Можно ли подарить квартиру с обременением перепланировкой
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить квартиру с обременением перепланировкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Дарение жилья с залогом
Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.
Как правило, залог на квартиру устанавливается в пользу банковского учреждения, которое выделяло заемные денежные средства на приобретение жилья. В этом случае для снятия обременения существуют следующие варианты действий:
- предложить банку установить залог на иной аналогичный объект недвижимости, принадлежащей заемщику;
- переоформить залоговое обязательство на одаряемое лицо.
Решение проблемы таким способом не зависит от воли дарителя, поскольку банковское учреждение может отказать в предложении без указания причин.
Если не удалось достигнуть компромиссного решения с банком, собственник может оформить договор с обещанием дарения в будущем. В этом случае срок исполнения обещания будет связан с моментом полного погашения денежного обязательства по кредитному договору. Как только кредит будет полностью погашен, залог подлежит аннулированию, а собственник может надлежащим образом исполнить обещание и переоформить право собственности на одаряемое лицо.
Кратко: как продать квартиру с обременением?
-
Если в квартире прописаны другие люди без права собственности, их разрешается выписать по решению суда без уведомления.
-
Недвижимость, приобретенную по средствам из материнского капитала, разрешается продать после выделения доли детям в новом жилье. Придется получать разрешение органов опеки.
-
Для снятия ареста из-за долгов придется рассчитаться с кредиторами.
-
Запрещается продавать недвижимость в аварийном доме. Снять такое обременение не получится.
-
Если недвижимость в ипотеке, вы можете ее продать тремя способами: договорится с банком о переуступке прав новому покупателю, досрочно закрыть долги и снять обременение или самостоятельно найти покупателя, который внесет задаток, равный сумме ипотечного долга.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Договора приобретают юридическую силу только при соблюдении всех норм законодательства. Так, сделки дарения и ренты, в дополнение к соблюдению всех условий в соглашении, должны быть еще и зарегистрированы в соответствующем органе. Только после этого договор считается заключенным и вступает в законную силу.
Дарение с обременением не всегда возможно, поскольку существуют запреты и ограничения на определенные действия в части отчуждения имущества, созданные для того, чтобы оно оставалось в собственности у хозяина.
Сервитут, являясь обременением, не препятствует отчуждению собственности. Проживание на постоянной основе дарителем так же не ограничивает собственника в правах распоряжения имуществом. В тоже время, бытует мнение о том, что подарок в виде недвижимости, которая остается местом жительства прежнего собственника, является обременением. Поэтому, такая сделка имеет риск быть признанной недействительной.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Обременение в виде залога доверенному лицу
На жилую недвижимость может быть оформлен любой тип обременения. Даритель, чтобы свести к минимуму риск потерять свое жилье, проводит процедуру оформления обременения на доверенного человека, состоящего с ним в близкой степени родства. Это самый распространенный тип залога, оформляемого на доверенное лицо. Зачастую в виде доверенного лица выбираются либо родители, либо дети. Если присутствует именно этот вариант обременения, то владелец жилья, перед любой процедурой с недвижимостью должен будет обсудить этот вопрос с ее залогодержателем.
Комментарий специалиста
Леонов Виктор
Юрист
Подобный тип обременения, оформляется в любой нотариальной или юридической конторе после предоставления нужного пакета документов от обоих участников дарственного договора с этим типом обременения.
Договор дарения с обременением
Договор дарения является одним из наиболее распространенных видов сделок по отчуждению имущества.
Передача вещи таким способом, как одаривание, — довольно выгодная процедура для круга лиц, являющихся близкими родственниками (родителями, детьми, бабушками, дедушками и братьями или сестрами).
Удобство передачи недвижимости в виде подарка для указанного круга родственников заключается в отсутствии налогообложения. Для остальной категории граждан оплата 13% подоходного налога будет неизбежной.
Сумма пошлины будет начисляться исходя из рыночной стоимости имущества, а не той, которая указана в договоре. Не стоит прибегать к различным родам махинациям по уменьшению обязательных выплат, так как налоговый инспектор может проверить сделку на предмет действительности, если стоимость объекта одаривания будет разнится с рыночной более чем на 20 %.
