Захват общедомовой территории в многоквартирном доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Захват общедомовой территории в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Достаточно часто в российских дворах многоквартирных домов можно заметить гаражи, построенные в непосредственной близости от основного жилья. Иногда они находятся впритык. В соответствии с действующими нормами законодательства, подобного рода постройки являются незаконными, поэтому их можно быстро снести.

Рейдеры могут перехватить управление домом и претендовать только на часть общего имущества

Наиболее известен такой вид рейдерства в ЖКХ как перехват у управляющей организации или ТСЖ права управлять многоквартирным домом. Это позволит недобросовестной компании реализовать такие способы, как:

• захват общего имущества с возможным последующим отчуждением ряда его объектов, например, подвалов и технических этажей;
• контроль над коммунальными платежами жителей;
• навязывание собственникам своим услуг;
• контроль за фондом капремонта и субсидиями в рамках реализации государственных программ.

Рейдеры могут захватить власть в доме, а могут претендовать только на общее имущество как источник получения доходов. Для этого им необходимо реализовать одну из схем, например:

• сменить действующую УО от имени собственников на другую организацию;
• принудить ТСЖ заключить с их компанией договор на управление домом;
• в результате аукциона получить в лицензию дом, который не определился с выбором способа управления;
• сменить в действующем ТСЖ правление и его председателя на подконтрольных компании лиц, создать правление-«марионетку».

Хранить личные вещи в местах общего посещения (МОП) запрещено. Неграмотные соседи считают иначе. Они ссылаются на пункт 1 статьи 37 Жилищного кодекса, в котором прописано, что часть в общей собственности дома пропорциональна доле его квартиры. Действительно, владельцам «двушек» принадлежит больше лестничной клетки, чем собственникам «однушек». Но это не дает им права выделять свою часть в натуре и складировать там мебель, велосипеды и прочие предметы. Поэтому желающим занять общую площадь нужно знать:

1. Самовольная установка перегородок, внедрение замков в колясочные, сушилки и кладовки признаются самозахватом территории. При желании жильцов незаконную постройку можно снести и вскрыть любые двери. Лестницы, коридоры, крыша, подвал, балкон – все это общественные места.
2. Можно сделать себе кладовку и повесить на нее замок, но только с согласия других жильцов (ст. 40 ЖК РФ).
3. Даже если одобрение получено, нельзя препятствовать свободному проходу остальных, перетаскиванию большегрузной мебели, проезду инвалидных и детских колясок.
4. Запрещается нарушать санитарные и пожарные нормы – ширина коридора должна оставаться не меньше 1,2 м (п. 5.1.1 СП 1.13130.2009), нельзя загромождать лестницы, лифтовые холлы, блокировать двери и эвакуационные люки или хранить в общественных местах горючие материалы (постановление Правительства РФ № 390 от 25.04.2012).
5. За нарушение противопожарных требований предусмотрен штраф не только соседям, но и управляющей компании, не уследившей за обстановкой внутри вверенного ей дома.

Признание отсутствующим зарегистрированного права в ЕГРН

Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. указало, что это требование применяется, когда заявитель не может подать документы о признании права собственности или истребовать объект из чужого незаконного владения (п.52). Дополнительно ВАС РФ и ВС РФ подчеркнули, что субъект заявляет данное требование, если право на один и тот же объект зарегистрировано разными лицами. Однако суды не обращают внимания на уточнение и спокойно принимают иски с этим требованием независимо от того, одно или несколько лиц зарегистрировали права на недвижимость (решение Центрального Барнаульского суда Алтайского края по делу № 2 — 91/2019 от 11.02.2019 г).

Как правило, судебный акт о признании права на объект отсутствующим ведет к аннулированию старой записи в ЕГРН и возникновению общедолевой собственности (решение Горно-Алтайского горсуда республики Алтай по делу № 2 — 541/2019 от 20.03.2019 г). В то же время зачастую вместе с признанием права отсутствующим заявители могут требовать признать помещение обшей долевой собственностью или истребовать его из чужого незаконного владения. Большой ошибки в этом нет. Требования тесно взаимосвязаны друг с другом. Поэтому судьи принимают такие иски и выносят решения в пользу домовладельцев (решение Пятигорского горсуда Ставропольского края по делу № 2 — 145/2019 от 18.01.2019 г).

Земельный кодекс и общая территория

Этот тип использования земли, как и любой существующий, упомянут в ЗК России, так как именно он разрешает и контролирует все вопросы, совмещенные с использованием ресурсов земли.

ВНИМАНИЕ! В статье №85 ЗК РФ можно найти всю информацию о ЗОП.

Именно там рассказывается о том, что земли общего типа могут входить в состав разных зон территориального типа, но их нельзя приватизировать. Также по этой статье к общей земле приписываются площади, улицы, различные дороги и трассы, территории набережных, пляжи и так далее.

Нарушения, связанные с использованием общей земли регулирует ст. 7.1 глава 7 КоАП России. Под нарушением в ней подразумевается самозахват ЗОП.

Примеры самовольного захвата

Разберем случаи, в которых самовольно захватываются земли, к чему все это может привести и почему эти действия не являются законными.

Гражданин закрыл часть дорожной зоны, построив гараж. Строения, как всем уже известно, должны быть распложены на территории земли их собственника, также все должно соответствовать установленным нормам.

ВАЖНО! Построить гараж можно без разрешения, но он должен находиться в границах ЗУ. Однако бывают такие ситуации, когда гражданин построил гараж так, что его часть выходит на дорогу, считающейся ЗОП, что незаконно и является поводом для отправления жалобы в Российский реестр.

Урок 1. Как действовать при обнаружении несогласованных конструкций

Из прошлых уроков вы узнали, какими неприятностями для организации, которая управляет МКД, могут обернутся споры, которые связаны с общим имуществом и разобрались, что делать, чтобы этого избежать.

В этом курсе два урока. На первом уроке узнаете признаки самовольной конструкции. Отработаете алгоритм действий, если обнаружили такую конструкцию. С помощью урока зафиксируете результаты проверки, оформите претензию собственнику, который установил конструкцию, или обратитесь в суд с требованием о демонтаже.

На втором уроке разберете виды и правовой статус кладовых. Проверите и определите, какие кладовые законны, а какие – нарушают требования безопасности.

Какую конструкцию считают самовольной

Самовольно установленной конструкцией считают ту, которую не предусматривает проектная документация на МКД и ее смонтировали без необходимых согласований. Можно выделить следующие признаки незаконной конструкции:

• нет необходимых разрешений от государственных органов;
• не предусмотрена проектной документацией на МКД;
• образована без решения общего собрания собственников помещений в МКД;
• не стоит на кадастровом учете.

Как демонтировать незаконное ограждение?

На следующем этапе нужно определиться, какого именно результата Вы хотите добиться. Если основная задача — устранение самовольного ограждения, то переходите к следующему абзацу. Если же принципиальным вопросом является штраф для захватчика земли, то об этом речь пойдет в следующем подразделе.

Итак, демонтаж ограждения могут провести представители местных органов исполнительной власти. Как правило, речь идет об администрации района города, т.е. префектуре, управе и т.п. В разных городах могут использоваться разные названия. В небольших городах следует обратиться прямо в администрацию города.

В первую очередь позвоните в префектуру и уточните, кто занимается вопросом демонтажа незаконных парковок. Если в Вашем регионе данная процедура уже «поставлена на поток», то Вам будет достаточно оставить заявку по телефону. Через несколько дней приедут сотрудники и демонтируют ограждения.

Если же в администрации не понимают, чего Вы от них хотите, то следует написать заявление. В тексте следует указать, что по такому-то адресу появилось незаконное ограждение, которое не позволяет использовать земельный участок, находящийся в государственной/муниципальной/общедолевой собственности, и Вы просите его демонтировать. Также напишите о том, что Вы просите сообщить о результатах в письменной форме. Заявление нужно направить начальнику администрации (управляющему, префекту и т.п.).

Документ следует составить в двух экземплярах. Один из них останется в администрации, на втором нужно поставить отметку о вручении и забрать с собой.

Основное наказание за самозахват – административная ответственность. Правонарушителю начисляется штраф, сумма которого зависит от степени тяжести, особенностей участка.

Имеет значение, находится ли территория на кадастровом учете, какова ее стоимость. Поэтому будет разной штрафная выплата при захвате куска участка, который считается дорогой и не числится в кадастровом реестре, и строительстве здания на чужой площади, имеющей кадастровый паспорт.

• Если земля числится в кадастре, при ее самовольном захвате нужно заплатить от 1 до 1,5% цены земельной площади. Но не меньше, чем 5 000 рублей. Такой штраф предусмотрен для физических лиц.
• Юридическое лицо заплатит от 15, до 2% от цены. Но не меньше, чем 20 000 рублей.
• Для компаний штраф вырастет до 3% от цены участка. Но не менее 100 000 рублей.

Какой могут выписать штраф?

Штраф за самозахват земли предусмотрен ст. 7.1 КоАП. Если определена кадастровая стоимость земельного участка, его размер составляет:

• для простых граждан – 1-1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5 тыс. руб.;
• для должностных лиц – 1,5-2% кадастровой стоимости участка, но не менее 20 тыс. руб.;
• для юридических лиц – 2-3% кадастровой стоимости участка, но не менее 100 тыс. руб.

Если кадастровая стоимость участка не определена, размер штрафа следующий:

• для простых граждан – 5-10 тыс. руб.;
• для должностных лиц – 20-50 тыс. руб.;
• на юридических лиц – 100-200 тыс. руб.

«Самозахват» общедомового имущества: как бороться с нарушителями?

Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно. В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию. Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья. Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.

Данный вопрос в нашей стране регулируется Гражданским и Жилищным Кодексами.

Так, п. 31 статьи 1 Жилищного Кодекса Республики Беларусь гласит:

Общее имущество совместного домовладения — помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами многоквартирного жилого дома, одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на смежных земельных участках, либо многоквартирного жилого дома, иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, переданной в аренду или для обслуживания жилых домов организациям собственников, организациям, имеющим в собственности, владении либо пользовании объекты жилищного фонда.

Общедомовое имущество многоквартирного дома необходимо содержать в соответствующем виде: постоянно поддерживать чистоту и порядок на лестничных площадках, оборудование, светильники и лампочки – в исправном рабочем состоянии. Предполагается регулярная уборка двора, прилегающих стоянок и площадок, на придомовой территории газонная трава должна быть аккуратно подстрижена.

Надлежащее состояние общего имущества предполагает, что это имущество соответствует санитарным и техническим нормам и им можно пользоваться по назначению. Существуют минимальные требования, предъявляемые к качеству основных жилищно-коммунальных услуг, закрепленные законодательно и обязательные для всех государственных служб ЖКХ.

В зависимости от сезона года, уборка придомовой территории должна производиться в следующем порядке:

Весна, лето, осень:

Хотя общедомовое имущество в определённой части принадлежит каждому из собственников помещений, они не могут распоряжаться им по собственному усмотрению без оглядки на прочих сособственников и необходимых согласований. Все, что входит в общее имущество многоквартирного дома по закону, должно эксплуатироваться c общего согласия.

Запрещены любые работы и иные действия, наносящие ущерб общедомовой собственности, в том числе переустройство или перепланировка мест общего пользования без согласия всех жильцов и наличия соответствующей разрешительной документации. Также без одобрения остальных жильцов невозможна продажа или аренда части недвижимости, относящаяся к общедомовой собственности.

Собственница квартиры в многоквартирном жилом доме решила оспорить решение общего собрания собственников помещений МКД, которым фактически узаконивалось самовольное присоединение мест общего пользования.

Указанное решение было принято на общем собрании собственников помещений МКД, имелся протокол общего собрания.

Вопросы, по которым большинство собственников проголосовало «ЗА» так и звучали:

— Заключение договоров безвозмездного пользования (на бессрочный период) с собственниками квартир …, самовольно огородивших места общего пользования …;
— Эксплуатация мусоропровода: оставить закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник);

Первоначально было составлено исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым помещением.

Были заявлены следующие исковые требования:

1. признать решение общего собрания собственников, заочное голосование по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г., недействительным;

2. обязать ТСЖ устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственником:
— мусоропроводом, путем приведения его в рабочее (надлежащее) состояние и демонтажа металлической двери, ограничивающей доступ в помещение мусоропровода;
— коридором, примыкающим к жилому помещению – квартире № … указанного жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери.

Позднее по заявлению истца к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены собственники двух квартир, которые, как стало известно после подачи иска и присоединили спорную площадь коридора к площадям своих квартир. Требование о демонтаже перегородки и дверей заявлялось теперь именно к данным лицам, а не к ТСЖ.

Исковое заявление было оставлено без рассмотрения на основании статьи 222 ГПК РФ, ввиду неуведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания, как того требует пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ, положения которой вступили в силу с сентября 2013 года.

Придомовая территория многоквартирного дома — как ею правильно распорядиться?

Большинству граждан, проживающих в многоквартирных жилых домах (далее – «МКД»), в общем-то, известно, что лестничные клетки, тамбуры, помещения мусоропроводов, технических этажей (подвалов и чердаков) определять каким-либо образом в личное пользование по закону нельзя. По смыслу статьи 36 ЖК РФ общее имущество собственников, к которому относятся и места общего пользования не могут быть присоединены к жилому помещению собственника помещения жилого дома.

Тем не менее, такие самозахваты имеют место быть на практике и это не редкость.

Иногда «распределение» или «дележ» указанных мест общего пользования осуществляется по согласованию большинства собственником без учета интересов меньшинства. Более того, граждане полагают, что если подобного рода «присоединение мест общего пользования» оформить протоколом общего собрания собственников, то «самозахватом» это уже являться не будет, поскольку такой протокол, отражающий волю большинства легитимирует (узаконивает) действия жильцов. Однако не всегда большинство даже в 99% голосов будет подтверждать законность действий собственников. В случае с присоединением мест общего пользования, необходимо наличие согласия на это всех собственников помещений, т.е. 100% голосов.

З.Ы. На днях некоторым жильцам начали приходить письма из разных инстанций по поводу «их запросов» на действия соседей. Начали выяснять, никто из этих жильцов туда не обращался. Оказалось, что через электронные запросы в прокуратуру и жил инспекцию начали поступать заявления от «собственников» конкретных квартир по поводу незаконных установок кондиционеров, о том, что соседская дверь неправильно установлена, о том что незаконно оборудованы тамбуры и т.п.

Итак имеем: как мы считаем, самовольный захват общей собственности. Имеем официальную информации о каком-то собрании жильцов, отправили запрос в администрацию с просьбой предоставить этот протокол. По поводу признания его не законным подали в суд.

В планах: Признать незаконным протокол собрания 2014 года, на основании этого в судебном порядке потребовать от собственника вернуть все в исходное состояние.
Добиться возбуждения уголовного дела на собственника 1-го этажа по статьям о мошенничестве и подделке документов.

Прежде чем разбираться с перепланировкой, следует понять, что же относится к категории мест общего пользования. В многоквартирном доме существует разделение на группы МОП:

1. лестницы, лестничные площадки, лифты, технические этажи, подвалы, чердаки. Случается, что технические этажи отдаются под коммерческую недвижимость, тогда они не считаются общедомовыми;
2. помещения, которые не находятся в собственности. Яркий пример – организовав на чердаке или в подвале спортзал силами жильцов, по закону такой объект является общей собственностью;
3. помещения, оборудование и другие объекты, которые используются для обслуживания 2 и более квартир;
4. земельный участок, элементы благоустройства, в том числе детские площадки, зеленые зоны.

Важно! Пользование всем общедомовым имуществом осуществляется всеми собственниками на равных условиях.

Перепланировка (переустройство) — это изменение конфигурации общих помещений, что сопряжено с внесением корректив в технические документы. Залог успеха в этом случае – это хорошие отношения с соседями, ведь без их разрешения провести подобные действия не получиться. А если сделать это самовольно, проблем не оберешься, ведь это не понравится остальным. И тут уж дело не в неудобстве, а в принципе.
Для проведения перепланировки необходимо получить разрешение от всех жильцов и ТСЖ, проведя общее собрание собственников. Сложности возникают, когда собственник не проживает по адресу своей квартиры, однако, его разрешение необходимо, даже если он не прописан.

Совет! Если собрать всех не удается, что очень вероятно, можно обойти все квартиры и спросить мнение жильцов в отношении перепланировки.

Согласие от соседей, должно быть, задокументированно, просто кивнуть и поставить галочку в списке, что согласны, не выйдет. Оформить такой бланк можно:

1. Через заявление. Это самая простая форма, которую могут написать соседи во время обхода. Для того, чтобы потом не было причин оспорить проведенную перепланировку, им следует предоставить чертежи будущих изменений. Удобно это, если жильцов в доме относительно немного.
2. Нотариальное заверение. Таким образом, действовать придется, если жильцов очень много. Именно в этом случае пригодится общее собрание собственников, решение которого и заверяется нотариально. В данном случае обязательно составление протокола согласно нормам закона. Стоит учитывать, что законным собрание является, если на нем присутствовали более 2/3 всех собственников, а решение приняли как минимум 51% присутствующих.

Для проведения всех действий по правилам, следует знать, куда обращаться и в каких инстанциях следует получать согласования. Проводится согласование только после получения разрешения от всех жильцов. В общем виде процедура аналогична той, что проводится при перепланировке квартиры, но в дополнение ко всему следует приложить еще и оформленное должным образом согласие.

• С управляющей компанией.
• Санэпидемстанцией.
• Проектным институтом.
• МЧС.
• Жилинспекцией, сюда же предоставляется готовый проект.

Ниже можно скачать образец согласия соседей на перепланировку мест общего пользования:

Последовательность обращения в госструктуры такая (проводится после получения согласия от соседей):

1. Разрешение в СЭС и МЧС по необходимости. В санэпидемстанцию придется обращаться в любом случае, а в МЧС в зависимости от масштабов изменений и конкретных работ, запланированных к проведению.
2. Составление проекта, для этого нужно обращаться в специализированную проектную компания, которая имеет необходимые разрешения на подобную деятельность.
3. Согласование проекта в Жилинспекции.
4. Регистрация проведенных изменений.

Случается, что собственники квартир стремятся увеличить свою площадь за счет мест общего пользования. Часто подвергаются самозахвату: коридоры, лестничные пролеты, подвалы, чердаки. В таких местах часто устраивают хранилища сезонных или просто не очень нужных вещей в доме. Конечно, данные действия незаконны и основная проблема в том, что могут возникать трудности:

1. С соблюдением пожарной безопасности, в частности, доступ к аварийным выходам.
2. Доступ к общедомовым коммуникациям, крыше.
3. Нарушение облика общих мест.

Важно! Все собственники квартир в том или ином доме имеют равные права на использование мест общего требования. Хотя тут не имеется в виду, что они могут их захватывать и использовать по своему усмотрению.

За незаконную перепланировку придется отвечать. Причем это касается: перепланировки, которая не согласована и та, что не получила согласие большинства собственников. На того, кто провел подобные действия накладывается штраф в размере от 2000 до 2500 руб. Более того, подобную переделку придется узаконивать. На это, естественно, нужно тратить свое время и деньги. Это, возможно, если изменение конфигурации допустимо по закону, если же нет, то опять же за свои средства нужно вернуть месту общего пользования первоначальный вид.

Перепланировка (переустройство) — это изменение конфигурации общих помещений, что сопряжено с внесением корректив в технические документы. Залог успеха в этом случае – это хорошие отношения с соседями, ведь без их разрешения провести подобные действия не получиться. А если сделать это самовольно, проблем не оберешься, ведь это не понравится остальным. И тут уж дело не в неудобстве, а в принципе.
Для проведения перепланировки необходимо получить разрешение от всех жильцов и ТСЖ, проведя общее собрание собственников. Сложности возникают, когда собственник не проживает по адресу своей квартиры, однако, его разрешение необходимо, даже если он не прописан.

Совет! Если собрать всех не удается, что очень вероятно, можно обойти все квартиры и спросить мнение жильцов в отношении перепланировки.

Согласие от соседей, должно быть, задокументированно, просто кивнуть и поставить галочку в списке, что согласны, не выйдет. Оформить такой бланк можно:

1. Через заявление. Это самая простая форма, которую могут написать соседи во время обхода. Для того, чтобы потом не было причин оспорить проведенную перепланировку, им следует предоставить чертежи будущих изменений. Удобно это, если жильцов в доме относительно немного.
2. Нотариальное заверение. Таким образом, действовать придется, если жильцов очень много. Именно в этом случае пригодится общее собрание собственников, решение которого и заверяется нотариально. В данном случае обязательно составление протокола согласно нормам закона. Стоит учитывать, что законным собрание является, если на нем присутствовали более 2/3 всех собственников, а решение приняли как минимум 51% присутствующих.

Первоначально было составлено исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым помещением.

Были заявлены следующие исковые требования:

1. признать решение общего собрания собственников, заочное голосование по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г., недействительным;

2. обязать ТСЖ устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственником:
— мусоропроводом, путем приведения его в рабочее (надлежащее) состояние и демонтажа металлической двери, ограничивающей доступ в помещение мусоропровода;
— коридором, примыкающим к жилому помещению – квартире № … указанного жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери.

Позднее по заявлению истца к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены собственники двух квартир, которые, как стало известно после подачи иска и присоединили спорную площадь коридора к площадям своих квартир. Требование о демонтаже перегородки и дверей заявлялось теперь именно к данным лицам, а не к ТСЖ.

Исковое заявление было оставлено без рассмотрения на основании статьи 222 ГПК РФ, ввиду неуведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания, как того требует пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ, положения которой вступили в силу с сентября 2013 года.

Вышеупомянутое определение суда об оставлении иска без рассмотрения было обжаловано в областной суд (если точнее, в определении дословно было указано: «производство по иску О.Э.Н. к ТСЖ «Мушкетер», В.М.В., П.Н.И. М.Е.П., З.Л.Г. . оставить без рассмотрения«).

В частной жалобе на определение суда об оставлении без рассмотрения, в частности, указывалось, что исковое заявление не могло быть оставлено без рассмотрения на основании нормы статьи 222 ГПК РФ, поскольку ГК РФ не устанавливает последствий неуведомления собственников о намерении оспаривать решение собрания, равно как и не установлены такие последствия нормами процессуального законодательства (ГПК РФ). Кроме того, истице чинятся непреодолимые препятствия для доступа к правосудию.

Однако апелляционным определением Омского областного суда 26 ноября 2014 года определение об оставлении иска без рассмотрения было оставлено без изменения.

Примечание : судебная практика по вопросам уведомления о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании общего собрания в настоящее время сформирована. Разъяснения по вопросам допустимой формы уведомления и последствий неисполнения обязанности уведомить содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», определении Конституционного Суда РФ от 09.02.2016 N 220-О.

Истец вновь обратилась в суд с аналогичным исковым заявлением в суд.

На этот раз было суду была представлена и копия уведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников. Данное уведомление было размещено на досках объявлений, находящихся у дверей подъездов жилого дома. Вывешенные уведомления были сфотографированы, затем был составлен акт (форма – произвольная), из которого следовало, что размещение уведомления на доске объявлений жилого дома № … по адресу … и фотосъемка факта размещения уведомлений производилась … (дата), в присутствии собственников помещений дома … (указаны ФИО двоих собственников). В акт вклеены соответствующие фотографии. Подписи участвующих лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме. Пользование данным имуществом ограничено двумя требованиями.

1. Пользование общедомовым имуществом может происходить только с согласия самих собственников. Напомним, что решения собственников по вопросам пользования общим имуществом, а также реконструкции МКД должны приниматься на ОСС не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений (п. п. 1–3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
2. Даже согласованное собственниками пользование общим имуществом не должно нарушать права и интересы собственников, нанимателей помещений и публичные интересы.

В практике довольно часто возникают споры, связанные с нарушением порядка пользования общим имуществом. Например:

• незаконное использование чердачных и подвальных помещений;
• использование коридоров и лестничных площадок для хранения отдельными собственниками личных вещей, а иногда и монтирование различных шкафов или даже капитальных ограждений;
• установка рекламных конструкций, систем коллективного приема телевидения и радио, незаконное строительство или размещение шлагбаумов на придомовой территории, недопуск к общедомовому оборудованию.

Нарушить порядок пользования может не только собственник или пользователь помещения, но и третьи лица, включая управляющую организацию, ТСН или ЖК.

Для разрешения подобных споров в судебном порядке советуем придерживаться следующего алгоритма.

В зависимости от субъектного состава (личности истца и ответчика) негаторный иск может быть заявлен или в суд общей юрисдикции (районный суд) или в арбитражный суд.

Если истец – управляющая организация, а ответчик – индивидуальный предприниматель, незаконно установивший оборудование на стене МКД, дело подведомственно арбитражному суду.

Если же иск к индивидуальному предпринимателю предъявляет собственник помещения – физическое лицо или прокурор в защиту интересов неопределенного круга лиц, дело подведомственно суду общей юрисдикции с подсудностью районного суда.

