Согласие супруга на переуступку
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга на переуступку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Договор переуступки квартиры: как оформить сделку
Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.
В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.
«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.
Как продают недвижимость по договору уступки
Часть квартир в новостройках покупается еще до того момента, как многоквартирный дом возведен. Чтобы стать собственником квартиры, покупатель заключает договор участия в долевом строительстве. На основании этого договора после окончания стройки он сможет зарегистрировать право собственности на объект и стать его владельцем. Застройщик на основании положений ДДУ должен построить дом на оговоренных условиях и передать квартиру дольщику.
До того момента, как дом будет построен и зарегистрировано право собственности на квартиру, нельзя оформить обычный договор-купли продажи. Поскольку квартиры фактически еще нет, у дольщика есть не право собственности, а право ее требования. Поэтому можно только уступить право требования объекта недвижимости. Для этого оформляют договор уступки. В юридической терминологии такой документ называют договором цессии. Продавца, или правообладателя, в договоре называют цедентом, а покупателя, или правоприобретателя — цессионарием.
Договор уступки права требования часто называют договором переуступки. Поэтому при обсуждении продажи квартир в строящемся доме используют разные понятия — как уступка, так и переуступка.
Основные риски в такой сделке — это возможность признания ее недействительной, споры между супругами и банкротство девелопера.
Сделка может быть признана недействительной
Если это произойдет, покупатель теряет право требовать объект недвижимости. Продавец, в свою очередь, должен вернуть покупателю его деньги.
Признание сделки недействительной может произойти в таких ситуациях:
— договор уступки заключен раньше периода, указанного в ДДУ;
— девелопер не дал своего согласия на заключение сделки;
— девелопера не уведомили о подписании договора уступки.
Банкротство девелопера
Девелопер может обанкротиться, в результате чего стройка останавливается. Сейчас закон защищает дольщиков. Для этого в 2017 году был создан специальный фонд долевого строительства. Формируется он за счет взносов от компаний, которые подписывают с будущим дольщиком ДДУ. Сумма взноса — 1,2% от цены каждого заключенного договора. С 2022 года фонд называется «Фонд развития территорий».
Средства фонда могут потратить для продолжения замороженной стройки. Но строительство будет длиться дольше. Кроме этого, по решению фонда дом могут не достраивать — в таких случаях дольщику возвращают деньги. Но за счет средств фонда нельзя вернуть проценты по ипотечному кредиту, если его брали для покупки квартиры на стадии строительства. Для этого нужно обращаться в суд.
Еще нужно учитывать, что при определении суммы возможной компенсации среднюю цену квадратного метра по данным Росстата умножают на площадь квартиры. Но при расчете нельзя использовать площадь, превышающую 120 квадратов.
Средства фонда по действующим нормам не могут быть использованы с целью:
— погашения убытков, которые понес человек, имеющий право требовать квартиру;
— погашения компенсации за моральный вред;
— перечисления неустойки по договору;
— возврата денег за квартиру, право требования которой было приобретено не у дольщика, а у юридических лиц.
Если лицу, купившему право требования, вернули за счет средств фонда не всю сумму, оставшиеся деньги возвращают после включения в реестр кредиторов. Если требования признают обоснованными, деньги могут вернуть, но в порядке очередности требования.
Споры с супругой или супругом
Если ДДУ подписан в браке, супруг или супруга дольщика должны дать согласие на сделку, заверенную у нотариуса. Если такой документ не предоставить в Росреестр, договор уступки не зарегистрируют. Сделка также может быть признана недействительной в случае, если дольщик после подписания ДДУ развелся и при уступке права требования не уведомил супруга или супругу.
ДДУ оформлялся с использованием маткапитала
Если для покупки объекта в возводимой новостройке у девелопера использован материнский капитал, после введения дома в эксплуатацию в квартире должна быть выделена доля ребенку. В таких сделках нужно получать согласие органа опеки. Также согласие нужно получить и в случае, если в ДДУ среди лиц, имеющих право требовать квартиру, указан несовершеннолетний. При отсутствии согласия сделку можно оспорить.