Чтобы договор имел юридическую силу, необходимо собрать пакет документов на недвижимость, паспорта физических лиц (для юридических лиц нужны устав и иные документы подтверждающие их статус), оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки (2000 рублей) и обратиться за регистрацией документа в подразделение Росреестра по месту нахождения недвижимости.
Правовые аспекты подарка квартиры с обременением
Прежде всего, необходимо уточнить, что подарок с обременением включает в себя установление определенных ограничений на использование имущества, например, возможность предоставления прав третьим лицам, возможность продажи или переуступки права собственности и т.д.
При переходе права собственности на квартиру с обременением по договору подарка, необходимо учесть следующие моменты:
- Наличие зарегистрированного договора подарка, который должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами.
- В договоре подарка должно быть четкое указание на обременение квартиры, а именно какие права или ограничения распространяются на данный объект недвижимости.
- Если обременение наносит ущерб интересам третьих лиц, то оно может быть признано недействительным судом.
- Подарок с обременением также может повлечь возникновение различных обязательств, включая производство определенных платежей, выплату доли от дохода и т.д.
- При подарке квартиры с обременением необходимо учесть налоговые аспекты, связанные с такой сделкой. Например, признание подарка дарением может привести к возникновению налоговых обязательств.
Таким образом, подарок квартиры с обременением является сложной правовой сделкой, требующей тщательного изучения соответствующих нормативных актов и консультации с юристом. В случае соблюдения всех правовых формальностей и учета всех аспектов, подарок с обременением может быть осуществлен в соответствии с законодательством.
Альтернативные варианты передачи квартиры с обременением
Когда речь идет о передаче квартиры с обременением, существуют различные альтернативные варианты, которые можно рассмотреть.
- 1. Оформление договора займа. Если вы не хотите передавать квартиру с обременением на постоянной основе, вы можете заключить договор займа с человеком, который нуждается во временной помощи. В договоре должны быть четко определены условия возврата долга.
- 2. Аренда с выкупом. Этот вариант позволяет передать квартиру с обременением на определенный период аренды, при условии, что арендатор будет иметь возможность выкупить жилье в будущем по заранее оговоренной цене.
- 3. Отступные или компенсационные платежи. Если вы не хотите передавать квартиру с обременением, но все же хотите помочь финансово, вы можете подарить сумму денег в качестве отступных или компенсационных платежей.
- 4. Условное наследство. Если вы не хотите передавать квартиру с обременением во время жизни, вы можете внести условие в своем завещании, согласно которому квартира будет передана после вашей смерти или выполнения определенных условий.
В каждом из этих вариантов важно тщательно оформить все юридические документы и учесть все возможные последствия и риски. Лучше всего обратиться за юридической консультацией, чтобы быть уверенным в правильности выбора альтернативного варианта передачи квартиры с обременением.
Дарственная с обременением на земельный участок
Разберемся, что входит в договор дарения участка земли, для которого существуют действующие ограничения либо у которого есть обременения. При заключении сделки обе стороны должны быть уведомлены о сложившейся ситуации, и важно, чтобы она устраивала всех участников.
|
Что указать в документе |
|
|
1 |
Подробное описание имущества |
|
2 |
Перечисление всех обременений и ограничений |
|
3 |
Права, а также обязанности участников сделки |
|
4 |
Ответственность сторон |
|
5 |
Пути разрешения споров |
|
6 |
Реквизиты лиц, участвующих в сделке |
Плюсы дарения с правом пожизненного проживания
Делая выводы, необходимо указать. Гражданин, который желает подарить свою жилплощадь другому лицу на определенных условиях, приобретает возможность проживать в этой квартире и пользоваться ей до конца своей жизни.
Такой вариант хорошо подходит для престарелых людей, живущих только на одну пенсию. Передавая недвижимость по договору дарения с обременением, они освобождаются от коммунальных платежей, потому как не владеют этим жилищным хозяйством в соответствии с соглашением сторон.
Существенный плюс заключается в следующем. Даритель оставляет за собой право проживать бессрочно в подаренной квартире, не теряя регистрации, что регламентируется ст. 558 ГК РФ.
Помимо этого, собственник может прописать в дарственной еще ряд условий, к примеру, дать возможность жить внукам, супруге на означенной жилплощади или иным родственникам.
На одаряемое лицо, согласно договорным условиям, может быть возложена еще ответственность по ремонту квартиры.
