Как продать квартиру с долгами по ЖКХ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с долгами по ЖКХ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В настоящий момент нет прямого законодательного запрета на сделки с квартирами, имеющими долги. Данная законодательная инициатива Минстроя России пока только обсуждается. Иногда возникает ситуация, когда собственник не может самостоятельно содержать свое жилье, начинает копить долги и в итоге вынужден его продать. По закону новый собственник, руководствуясь ст. 210 ГК РФ, не имеет обязательств по погашению долговых обязательств старого собственника. Единственное исключение, в соответствии с п. 3 ст. 158 ЖК РФ, – это обязательства нового владельца выплачивать взнос на капремонт в полном объеме. На практике если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Редкая ситуация, когда собственник умер или признан недееспособным: тогда госорганы продают квартиру с торгов. Если на квартире успел накопиться большой долг за коммунальные услуги, то она может продаваться с большим дисконтом (до 40%), однако такая сделка часто имеет под собой криминальный след. Поэтому обычно такое жилье приобретается в инвестиционных целях, для освобождения от долгов, дальнейшей юридической очистки и перепродажи.
Отвечает член правления ассоциации АКОН Никита Чулочников:
Как продать муниципальную квартиру без приватизации
Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.
| Способы | Плюсы | Минусы | Стоимость | Срок исполнения |
|---|---|---|---|---|
| Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем | Можно отказаться от продажи на этапе приватизации. Продажа за более высокую цену. |
Длительный поиск покупателя.
Уплата налога на прибыль в размере 13%. |
Все расходы на дальнейшую приватизацию лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей. | В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней |
| Прописка покупателя | Продавец не участвует в дальнейшей приватизации. Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам. |
Получение согласия всех зарегистрированных граждан. Уплата налога на прибыль в размере 13%. |
В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя | Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней. |
| Обмен | Возможность выбрать необходимое жилье. Законность сделки. |
Получение согласия главы администрации муниципального образования. Длительный поиск покупателя. Оплата комиссионных агентству. |
В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором. | Срок оформления в пределах одного месяца |
Можно ли продать квартиру с долгами и без приватизации?
Продажа неприватизированной квартиры с долгами за оплату коммунальных услуг имеет свои варианты решения. При этом многие граждане во время выбора покупки недвижимости стараются не связываться с такими проблемными вопросами. При возникновении такой ситуации возможны следующие пути разрешения:
- достижение договорённости с владельцем жилья о внесении залога и погашении образовавшейся задолженности. Передача денежных средств должна быть зафиксирована документально;
- сотрудничество с риэлтерским агентством, которое за определённую сумму вносит собственные средства за погашение долга и в дальнейшем осуществляет приватизацию и последующую сделку купли и продажи;
- непосредственное обращение риэлтерского агентства в домоуправление и выявление просьбы о возможности погашения долга сразу же после приватизации жилья.
При продаже неприватизированной недвижимости имеются некоторые ограничения, которые необходимо учитывать перед осуществлением процедуры:
- возможность дальнейшей прописки гражданина после продажи квартиры;
- наличие общей площади недвижимости (не менее 15 кв. м);
- при оформлении приватизации количество прописанных лиц должно совпадать с выписанными. Данное условие необходимо соблюдать до приватизации, а после получения права собственности можно провести обратную процедуру по выписке.
Счет для начисления сумм по оплате коммуналки открывается на владельца жилья. Когда квартира готовится к продаже, владельцы стараются подтянуть все долги, в том числе и те, с которыми они не согласны.
На разбирательство с коммунальными службами потребуется время, из-за этого можно упустить выгодного покупателя.
Управляющая Компания или ЖЭК может даже не выдать нужные бумаги, которые обязательно нужны для подписания договора. Но случается, что владелец добивается возможности продажи квартиры, подтверждая обязательства по оплате долга после передачи жилья в собственность другому человеку.
Чтобы провести такую сделку, важно заручиться помощью опытного юриста, особенно это необходимо покупателя. Сделка должна быть безопасной, а впечатления о жизни в новом доме не должны быть омрачены недоразумениями с коммуналкой.
ВНИМАНИЕ! Продажа жилья с коммунальными долгами не имеет законных ограничений, поэтому сделка возможна.