В ситуациях, когда имущество продается или приобретается семейной парой, основным нормативным документом является Семейный кодекс. В п. 2 ст. 35 сказано, что согласие супруга на сделку предполагается. Т.е. это очевидный факт, поскольку покупка недвижимости происходит из общего семейного бюджета, и каждый из супругов должен быть осведомлен о таких финансовых операциях.
Но вместе с тем, один из супругов вправе не согласиться с таким приобретением и затребовать признать сделку недействительной в течении одного года с момента как узнали об этом. А при отсутствии нотариального согласия это сделать довольно просто (решение суда г. Перми от 31.07.2017 по делу № 2-1721/2017).
В тексте п. 3 ст. 35 речь идет о распоряжении имуществом, когда сделка подлежит обязательной государственной регистрации или оформлении у нотариуса. Тогда нотариальное согласие супруга является обязательным документом. Предполагаем, что под распоряжение можно подвести и покупку квартиры.
Оформление жилищного кредита на приобретение квартиры в ипотеку требует согласие супруга в соответствии со ст. 7 Закона об ипотеке. За исключением случаев, когда он привлекается в качестве созаемщика по кредитному договору.
Государственная регистрация договора долевого участия также происходит при наличии нотариального документа, заверяющего то, что супруг не возражает против такой сделки.
Требуется ли согласие супругов при переуступке права аренды з/у?
Напишите цессию в письменной форме. В ней обязательно должны быть указаны следующие сведения:
📝 Дата и город заключения.
📝 Адреса и паспортные данные обоих участников сделки — продавца и покупателя.
📝 Данные о заключенном договоре ДДУ — его порядковый номер, дата заключения, основные сведения о сторонах.
📝 Адрес местонахождения объекта недвижимости, права на который подлежат переуступке, и технические характеристики будущего жилья.
📝 Оценка права требования — стоимость переуступки, то есть сумма, которую покупатель платит продавцу.
📝 Порядок расчета и реквизиты — чаще всего оплата происходит после государственной регистрации, для передачи денег используют наличный расчет, банковскую ячейку или аккредитив.
📝 Перечень документов, которые подлежат передаче от продавца к покупателю — например, основной ДДУ и первичные платежные документы, которые подтверждают оплату застройщику от первого дольщика, а также сроки передачи бумаг.
📝 Права и обязанности обеих сторон по договору.
📝 Подписи сторон с расшифровкой.
В составлении договора есть один нюанс. Если вы получили письменное согласие застройщика на переуступку прав, можете прописать в цессии его ответственность перед дольщиком. То есть просто перенесите обязанности застройщика из договора долевого участия в цессию. В этом случае можно будет требовать неустойку за срыв сроков строительства и другие задержки в сдаче дома.
Важно: цессию желательно составлять в нескольких экземплярах, в зависимости от количества участников сделки. Один остается у продавца, второй у покупателя, третий будет храниться в Росреестре. Дополнительные экземпляры могут запросить банки и застройщики.
Посетите подразделение Росреестра в вашем регионе либо обратитесь в ближайший МФЦ. Предоставьте сотруднику:
📌 оригинал договора о долевом участии в строительстве;
📌 договор о переуступке права требования по ДДУ;
📌 квитанцию об оплате государственной пошлины;
📌 паспорта обеих сторон сделки — продавца и будущего владельца права требования;
📌 нотариально заверенное согласие супруга продавца и покупателя на проведение сделки;
📌 разрешение о переуступке прав от компании-застройщика;
📌 справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или обязательство оплачивать остаток суммы;
📌 разрешение от банка на сделку, если продавец заключил ДДУ с использованием кредитных средств.
Предоставляйте оригиналы всех документов. Если нет возможности предоставить оригинал, сотрудник Росреестра или МФЦ может принять нотариально заверенную копию.
Государственную пошлину за регистрацию переуступки права требования недвижимости оплачивают заранее. Ее размер составляет 350 ₽ для физических и юридических лиц, пошлину всегда оплачивает покупатель.
После того, как сотрудник примет документы, он выдаст расписку с перечнем принятых бумаг и сроком внесения изменений в ДДУ. Обычно он составляет 10 дней. В назначенную дату сотрудник Росреестра выдаст обратно принятые документы и уведомит о внесении изменений в договор долевого участия.