И в случае невыполнения им условий соглашения, в соответствии с законом (ст. 450 ГК РФ) бывший собственник вправе обратиться в суд и вернуть жилплощадь в собственность по закону.
Что такое дарственная с обременением на квартиру — понятие
При оформлении договора дарения на квартиру, на данный объект недвижимости можно наложить абсолютно любое обременение. В частности, для максимального уменьшения рисков потери квартиры предполагаемое обременение оформляется на ближайших родственников, что считается наиболее распространенным вариантом залога доверенному лицу. В качестве последних наиболее часто выступают дети или родители.
Если имеется подобный вид обременения, то одариваемое лицо не сможет полноценно управлять недвижимостью по своему желанию. Для совершения каких-либо действий с объектом ему потребуется согласовать возможность их проведения с залогодержателем.
Дарственная на квартиру с обременением подразумевает, что дополнительно к приобретенной недвижимости счастливый владелец получает существенные ограничения в виде претензий:1. Иных граждан и организаций.2. Государственных и кредитных учреждений.
Нередко в такой ситуации собственник может получить разбирательства по долгам прежнего владельца на долгие годы. Большинство юристов избегают подобных сделок, однако при внимательном отношении будущего владельца к деталям договор дарения квартиры с обременением может быть заключен, несмотря на различные притязания.
Перед сделкой по приобретению сложной недвижимости в дар нужно оценить плюсы и минусы такой сделки, учитывая все тонкости. Большим и неоспоримым преимуществом дарственной с обременением можно назвать сохранение или приобретение одаряемым возможности проживать в квартире. На основании договора дарения получатель может прописать в жилое помещение иных лиц.
Чего нельзя сделать в квартире
Отдельных требований к тому, что можно сделать в квартире, на которую наложено обременение, нет. При желании что-то изменить стоит опираться на общие строительные нормы. Согласно них запрещается проводить в квартирах такие виды работ:
— ухудшающих условия, в которых эксплуатируется многоквартирный дом;
— затрудняющих или полностью перекрывающих доступ к отключающим устройствам или проходящим коммуникациям;
— в результате которых могут быть ликвидированы системы вентиляции или изменено их сечение;
— в результате которых квартира, в которой делается перепланировка, или другие, смежные с ней, могут стать непригодными для проживания;
— те, по причине которых нагрузка на несущие конструкции может быть увеличена, если ее показатель станет выше допустимой нормы;
— негативно влияющие на устойчивость несущих конструкций МКД;
— заключающихся в установке радиаторов отопления, работающих от общей системы, на балкон, лоджию или террасу;
— влияющих на потребление воды, газа и других ресурсов в смежных с квартирой помещениях;
— заключающихся в обустройстве теплых полов, если они будут обогреваться за счет общедомовой системы отопления;
— связанных с увеличением любых размеров балкона и аналогичных конструкций, если они расположены не на первом этаже дома;
— заключающихся в объединении двух помещений, одно из которых жилое, а другое – газифицированное;
— проводимых в доме, который признан аварийным;
— заключающихся в объединении комнат с террасой, лоджией или балконом;
— тех, в результате которых планируется размещать газифицированную кухню над или под помещениями, относящимся к категории жилых.
Последствия самовольной перепланировки
Бывает, что собственники ипотечных квартир не согласовывают перепланировку с банком. Кроме этого, они даже не составляют проект для его согласования. Нужно понимать, что самовольное проведение работ в МКД опасно — по незнанию можно нарушить установленные нормы, после чего будут ослаблены несущие конструкции или последуют другие негативные последствия.
Когда обнаруживается факт незаконной перепланировки, владельца квартиры привлекают к административной ответственности и приходится платить штраф. Дополнительно необходимо будет составить новый технический план и внести данные об изменениях в единый реестр. Если проведенные работы не соответствуют строительным или другим нормам, собственника обяжут привести квартиру в первоначальное состояние.
Последствия того, что работы не были согласованы с банком, будут зависеть от масштаба, перечня проведенных работ и того, что написано в ипотечном договоре. Это может быть выплата штрафа, повышение процентной ставки по кредиту. В некоторых случаях речь может идти о расторжении кредитного договора и необходимости возврата средств, которые заемщик получил от банка для приобретения недвижимости.