Возможные последствия
Как потребитель коммунальных услуг, собственник квартиры оплачивает только те, которые он получил. Новый жилец не обязан платить за услуги, которые были предоставлены по обслуживанию квартиры ранее, еще при прежнем собственнике. Поэтому покупатель не может стать должником, если он приобрел квартиру с неоплаченными коммунальными платежами.
ВНИМАНИЕ! Обязанность по оплате коммунальных услуг начинает действовать только после вступления в права собственности.
Если оформляется переуступка долга:
В ситуации, когда переуступка не оформлялась:
- прежний собственник обязан даже после подписания договора купли-продажи рассчитаться с долгами, в противном случае они могут быть взысканы с него в судебном порядке;
- новый владелец квартиры не несет ответственность за долги прежнего собственника.
Реализовать жилье с долгами по коммунальным услугам можно, но перед собственником встанут сложные препятствия: сбор и предоставление дополнительных документов, возможный отказ нотариуса на оформление сделки. Владельцу не стоит забывать, что при подписании договора купли-продажи, долги за ЖКУ не переходят к новому хозяину, поэтому избежать исполнения обязательств не получится.
Среди дополнительных трудностей, с которыми столкнется продавец, можно выделить следующие:
- Потребуется согласие на заключение сделки от других собственников, родственников, ведущих с владельцем общее хозяйство.
- Необходимо разрешение органов опеки, если в реализуемом помещении проживает и зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.
- Когда в рамках процедуры взыскания долгов по коммуналке есть действующий запрет в Росреестре на регистрационные действия.
- Запрещается продавать квартиру, комнату, предоставленную по государственной программе обеспечения жильем сирот.
- Распоряжаться недвижимостью вправе исключительно собственник.
- Предоставление покупателю льготных условий в связи с допустимыми неудобствами.
При продаже квартиры с долгами могут возникнуть проблемы с заверением договора у нотариуса
Прежде, чем пойти на шаг, связанный с передачей права собственности на квартиру с долгами за коммуналку, стоит оценить размер финансовых и временных затрат на оформление сделки. А именно:
- не каждый нотариус согласится оформить договор;
- потенциальный покупатель обязательно воспользуется правом торга, цена покупки будет значительно снижена;
- заключение договора купли-продажи станет стимулом для обслуживающей компании для обращения в суд;
- избежать уплаты долгов за ЖКУ не удастся.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами
Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен. Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает. Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища. Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок. Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.
Продажа неприватизированной квартиры — плюсы и минусы
Рассмотрим минусы:
- Такую квартиру может приобрести только гражданин России.
- Подобная сделка не допускает налогового вычета, то есть уплаченный налог невозможно будет вернуть.
- Покупатель такого жилья не будет являться собственником, хотя честно купил за наличные деньги.
- Также он не сможет его приватизировать, если до этого делал это с другой недвижимостью, так как право на такую процедуру дается только один раз.
- Есть реальный шанс пострадать от недобросовестности покупателя, так как доказать, что он должен продавцу денег совершенно невозможно. Ни один суд не примет такой иск, поскольку сделка оформлялась как равноценный обмен.
- Покупателю рассчитываться за такое жилье можно только наличными деньгами, так как подобные сделки не пользуются уважением у банков и они никогда не дают кредитов под это.
👨 Способы продажи жилья без его приватизации
Как показывает практика, сделать это можно без особых проблем. Единственное условие – это наличие самой возможности приватизации. К примеру, ведомственное и служебное жилье, а также квартиры, которые располагаются на территории военных городков, не могут переходить в собственность жильцов ни под каким предлогом. Следовательно, продавать их тоже нельзя.
Во всех остальных случаях вы можете использовать несколько способов обойти требование по обязательной приватизации перед продажей. Первый из них – это соглашение с потенциальным покупателем, по которому он отдает вам деньги, а вы прописываете его на своей жилплощади, и после этого выписываетесь сами. Хлопоты по оформлению необходимых документов при этом автоматически ложатся на нового жильца.
Продажа неприватизированной квартиры – это уже сложность, так как она, по сути, не продается, а просто обходными в законе путями передается в собственность другому человеку.
Основными сложностями такого процесса является следующее:
- Нечестные агентства недвижимости могут продать «буферную», то есть продаваемую по обмену квартиру, сразу нескольким продавцам.
- Вероятны сложности с регистрацией в муниципальной квартире: пока прежний квартиросъемщик не выпишется из помещения, подселить нового будет невозможно.
- Потенциальный покупатель может работать по поддельным документам. Оспорить сделку потом будет сложно даже в судебном порядке, так как саму операцию сложно вообще назвать продажей.
Единственно разумным решением будет все же сначала приватизировать квартиру, а уже потом заниматься ее продажей. Но, если такой вариант вообще не рассматривается, совершайте все сделки с участием юриста, обязательно оформляйте передачу денег с помощью расписок и обращайтесь только к профессиональным агентствам недвижимости.
Способ второй — осуществляем обмен
Результат этого способа напрямую зависит от степени надежности агентства по недвижимости. Такой вариант был весьма популярным в эпоху девяностых, но и сейчас является хоть и рискованным, но оправданным шагом, когда речь идет о муниципальном жилье.
Основные моменты этого процесса:
- Самым сложным моментом является необходимость найти покупателя, который был бы не против такого обмена. Основным мотивирующим фактором для него является цена, ведь неприватизированная квартира стоит намного дешевле. Но все же этот способ вызывает у многих подозрение, поэтому количество таких сделок составляет всего 5% от общего числа продаж.
- Подыскивается агентство с хорошей репутацией, где покупатель приобретает жилье, равноценное вашему по цене и площади. Тут есть один щекотливый момент — после совершения сделки агентство может отказаться обратно купить квартиру. Другими словами, «кинет» вас на деньги. Доказать что-либо в суде будет практически невозможно.
- Затем подаются документы в районную администрацию с просьбой разрешить обмен.
- После того как получено разрешение происходит обмен квартирами. Став «хозяином» квартиры покупателя вы продаете ее обратно агентству за наличные деньги. В итоге все в выигрыше — покупатель получил то, что хотел (вашу неприватизированную квартиру), вы продали свой «неприват», риэлторы «наварились» на комиссионных.
Как видите, с одной стороны все легко и просто, с другой — рискованно и опасно.
Как продать квартиру без приватизации?
Если разобраться, собственником неприватизированной жилплощади является государство или муниципальный орган, лишь у них имеются законные основания осуществлять сделки с жильем. Проблема этой ситуации в том, что прописанные граждане принимают решение о продаже недвижимости, не имея на это прав, что трактуется государственными нормами, как противозаконные действия.
Однако коль на выдумку хитра и наш изобретательный народ, привыкший находить выход из самой сложной и тупиковой ситуации, отыскал несколько способов решения этой проблемы.
Для осуществления задуманного, потребуется грамотно и рассудительно подойти к этому вопросу и получить консультацию квалифицированного юриста, без которой найти пути обхода действующего законодательства вряд ли удастся.
Приватизация совместно с покупателем
При наличии задолженности по счетам Продавец может взять Задаток от покупателя, осуществив за эти средства процедуру приватизации и оплатив счета.
Для покупателя вариант немного авантюрный, но грамотный подход к задаче в виде оформления нотариально заверенных гарантий существенно снижает риски.
Что касается продавца, то ему придется снизить цену на объект и взять оформление сделки на себя.
Ответы юриста на частные вопросы
Мы приватизировали квартиру и хотим ее продать. Сколько лет нужно на владение квартирой, чтобы после продажи не платить НДФЛ?
Согласно ст. 217 НК РФ минимальный срок владения приватизированной квартирой для освобождения от налога с продаж составляет три года. Если продать до трех лет, придется заплатить 13% от суммы.
Можно ли продать неприватизированную комнату в кондоминиуме?
Да, через регистрацию, обмен или буферную транзакцию.
Можно ли продать неприватизированный дом через регистрацию покупателя без согласия собственника?
Нет. Если покупатель не соответствует сыну, дочери, супругу, родителю, бабушке или дедушке продавца, для регистрации требуется согласие муниципалитета.