Переуступка квартиры — что это
Законодатель установил, что все имущество, нажитое в период брака, является совместной собственностью. Каждая сторона имеет право на данные вещи, независимо от того, работал муж/жена или занимался ведением домашнего хозяйства. Если одна из сторон намеревается продать имущество или как-то иначе распорядиться средствами семейного бюджета, то нужно разрешение другой стороны.
По закону режим общей совместной собственности супругов можно изменить путем составления брачного договора. Данным контрактом лица устанавливают порядок владения имуществом, чтобы каждая сторона могла самостоятельно распоряжаться вещью, без письменного согласия другой стороны.
В браке у лиц равные права по распоряжению недвижимостью. Если один из супругов подписал договор без согласия другого, то остальные участники могут потребовать признать бумагу недействительной. Потому что у цедента не было всех необходимых полномочий на совершение действий по отчуждению объекта, а именно согласия супруга/супруги.
Согласие подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В бумаге второй супруг указывает, что ему известно о предстоящей переуступке, и он не имеет возражений против данной сделки. Чтобы оформить документ, нужно обратиться к любому нотариусу. Место жительство сторон не имеет значения.
Лицо, которое должно дать согласие, предоставляет в нотариальную контору следующие документы:
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака;
- информацию о планируемой переуступке (адрес объекта, реквизиты).
Можно оформить разрешение на заключение конкретного договора уступки прав требований или на подписание любых договоров.
Любое соглашение об изменении условий договора долевого участия или иной сделки нужно отнести на регистрацию в соответствующий государственный орган. Второй супруг должен письменно выразить свое согласие на внесение изменений (ст. 35 СК РФ).
Можно ли использовать предыдущее согласие? Все зависит от текста документа, если в нем указано, что муж/жена разрешает заключать любые договоры долевого участия, а также соглашения об изменении или о расторжении данных договоров, значит, данный документ подойдет. Снова оформлять нет необходимости.
СОГЛАСИЕ СУПРУГА НА СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ
Как и любой договор, этот требует поэтапного прохождения «квеста». И только от покупателя зависит, насколько успешным будет финал: для начала нужно проверить застройщика, внимательно ознакомившись с его разрешительными и правоустанавливающими документами документами, бухгалтерскими отчетами и т.п. Это позволит сделать вывод о том, не станете ли вы обманутым дольщиком, приобретя долгострой.
Вторым шагом становится собирание пакета документов, в который входит договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, согласие застройщика на переуступку прав, согласие супруга или супруги цедента, а также ЕГРП, которую также можно получить в Росреестре.
Если квартира находится в ипотеке, задача существенно усложняется. Для этого заключается дополнительный договор займа, согласно которому цессионарий дает деньги цеденту, последний гасит ипотечный кредит, получает соответствующие документы и может переходить к переуступке прав на жилье. Можно также оформить и договор переуступки прав в ипотеку, но на это пойдет не каждый банк, а сделка в результате может выйти невыгодной и для покупателя, и для продавца. Если же у продавца имеется кредит, а покупатель тоже хочет оформить ипотеку, такое предприятие практически не имеет шансов на успех.
И, наконец, заключение договора. Для того, чтобы оформить документ, необходимо отразить в нем все технические характеристики объекта недвижимости, а если для приобретения была взята ипотека, то нужно указать также данные по кредиту. После подписания договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).
Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.
Вернуться
Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:
- Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
- По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.
Вернуться
Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.
Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:
- Срок существования компании.
- Актуальность учредительных документов.
- Наличие разрешения на строительство.
- Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.
Для заключения сделки продавец должен представить:
- Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
- Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
- Согласие второго супруга на сделку.
- Все квитанции об оплате долевых взносов.
От покупателя при этом требуется:
- Личный паспорт.
- Согласие второго супруга на сделку.
К Как можно переоформить договор на другого участника
Переоформление ДДУ на другого гражданина оформляется путем уступки права требования. Между сторонами подписывается договор цессии, по которому продавец передает свои права на жилье в данном строящемся объекте покупателю. Сделка может происходить после регистрации ДДУ в Росреестре. Переуступка возможна на протяжении всего действия договора, но только до того момента, как будет подписан передаточный акт.
