинается с подачи проектной документации в Роспотребнадзор. Более сложные инженерные и конструктивные изменения могут потребовать разрешения дополнительных, профильных госинстанций.
Имея на руках все необходимые положительные заключения, пакет бумаг подается в Мосжилинспекцию. Именно эта государственная организация согласует перепланировочные работы.
Полный список необходимых бумаг и регламент перепланировки помещения в жилом доме:
- Подтверждения права владения.
- Площади, которые находятся в аренде, удостоверяются письменным разрешением от собственника.
- Техпаспорт БТИ: поэтажный план, справки по форме 1а и 5, экспликация.
- Техническое заключение, которое санкционирует проведение работ.
- Проект площадей, подготовленный экспертами организации, имеющей допуск СРО.
- Одобрительное заключение Роспотребнадзора (СЭС) и АПУ (архитектура), если затрагивается фасад.
- Положительное заключение от архитекторов дома или соответствующей организации.
- Договор с лицензированной компанией на осуществление авторского надзора в процессе проведения переустройства.
Узаконивание перепланировки помещения и чем грозит самовольная перепланировка
Самовольное переустройство нежилых помещений ведет к очень серьезным последствиям. В первую очередь это угроза целостности здания и прочности несущих элементов. Каждое строение имеет конструктивные особенности, которые необходимо учитывать при проектирование нового переустройства.
Именно для этого проводится согласование проекта перепланировки, если на поэтажном плане БТИ есть красные линии.
В ходе плановых проверок, инспектор обязательно потребует технический паспорт МосгорБТИ на нежилое помещение. Когда выяснится, что перепланировка помещения не отображена в документации или имеются красные линии на поэтажном плане, то возникнут осложнения.
Штраф за самовольные работы по изменению перепланировки юрлицами составляет до 350 тысяч рублей. Платить подобные административные штрафы придется регулярно, вплоть до узаконивания работ.
Процедура согласования перепланировки нежилых помещений требует:
- Собрать пакет необходимых документов.
- Передать документацию в администрацию населенного пункта (уполномоченным отделом чаще всего является департамент/отдел по жилищной политике). Сделать это можно как напрямую, так и через МФЦ (в народе — «Мои документы»).
- Получить спустя 45 дней решение о согласовании, после чего можно приступать к работам.
- Пригласить после завершения работ приемочную комиссию для составления акта приемки. На основании акта приемки администрация самостоятельно направит сведения о перепланировке на регистрацию в ЕГРН.
- Получить по завершении всех работ новый технический паспорт и выписку из ЕГРН с обновленными данными.
Указанный порядок согласования перепланировки помещений разработан для помещений в многоквартирных домах. Если помещение находится в торговом или офисном здании, план действий может немного отличаться.
Перепланировка нежилого помещения в МКД
Регламент согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме прописан в Административном регламенте по предоставлению государственной услуги по согласованию перепланировки, утвержденном распоряжением Жилищного комитета 12 августа 2021 №735. Перепланировка нежилого помещения может включать в себя изменения положения и характеристик стен и перегородок (изменение планировки), а также возможное изменение функционального назначения его отдельно взятых частей, существующих изначально или образованных в процессе перепланировки. Как правило, это обосновано требованиями технологических процессов, протекающих в нежилом помещении конкретно взятого типа. Понятно, что для ресторана, клиники, магазина или салона красоты потребуются разное количество и «качество» помещений.
Согласовать перепланировку в МКД значительно сложнее и ресурсозатратнее, чем в нежилом здании. В случае соседства помещения с жилыми квартирами, вам потребуется получить согласование от Межведомственной комиссии (МВК). А также готовьтесь к общему собранию собственников (в случае изменений в капитальных стенах и/или в фасаде).
Для согласования Проекта перепланировки в МВК будут нужны полные спецификации по оборудованию водоснабжения и канализации, вентиляции, электроснабжения и электроосвещения со всеми сопутствующими расчетами по мощности электрооборудования, водопотребления, кратности воздухообмена и др.
Порядок проведения перепланировки в отдельно стоящих нежилых помещениях согласно действующего законодательства
Проведение перепланировки в отдельно стоящем строении несколько проще и в плане проектирования, и в плане согласования, нежели изменения объектов, находящихся в жилых зданиях.
Алгоритм действий следующий:
1. Объект перепланировки должен исследовать профильный специалист, чтобы определить допустимые для данного помещения изменения (данный специалист в дальнейшем должен разработать проект перепланировки, специалиста такой компетенции лучше пригласить на основании договора в специализированной компании, такой, как ООО «Граунд»).
2. Составление проекта перепланировки, отрисовка чертежей, сбор необходимого для разрешения пакета документов, планирование необходимых работ, составление сметы и перечня материалов.
3. Предоставление заявления о проведении перепланировки, готового проекта и пакета документов в МФЦ (документацию можно предоставить в электронном виде через портал госуслуг).
4. Получение разрешения на проведение работ.
5. Проведение работ.
6. Прием работ гос. комиссией.
7. Внесение изменений в паспорт помещения.
На всех этапах перепланировки потребуется содействие квалифицированного инженера.
Перепланировка нежилых помещений без получения разрешения
Если собственник, на свой страх и риск, провел перепланировку нежилого помещения без оформления разрешения, ему стоит ожидать серьезных репрессивных мер (вплоть до постановления о возврате помещения в первоначальное состояние или, при грубом нарушении уголовного права, законного заключения под стражу).
Несогласованные работы необходимо узаконить. С этой целью необходимо:
1. Подготовить соответствующий проект перепланировки.
2. Собрать упомянутый выше пакет документов.
3. Получить официальное заключение независимой экспертной группы о соответствии проведенных работ всем действующим строительным нормам и нормам безопасности.
4. Написать заявление в государственные органы о необходимости узаконить проведенную перепланировку.
5. Передать весь пакет документов в МФЦ.
Не редкость, когда обращение с просьбой о легализации перепланировки встречает отказ со стороны государственных структур. В этом случае собственнику остается только обратиться в суд и попробовать через судебное решение узаконить проведенную перепланировку.
Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.
Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.
Как внести изменения при перепланировке в Росреестр и получить новую выписку из ЕГРН?
После завершения перепланировки нежилого помещения необходимо отразить внесенные изменения в техпаспорте. Последовательность действий следующая:
- После получения акта завершения работ нужно обратиться к инженеру и заказать составление технического плана.
- Инженер посещает объект, где была выполнена перепланировка, чтобы определить его новые технические параметры. Все изменения отображаются на поэтажном плане здания.
- Инженер составляет техплан в электронном виде и направляет его в Росреестр.
- Специалисты Росреестра переносят информацию из плана в реестр. Собственнику предоставляется выписка с обновленными данными.
Похожие записи: