Общая долевая собственность на дом и земельный участок

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Общая долевая собственность на дом и земельный участок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.

Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?

Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.

Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.

Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.

В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:

• договор купли-продажи;
• договор приватизации;
• дарственная;
• завещание;
• решение суда о признании права на недвижимость.

Регистрация общей долевой собственности на земельный участок

Если дом между сторонами не поделен, раздел земельного участка или выделение из него доли одного из сособственников невозможны. Поэтому прежде чем решать земельный вопрос, получите необходимые документы о праве собственности на домовладение.

Документы, подтверждающие право собственности на дом и размер доли собственника:
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• свидетельства о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены;
• вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на дом или на его часть, план дома, план земельного участка;
• свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.
•
Этап регистрации общей земельной собственности на земельный участок важен для его последующего раздела. Земельный участок обязательно должен быть объектом земельных правоотношений — индивидуально определенной вещью с конкретными границами и точно определенным местоположением на кадастровой карте. Решение суда по признанию права собственности на не сформированный земельный участок сложно прогнозировать.

Следуя принципу единства земельного участка и расположенных на нем домов, строений и хозяйственных построек, признание права собственности на землю происходит на основании документов на право собственности на дом. В случае отсутствия документов, необходимо руководствоваться данными первичной инвентаризации.

Однако если в процессе владения земельным участком сособственники изменяли размер, расположение границ и количество построек на земельном участке, не отражая изменения в кадастровых планах, для регистрации общей долевой собственности на земельный участок необходимо подготовить соответствующую действительности документацию. Для этого потребуется вызвать на место специалистов, провести замеры, зафиксировать изменения и внести изменения в технический паспорт.

Продажа доли участка в общей долевой собственности

Согласно статье 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. На основании статьи 250 ГК РФ, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли при заключении договоров купли-продажи и мены с посторонним лицом. При этом продающая сторона вправе сама выбрать, кому из сособственников будет продана её часть общей долевой собственности.

Земельный участок может стать частной собственностью на основе приобретательной давности. Согласно статье 234 ГК РФ, гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Данная норма применима к частной собственности и к бесхозяйному имуществу и не применима к земельным участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности.

Если вы задумались о продаже доли участка, который находится в общей долевой собственности или хотите реализовать иные права, связанные с вашим владением общей долевой собственностью, проконсультируйтесь с юристом. Грамотная защита прав собственника при заключении договоров позволит снять много проблем при пользовании имуществом впоследствии.

Порядок эксплуатации объекта, которым владеет несколько лиц

Предусмотрено два способа определения порядка эксплуатации недвижимости:

1. Достижение согласия между всеми участниками. Граждане обсуждают и устанавливают взаимные права и обязанности на Жилое помещение и землю, иное имущество, которое относится к общей собственности.
2. Судебное определение, как будет происходить совместное владение домом. Для этого участник подает Исковое заявление, в котором излагает суть требований.

При рассмотрении вопроса суд обращает внимание на следующие факторы:

• размер доли и количество владельцев;
• наличие/отсутствие семейных связей между участниками;
• прописка родственников;
• планировка объекта, техническая возможность выделения изолированных помещений;
• количество входов, выходов;
• устоявшийся порядок пользования домом.

Как переходит право собственности

Самый быстрый способ передать право собственности – дарение. Подписать дарственную должны все совладельцы. Документ заверяется у нотариуса. С дарственной и комплектом других документов следует отправиться в Росреестр для регистрации прав и получения выписки из ЕГРН.

Если имущество переходит к не родственнику, сделка облагается налогом на доход физических лиц, в остальных случаях государственные сборы не взимаются.

Также можно долевую собственность перевести в индивидуальную через суд. В иске нужно указать, на какую площадь претендует человек. Суд в решении определит:

1. Метраж, выделенный каждому владельцу.
2. Алгоритм раздела объекта, если это возможно.
3. Режим пользования общими помещениями.

С судебным решением можно обращаться в орган регистрации или МФЦ для оформления права собственности на долю.

Если другие владельцы не возражают против юридических изменений, договор на раздел частного жилого дома будет составлен быстро. После этого нужно посетить отдел архитектуры и градостроительства. Помимо правоустанавливающих документов на жилье, понадобится проект, на основании которого можно определять доли, выделяемые в натуре.

Проверив предоставленные бумаги, сотрудник архитектурного отдела выдаст разрешение, которое позволит возвести в доме капитальную стену, сделать отдельный вход.

Чтобы регистрация дома на участке в долевой собственности прошла без затруднений, нужно выполнить еще два шага:

1. Размежевать общий земельный участок.
2. Получить в БТИ технический и кадастровый план на каждую долю.

Прекращение долевой собственности

Каждый участник вправе выйти из данных отношений. Это может осуществляться посредством отчуждения своей доли третьим лицам, выдела или раздела общего имущества. При продаже одним из владельцев своей части остальные могут требовать, чтобы за установленную цену и на других условиях она была продана им.

В соответствии с правилом преимущественной покупки, отчуждающий хозяин обязан известить письменно остальных хозяев о своих намерениях. Последние имеют возможность приобрести часть недвижимости в течение месяца с момента получения уведомления. По истечении срока отчуждающий может продать свою часть третьему лицу. В случае нарушения правил преимущественной покупки любой из сособственников может в судебном порядке потребовать перевода на него обязанностей и прав покупателя. Это значит, что он обязан уплатить установленную цену и исполнить прочие условия сделки. Преимущественное право на приобретение распространяется также и на мену доли, но не на дарение. Не допускается уступка данной возможности в порядке цессии.

Какие еще есть проблемы с распоряжением долями

В законе нет ограничений на минимальный размер доли, из-за чего дробить любые помещения можно бесконечно. То есть претендовать на квартиру могут владельцы микродолей (например, 1/40), требуя вселения в нее и устранения препятствий со стороны тех, кто владеет 1/3 или 1/2 квартиры. В таких случаях суд часто назначает компенсацию, то есть по факту собственники крупных долей оказываются вынуждены выкупать такие микродоли.

Также надо учитывать и возможную противоречивость интересов людей, которые оказываются объединены в рамках долевой собственности. Далеко не все из них будут добросовестно относиться к обязанности платить налоги и «коммуналку». Кто-то может попытаться втайне от других или обманным путем от своей доли избавиться. Как бы там ни было, по очень многим спорным вопросам, в том числе, оплате ЖКУ, совладельцы долей часто вынуждены обращаться в суд — а это, как минимум, потраченные время и нервы.

На сделки купли-продажи части дома распространяются общие правила сделок с долями. Особенность таких сделок — первоочередное право покупки сособственником. На практике это означает, что при продаже собственник доли должен сначала предложить выкупить ее соседям. Их отказ от покупки должен быть подтвержден документально. Если в течение 30 дней от них не поступит заявления о готовности купить долю по предложенной стоимости, собственник вправе продавать свою недвижимость кому угодно.

Нужно учитывать, что продать долю собственник может только по цене, предложенной собственнику второй части дома. Если цена меняется, процедуру получения отказа от покупки придется пройти снова. В противном случае второй сособственник через суд сможет оспорить сделку.

Выделение доли в частном доме

В случае взаимного согласия между совладельцами алгоритм выделения доли в доме будет следующим:

1. Оформление помещения. Для начала необходимо получить разрешение на переустройство дома, находящегося в долевой собственности, затем создать изолированное помещение.
2. Обратиться в БТИ за составлением техпаспорта.
3. Договориться с другими собственниками о выделении своей доли в натуре. Приступая к данному пункту, нужно быть готовым к тому, что из-за неравенства частей кому-то придется доплачивать.
4. Зарегистрировать изменения права собственности. Одновременно должна быть зарегистрирована реконструкция части дома в Росреестре.

При выделении доли через суд порядок действий будет таким:

1. Обратиться в БТИ за техпаспортом дома и за проведением строительно-технической экспертизы, которая даст ответ на вопрос, можно ли в доме выделить долю.
2. Подать иск в суд. На данном этапе можно просить суд провести долевой раздел жилого дома на две квартиры или больше, в зависимости от количества собственников.
3. Посетить судебное заседание.
4. Зарегистрировать изменения в праве собственности.

Долевая собственность на земельный участок

Долевая собственность на землю может возникать из сделок, получения наследства. Данный факт подтверждается отражением долей в свидетельстве о праве собственности.

Использование участка возможно только в рамках его назначения, собственники обязаны выплачивать все налоги, платежи и сборы.

Сособственник может вести любые сделки со своим участком, но это не должно затрагивать права других сособственников. В случае желания продать свою долю необходимо поступить в соответствии с правилами продажи своей доли в квартире.