Следует учитывать, что ГПК РФ разграничил подсудность мирового суда и районного суда по спорам о пользовании имущества: если предмет искового требования – определение порядка пользования имуществом, спор рассматривает мировой суд (п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).

Если предмет иска – устранение препятствий в пользовании (негаторный иск), то спор рассматривает районный суд. При этом иск, включающий в себя оба требования: об определении порядка пользования общим имуществом МКД и устранении препятствий в пользовании рассматривается районным судом.

Таким образом, неправильно сформулированное исковое требование может стать причиной возвращения иска (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).

Даёт ли установка двери или тумбы в общем коридоре, монтаж видеокамеры возле лифта, разведение палисадника перед МКД право на негаторный иск? Каждый случай индивидуален, требует особого внимания со стороны суда и доказывания истцом целого ряда обстоятельств.

Первое обстоятельство, которое предстоит доказать истцу – было ли нарушено его право. У любого собственника есть право на иск, но в суде надлежит доказать, как именно нарушено право, чем создано ограничение в доступе к общему имуществу МКД.

Например, следует ли считать нарушенным право собственников при установке двери в тамбуре на 5 этаже? Шансов у такого иска мало. Однако, если он заявлен собственником-соседом, которому установленная и запираемая на замок дверь мешает попадать в собственную квартиру, или иск подан от лица УО, которую лишили доступа к общему электрощитку, такой иск будет удовлетворён.

Подобные споры часто возникают между соседями. Рассматривая иск собственника к соседу об обязании освободить тамбур от принадлежащих ему вещей, суд удовлетворил иск в части требования демонтировать незаконно установленную дверь.

При этом суд отказал в части требований освободить тамбур от принадлежащих ответчику вещей: спортивного инвентаря, перекладины, полки с обувью, гардеробной вешалки, расположенных между квартирами. В материалах дела отсутствовали доказательства, свидетельствующие о том, что вещи истца ограничивают доступ к квартире и тем самым нарушают его право.

Следующее, что нужно доказать – противоправность действий ответчика, к которому предъявлен иск. На обязательность доказывания этого факта указал Верховный Суд РФ в определении от 12.10.2015 N 309-ЭС15-6673 по делу N А60-25477/2013. Требуется доказать отсутствие у ответчика правовых оснований для пользования общим имуществом:

• решения ОСС,
• договора аренды или ссуды,
• сервитута.

Если препятствие в пользовании общим имуществом создано правомерными действиями (например, на основании решения ОСС или в силу установленного сервитута) негаторный иск не может быть использован. В таком случае суд может отказать в защите или даже квалифицировать требования истца как злоупотребление правом.

Третье обстоятельство, которое необходимо доказать – существование препятствий в пользовании общим имуществом на момент предъявления иска. Если препятствия отсутствуют, иск не может быть предъявлен.

Особое внимание суд уделяет вопросу о добросовестности истца: не является ли целью последнего исключительно причинение вреда интересам другого лица (ст. 10 ГК РФ).

Если истец – собственник помещения спустя пять лет решил потребовать демонтировать дверь, расположенную в общем коридоре или освободить техническое помещение от инвентаря УО, ТСН/ЖК, это может свидетельствовать о недобросовестности истца.

Удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на ответчика обязанность:

• совершить определённые действия – например, демонтировать незаконно установленное оборудование;
• воздержаться от определённых действий – например, не чинить препятствий в проходе, проезде или ином пользовании общего имущества МКД.

Чтобы быстро и безболезненно в судебном порядке разрешить спор о нарушении порядка пользования общим имуществом, сделайте следующие действия:

1. Выберите негаторный иск как способ защиты в суде.
2. Определитесь с истцом и ответчиком.
3. Определите подведомственность и подсудность спора.
4. Докажите фактические обстоятельства наличия препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома.

Самовольный захват общего имущества многоквартирного дома

Большинству граждан, проживающих в многоквартирных жилых домах (далее – «МКД»), в общем-то, известно, что лестничные клетки, тамбуры, помещения мусоропроводов, технических этажей (подвалов и чердаков) определять каким-либо образом в личное пользование по закону нельзя. По смыслу статьи 36 ЖК РФ общее имущество собственников, к которому относятся и места общего пользования не могут быть присоединены к жилому помещению собственника помещения жилого дома.

