ТСЖ или управляющая компания чем отличается, что лучше?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТСЖ или управляющая компания чем отличается, что лучше?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Ответственность руководства и зависимость дома от него
Руководство в товариществе можно сменить на собрании членов. Директора управляющей организации собственники поменять не могут.
При смене председателя правления новое руководство ТСЖ может попытаться взыскать через суд убытки, которые причинил старый председатель своими действиями. Это в некоторой степени удерживает от злоупотреблений в товариществе.
С другой стороны, работа товарищества и управление домом сильно зависит от жизни председателя. Если он решит переехать, или с ним что-то случится, то нового хорошего председателя зачастую не найти: мало кто хочет брать на себя ответственность. В такой ситуации могут выбрать кого попало, и товарищество из хорошего превратится в плохое.
Таблица с итогами сравнения
| Признаки | УК | ТСЖ |
| размер платы |
— + (в маленьком доме) |
+ — (в маленьком доме) |
| прозрачность | — | + |
| эффективность использования денег | — | + |
| профессионализм | + |
— ± (в большом доме) |
| ответственность организации | ± | ± |
| ответственность руководства | ± | ± |
| участие собственников в управлении домом | ± | + |
| общие собрания | — | ± |
| права собственников | ± | + |
| возможность смены при плохой работе | ± | ± |
Цена вопроса: основной недостаток УК
Начнем, пожалуй, с ценовой составляющей этого вопроса, ведь собственники заинтересованы не только в том, чтобы получать соответствующие услуги, но и в том, чтобы платить за них адекватную цену, не допускать перерасхода ресурсов.
В этом плане УК не самый лучший вариант, так как к тарифам на ресурсы и прочие услуги автоматически добавляется оплата работы управляющей компании. УК вовсе не заинтересована в снижении потребления жильцами ресурсов и различных услуг, так как оплата работы компании рассчитывается как раз от объема ресурсов и количества услуг. Соответственно, в интересах управляющей компании как коммерческого предприятия предложить своим клиентам как можно больше услуг, особенно при наличии у нее ресурсов для самостоятельного их оказания. Чем больше денег тратят жильцы, тем больше заработает УК.
Рассмотрим, в чем отличие ТСЖ, УК и жилищного кооператива (ЖСК).
- ТСЖ подойдёт для тех домов, собственники квартир в которых инициативны и организованны. ТСЖ имеет некоммерческий характер. Для деятельности товарищества необходимо, чтобы собственники, входящие в правление, имели опыт работы в жилищно-коммунальном хозяйстве и разбирались в вопросах взаимодействия с поставщиками услуг, благоустройства территории и проведения ремонтных работ.
Также на выполнение этих обязанностей требуется немало времени. Экономически ТСЖ лучше управляющей компании, потому что не надо тратиться на оплату услуг штата сотрудников. Продуктивность деятельности повышается за счет личной заинтересованности собственников квартир. Как преимущество в создании ТСЖ для управления МКД можно выделить прозрачность расходования средств и большую свободу в выборе поставщиков услуг.
- УК – коммерческая организация, полностью берущая на себя управление многоквартирным домом. В отличие от ТСЖ, УК осуществляет свою деятельность на профессиональной основе. Собственникам надо только оплачивать стоимость услуг и участвовать в ежегодных собраниях. Не всегда деятельность такого учреждения будет эффективной.
УК может заключать невыгодные для собственников контракты и некачественно выполнять обязанности. Владельцы помещений в доме, которым управляет УК, защищены законодательством о защите прав потребителей. Сменить компанию бывает достаточно сложно в силу неорганизованности жильцов.
- ЖСК по своей сути близок к товариществу: у него также есть устав, правление, ревизионная комиссия. В ТСЖ не обязательно состоят все собственники квартир, в этом его отличие от ЖСК, так как членами жилищного кооператива являются все владельцы квартир в МКД.
Разница между формами управления еще и в том, что ЖСК может существовать только в одном доме, тогда как ТСЖ и управляющая компания могут проводить деятельность сразу в нескольких МКД. ТСЖ и ЖСК заинтересованы в результатах осуществляемой деятельности.
Плюсы и минусы заключения договора с УК
Управляющая компания может приступить к управлению домом, если это решение было принято не менее чем 50% от общего числа жильцов. В то же время по закону жители дома могут в любой момент отказаться от услуг УК, если ее деятельность их не устраивает.
Плюсы сотрудничества с управляющей компанией:
— Профессиональное и качественное оказание услуг;
— Эффективное управление благодаря высокой конкуренции;
— Государственный контроль над деятельностью компании.
С одной стороны, управляющая компания избавляет жильцов от всех проблем, связанных с обслуживанием общедомового хозяйства. С другой стороны, владельцам квартир на практике сложно оценить целесообразность всех предоставляемых услуг и адекватность тарифов.
Минусы УК:
— Высокая стоимость обслуживания и прямая заинтересованность компании в расширении списка услуг и повышении тарифов;
— Низкая оперативность реагирования на проблемы в связи с большим количеством многоквартирных домов под управлением;
— Слабая обратная связь с населением и невозможность контролировать деятельность УК со стороны жителей.
Как поменять УК на ТСЖ в 2023 году?
Прежде чем определяться с тем, как из управляющей компании перейти в ТСЖ, необходимо понимать, что ТСЖ – высокая организация собственников, поэтому для осуществления перехода на другую форму управления жильцы дома должны созреть.
Если в доме нет совета и собственники не привыкли самоорганизовываться, собираться на собрания, заниматься домом, тогда создание и функционирование ТСЖ может закончиться неудачей.
Для осуществления перехода из УК на ТСЖ необходимо, чтобы 50% собственников (и выше) проголосовало за создание ТСЖ, а также вступило в члены ТСЖ. Тогда такая форма управления считается легитимной, рабочей.
Остальные лица, которые не вступили в членство ТСЖ, должны соблюдать все правила, исполнять волю большинства. Специалисты настоятельно рекомендуют вступать в членство, потому что таким образом можно влиять на решения общего собрания собственников.
Итак, как отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ, рассмотрим ниже:
Ответственность организации
ТСЖ и управляющие организации могут получить штраф – как за нарушения при управлении домом, так и за посторонние нарушения, например, нарушения трудового, налогового законодательства.
Товарищество почти всегда расплачивается по этим штрафам деньгами, которые собраны с собственников. Если штраф ощутимый, например, 300 000 рублей, то меньше денег останется на работы по дому (в лучшем случае), либо товарищество может обанкротиться. Такая же ситуация возникает, если речь идет о возмещении ущерба, причиненного, например, заливом квартиры.
Управляющая организация может заниматься не только управлением домами, но и другой деятельностью, приносящей доход. У нее больше источников, за счет которых можно заплатить штраф или возместить ущерб. Даже если она использует для этого деньги собственников, то это финансово незаметно для жителей.
Из минусов при управляющей организации: штрафы за нарушение лицензионных требований при управлении МКД больше штрафов для ТСЖ, предусмотренных другими статьями КоАП РФ за схожие нарушения.
Таблица с итогами сравнения
| Признаки | УК | ТСЖ |
| размер платы |
— + (в маленьком доме) |
+ — (в маленьком доме) |
| прозрачность | — | + |
| эффективность использования денег | — | + |
| профессионализм | + |
— ± (в большом доме) |
| ответственность организации | ± | ± |
| ответственность руководства | ± | ± |
| участие собственников в управлении домом | ± | + |
| общие собрания | — | ± |
| права собственников | ± | + |
| возможность смены при плохой работе | ± | ± |
Какое и для кого управление лучше
Точного ответа на вопрос, что лучше, нет. Так как если в доме есть активные люди, которые готовы найти время, чтобы вникать в проблемы жильцов, организовывать собрания, следить за изменениями в Жилищном Кодексе РФ и с совестью относиться к финансовому бюджету, то лучше организовывать ТСЖ. Так же если в доме много помещений для аренды и дом находится в рентабельном людном месте, то товарищество будет в комфортных финансовых условиях.
Если большинство собственников пассивны и не имеют желания/времени для участия в жизни дома, то больше подходит стиль управляющей компании, которая всегда диктует свои правила, где жильцы принимают минимум участия. УК старается не беспокоить обладателей жилья и часто сама принимает решения.
Эксперты в этой сфере считают, что лучшее решение для товариществ – это заключение соглашения с управляющей компанией для обслуживания дома.
По мнению государства, разница в том, что товарищество – это некоммерческая организация, а УК – коммерческая, значит, в первую очередь, преследует получение прибыли.
По состоянию на 2018 г. в России 80% собственников заключают договора с управляющими предприятиями.
ТСЖ или УК плюсы и минусы в новостройке. Преимущества и недостатки УК и ТСЖ
Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.
Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:
- выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
- планирование бюджета;
- наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
- знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
- установленная плата по договору управления.
Но есть в работе УК и минусы:
- Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
- Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
- При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
- Высокая плата за работу по договору.
Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:
- важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
- правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
- все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
- возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.
Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:
- некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
- стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
- объединение непросто ликвидировать.
Главные особенности рассматриваемых организаций отражены в сравнительной таблице:
| Критерий | ТСЖ | УК |
| Форма организации | Некоммерческая | Коммерческая |
| Принятие решений | Собрание жильцов | Уполномоченные лица |
| Финансовая прозрачность | Выше | Ниже |
| Профессионализм сотрудников | Ниже | Выше |
| Заинтересованность в экономии | Есть | Нет |
Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией
Таким образом, можно подытожить, что действительный и правильный вариант — это образование ТСЖ и последующее заключение договора между ТСЖ и управляющей компанией.
ТСЖ более заинтересовано в урегулировании жилищных вопросов. Все возникающие вопросы решаются общественностью. В случае с УК на решения могут повлиять экономические аспекты компании.
Подводя итоги можно сделать вывод, что самое главное отличие ТСЖ от Управляющей компании – заинтересованность всех жильцов в управлении своим домом и экономии денежных средств.
Преимущество же управляющей компании перед ТСЖ только одно: жильцы дома не должны оплачивать долги нерадивых соседей. Однако на деле УК часто раскидывает накопившиеся долги между добросовестными плательщиками.