Собственник может вести строительство, вести сельскохозяйственные работы на своей части, но эти его действия не должны вредить сособственникам.

Однако долевая собственность на земельный участок не может быть прекращена.

Чтобы иметь возможность самостоятельно без согласований распоряжаться своей частью земли, необходимо произвести выдел земельного участка. Это можно сделать, подписав специальное соглашением между собственниками. В случае отказа сособственников можно требовать выдела через суд. В результате выдела образуется отдельный участок, в результате чего общая собственность на земельный участок прекращается.

Причина в том, что фактически формируются новые участки, что и влечет за собой прекращение одних прав и появление других.

Отличия общей совместной собственности от общей долевой

Общая долевая собственность (ОДС) предполагает наличие «частей» совладельцев, выделения во внесудебном и судебном порядке и возможность их свободной продажи. В общей совместной собственности (ОСС) конкретной части совладельца нет. Приобретение загородного дома в общую совместную собственность предполагает «неделимость» объекта — это следует из ст. 244 ГК РФ. Оформление совместной собственности на дом подойдет семье или близким родственникам. Супругам, строящим семью на материальной заинтересованности, стоит составить брачный договор с указанием долей в случае развода или разрыва отношений. Логично определить условные части, когда есть наследники, дабы обеспечить их жильем в будущем. При оформлении долевой собственности вхождение и выход совладельцев нередко является вынужденным шагом, когда между участниками возник конфликт и разрешить его обычными способами не удается. Высок риск, что новый сособственник окажется человеком «неординарным» и станет доставлять неудобства остальным. В такой ситуации совладельцы сами заинтересованы к недопущению «чужака».

Выдел участка из долевой собственности

Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е. если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.

Как разделить общую долевую собственность

По российским законам общее владение земельным участком – один из допустимых вариантов собственности с определением конкретного объема права, или доли в недвижимости. Когда общее управление и распоряжение объектом теряет смысл или попросту невозможно, возникает необходимость оформить раздел земельного участка в общей долевой собственности, и здесь могут скрываться сложности, если у совладельцев разное мнение относительно физического определения конкретной части участка.

Раздел дома в долевой собственности

У владельцев дома может возникнуть желание разделить общее имущество в силу жизненных обстоятельств: выросли дети, материальная необходимость и так далее.

Раздел совместного имущества отличается от выделения доли в натуре, так как в первом случае оно делится между всеми собственниками, а во втором свою долю получает конкретный владелец.

Эту разницу нужно понимать перед тем, как разделить дом и участок, находящиеся в общей долевой собственности.

Наилучшее решение в данной ситуации – раздел по взаимному согласию сторон. Для этого достаточно оформить соглашение у нотариуса. После этого необходимо получить решение органа местного самоуправления о разделе земли на самостоятельные участки, поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать недвижимость на новых собственников.

Если не удается достичь согласия, особенно когда необходим раздел дома при разводе, то остается единственный выход – обращаться в суд. Главное условие – соблюдение прав всех сторон с тем, чтобы не был нанесен ущерб имуществу.

При делении дома будут учитываться выводы строительно-технической экспертизы. Возможно, необходимо будет снести часть жилого дома. Суд учтет различные обстоятельства:

• существование разных входов;
• наличие коммунальных систем во всех частях дома;
• изолированность помещений и прочее.

В случае, если получающиеся доли не равнозначны, может быть назначена денежная компенсация тому из владельцев, чья часть окажется меньше.

Пользование земельным участком в долевой собственности

Если прилегающий к дому земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности нескольких людей, рано или поздно между ними начинаются споры о порядке пользования недвижимостью. Причиной споров служат: • смена владельца (переход права собственности на часть земельного участка к наследникам или правопреемникам на основе договора дарения, купли-продажи, мены и др.); • изменения на земельном участке, который находится в общей долевой собственности, по инициативе одного из сособственников; • попытки раздела земельного участка или выдела доли из него одним из владельцев, если такой раздел нарушает сложившийся порядок пользования земельным участком и права сособственников. • Согласно статье 252 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению всех собственников или через суд, методом выдела доли одного из собственников в натуре. В первом случае необходимо принципиальное согласие всех собственников на раздел общей долевой собственности, во втором — желание только одного из владельцев и документы.

Похожие записи:

• Компенсация за частный детский сад в 2023 году: возврат денег, НДФЛ
• Кто платит торговый сбор в 2023 году в СПБ
• Акт о количестве проживающих