Тем не менее, такие самозахваты имеют место быть на практике и это не редкость.

Иногда «распределение» или «дележ» указанных мест общего пользования осуществляется по согласованию большинства собственником без учета интересов меньшинства. Более того, граждане полагают, что если подобного рода «присоединение мест общего пользования» оформить протоколом общего собрания собственников, то «самозахватом» это уже являться не будет, поскольку такой протокол, отражающий волю большинства легитимирует (узаконивает) действия жильцов. Однако не всегда большинство даже в 99% голосов будет подтверждать законность действий собственников. В случае с присоединением мест общего пользования, необходимо наличие согласия на это всех собственников помещений, т.е. 100% голосов.

Захват общего имущества многоквартирного дома

Общее имущество многоквартирного дома

В каждом многоквартирном доме имеются места общего пользования, которые являются общим имуществом многоквартирного дома. В соответствии со ст.162 Жилищного кодекса РФ, общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ).

При этом доля общего имущества пропорциональна площади Вашей квартиры, выдел общего имущества запрещен, также как и отказ от него (ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Что делать в случае захвата общего имущества многоквартирного дома?

В практике очень часто бывают случаи, когда один из жильцов производит захват общего имущества многоквартирного дома.

• на этаже имеется колясочная, которую огородил Ваш сосед на этаже и пользуется ей как подсобным помещением;
• на площадке сосед оградил коридор, поставив железную дверь перед своей дверью.

Пользование общим имуществом может осуществляться на основании решения общего собрания многоквартирного дома, причем в соответствии с ст. 44 Жилищного кодекса для этого необходимо 2/3 всех голосов собственников многоквартирного дома. Если Ваш сосед имеет такое решение, то его пользование данным помещением является законным. Но это всего лишь пользование и на условиях определенных в решении, то есть Вы также можете поставить на голосование Ваши интересы относительно данного помещения. Если же Ваш сосед ни кого и не спрашивал, обращайтесь к местному участковому с заявлением о незаконном пользовании помещением входящем в состав общего имущества многоквартирного дома.

Захват общего имущества многоквартирного дома

З.Ы. На днях некоторым жильцам начали приходить письма из разных инстанций по поводу «их запросов» на действия соседей. Начали выяснять, никто из этих жильцов туда не обращался. Оказалось, что через электронные запросы в прокуратуру и жил инспекцию начали поступать заявления от «собственников» конкретных квартир по поводу незаконных установок кондиционеров, о том, что соседская дверь неправильно установлена, о том что незаконно оборудованы тамбуры и т.п.

Итак имеем: как мы считаем, самовольный захват общей собственности. Имеем официальную информации о каком-то собрании жильцов, отправили запрос в администрацию с просьбой предоставить этот протокол. По поводу признания его не законным подали в суд.

В планах: Признать незаконным протокол собрания 2014 года, на основании этого в судебном порядке потребовать от собственника вернуть все в исходное состояние.
Добиться возбуждения уголовного дела на собственника 1-го этажа по статьям о мошенничестве и подделке документов.

И так вопросы: что бы ответчик не затягивал дела в суде апелляциями можем ли мы прикрыть магазин на время судебных разбирательств, арестовать счета, собственность?
По поводу непонятных электронных обращений якобы от собственников, понятно кто это делает и для чего – вопрос, как с этим бороться?
Вашим независимым взглядом – что мы еще можем предпринять?

Если виновники – дети

Очень часто виновниками вандализма в многоквартирных домах становятся дети и подростки. Лица, не достигшие четырнадцатилетнего возраста, к ответственности не привлекаются. За противоправные деяния малолетних хулиганов придется отвечать их законным представителям или опекунам. Также на лиц, ответственных за воспитание несовершеннолетних, может быть дополнительно составлен административный протокол по ст. 5.35 КоАП РФ в связи с ненадлежащим выполнением законными представителями несовершеннолетних своих родительских обязательств. Начиная с четырнадцатилетнего возраста дети подлежат привлечению к административной ответственности, а с 16 лет могут привлекаться в рамках уголовного законодательства за порчу общего имущества при наличии признаков преступления.

Похожие записи:

• Как оплатить парковку в Москве в 2023: 7 простых способов
• Как потерпевший может прекратить уголовное дело по побоям?
• Сумма для признания малоимущими Москва в 2023 году