Я участвовал в приватизации, когда мне было 15 лет. Теперь хочу снова приватизировать квартиру и продать. Возможно?
Да, право на приватизацию не теряется, если человек впервые становится собственником муниципального жилья до совершеннолетия.
Обязанность платить коммунальные услуги у покупателя возникают только после того, как его право собственности на квартиру будет зарегистрировано в ЕГРН. Долги предыдущего собственника на покупателя распространяться не будут, из должен оплатить предыдущий собственник.
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
Но вы также можете ради успокоения души, внести в договор купли продажи квартиру пункт, который гласит, что вся задолженность по коммунальным услугам, образовавшаяся до перехода права собственности покупателю, лежит на продавце.
Можно ли продать неприватизированную квартиру – возможные варианты, примерный алгоритм
Согласно законодательству квартира, которая не приватизирована, считается муниципальной, а основной квартиросъемщик в таком случае ограничен в правах – он не может ее продать, не имеет права кого-то там прописать, официально сдать в аренду или же использовать как залоговое имущество. Другими словами, не имеет права выполнять с ней юридические операции, а наследники должны будут доказать свои права на имущество.
Приватизация, по сути, не является сложным процессом, а каждый гражданин РФ имеет один раз воспользоваться ею бесплатно. Но, все же случаи, когда объект недвижимости длительное время не приватизирован, а сделать с ним что-то нужно – не редкость. Поэтому, далее поговорим о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать.
1. Погасить ипотеку досрочно.
Самым сложным моментом в реализации этого способа будет найти покупателя, готового внести оплату за недвижимость наличными. Остаток ипотечного кредита оплачивается из аванса, после чего квартира без обременения может быть продана. Банк в этом случае нужно поставить в известность о причинах досрочного погашения ипотечного займа.
Для оформления сделки необходимо:
- Поставить в известность банк о намерении продать недвижимость, которая находится у него в залоге, и получить его согласие.
- Определить сумму долга по ипотеке на момент сделки.
- Оформить договор купли-продажи. Он должен быть заверен у нотариуса, представляющего интересы обеих сторон: продавца и покупателя. В договоре прописываются в том числе условия погашения оставшегося долга по ипотеке покупателем за продавца квартиры. В идеале нужно включить в документ информацию о том, что эта сумма вносится в качестве задатка или аванса для погашения долга по ипотеке. В теории эти деньги можно будет вернуть при отказе от сделки какой-либо из сторон.
- Снять с регистрации всех прописанных. На момент совершения сделки из квартиры необходимо выписать всех жильцов. Несовершеннолетние дети выписываются так же, как и при стандартной схеме продажи.
- Оформить передачу денег на погашение ипотеки. Покупатель вносит аванс, сумма которого необходима для оплаты долга по ипотеке. В некоторых случаях можно брать и большую сумму, это зависит от того, какие условия были прописаны в договоре, и от договоренностей с покупателем.
- Внести полученный аванс в банк. Тем самым продавец погашает ипотеку. Банк предоставляет справку о снятии обременения с квартиры.
- Зарегистрировать подписанный с двух сторон договор в Федеральной регистрационной службе. В этот момент право собственности переходит к покупателю.
- Передать оставшуюся сумму за квартиру продавцу.
Плюсы:
- Сделка проводится очень быстро. Нет никаких ограничений со стороны банка. Единственное, что нужно учитывать, – на регистрацию в госорганах документов потребуется какое-то время.
Минусы:
- Основной риск в приобретении квартиры, находящейся в залоге у банка, ложится на покупателя. После внесения аванса и, соответственно, погашения продавцом долга по ипотеке он может отказаться от продажи квартиры, имея на руках справку о снятии обременения. Вернуть оплаченный задаток может быть довольно сложно, несмотря на имеющийся нотариально заверенный договор. Чаще всего такие дела передаются в суд, и на урегулирование вопроса может уйти много времени, хотя в конечном итоге решение будет в пользу покупателя.
Таким образом, однозначно получится положительно ответить на вопрос, можно ли продать квартиру с долгами по ипотеке, одновременно погасив ее.
Но такой способ достаточно редко применяется, поскольку несет в себе существенные риски для покупателя.
2. Погасить ипотеку во время совершения сделки.