Если в ДДУ нет условия о необходимости получения разрешения застройщика на сделку, то он просто извещается о том, что в договоре поменялись участники. Во многих договорах такое условие присутствует, в таких случаях требуется получать согласие.
Перед тем как переоформить ДДУ на другого человека, дольщик должен полностью расплатиться с застройщиком. Сделка возможна и при наличии долга, но при условии, что покупатель согласится принять на себя обязанность по уплате оставшейся суммы по договору долевого участия. Между сторонами помимо договора цессии подписывается отдельное соглашение о переходе долговых обязательств на покупателя. Если у дольщика имеется задолженность, то разрешение девелопера на проведение сделки обязательно. При отсутствии согласия сделка может быть признана незаключенной. Цессия, также как и ДДУ, проходит регистрацию в Росреестре.
Переуступка прав требования на одного из супругов
Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
- срок реализации;
- разрешение на строительство;
- предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
- Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.
- Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
- цель проекта;
- права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
- этап строительства;
2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке Что необходимо сделать Продавцу Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:
- Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.
- 1 Что такое переуступка по ДДУ
- 1.1 Через предварительный договор
- 1.2 По ДДУ
- 4.3 Налоги
- 2 Порядок оформления
- 3.1 Особенности
- 4.1 Двойные продажи
- 1.2 По ДДУ
- 4 Плюсы и минусы
- 4.1 Двойные продажи
- 4.2 Без застройщика
- 4.3 Налоги
- 4.4 Без прав
- 4.2 Без застройщика
- 3 Договор переуступки
- 3.1 Особенности
- 3.2 Регистрация
- 3.2 Регистрация
- 5 В заключении
- 1.1 Через предварительный договор
- 4.4 Без прав
Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве
Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.
Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика
В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов. Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:
- договор долевого участия в строительстве;
- договор подряда;
- документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
- соглашение о зачете стоимости работ;
- справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.
Согласие супруга на уступку права требования
В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены требования статьи 35 СК (получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, а в случае неустранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации прав, — об отказе в государственной регистрации прав. При этом, например, если такая сделка нотариально удостоверена и в ней указано, что нотариально удостоверенное согласие другого супруга имеется, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований статьи 35 СК). В случае принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в связи с отсутствием в представленных на государственную регистрацию прав документах сведений о том, что требования статьи 35 СК соблюдены, уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно быть направлено, помимо сторон сделки, супругу лица, распоряжающегося объектом недвижимости (супругам обеих сторон сделки, требующей нотариального удостоверения), если его адрес известен.
Как происходит переуступка права требования
Передача прав/обязанностей по ДДУ третьим лицам осуществляется путем заключения нового соглашения. Продавец по договору становится цедентом, а покупатель – цессионарием. Преимуществом сделки является экономия сил и денег.
Нужно ли согласие застройщика на сделку? Нет. Если переуступка не приводит к изменению обязательств должника, то право на получение неденежного исполнения передается без его согласия (ст.388 ГК РФ). Исключением является запрет на уступку права требования, предусмотренный в ДДУ. Поэтому изначально нужно изучить положения данного документа. Иногда соглашение содержит ссылку на необходимость получения согласия застройщика. Причем за его выдачу застройщики часто требуют конкретную плату.
Отсутствие оговорки в договоре только на руку продавцу. Поэтому во избежание материальных убытков в будущем нужно настаивать на исключении данного пункта из договора при его подписании.
При каких обстоятельствах участник строительства может заключать договор цессии? Передать право требования другим лицам можно по факту оплаты стоимости квартиры или при переводе долга на иного участника. Переуступка прав допускается в промежутке между регистрацией договора и подписанием передаточного акта (ст.11 ФЗ №214-ФЗ). По факту подписания акта обязательства застройщика считаются выполненными. Если продавцом является юридическое лицо, то оплата стоимости договора производится по факту государственной регистрации. За нарушение требования предприятие несет ответственность.
Если участник лишь частично выплатил стоимость квартиры, то согласие строительной компании является обязательным. Такой подход вызван возможными рисками для застройщика. Например, если новый участник окажется неплатежеспособным.